本報記者 李貝貝 上海報道

6月30日，上海2026年第五批次住宅用地出讓收官，5宗宅地全部成交，總攬金約125.72億元。至此，上半年上海土拍落下帷幕，17宗宅地合計收金約436億元。中指研究院認(rèn)為，展望下半年，“減量提質(zhì)”的上海供地導(dǎo)向預(yù)計不會發(fā)生方向性改變。核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊仍將是頭部房企競相爭奪的焦點。

“頭部房企對上海內(nèi)中環(huán)優(yōu)質(zhì)地塊的信心判斷仍然比較樂觀，投資意愿普遍較高。”普睿數(shù)智董事長、克而瑞集團聯(lián)席董事長丁祖昱表示。在接受《華夏時報》記者采訪時，綠城集團華東區(qū)域相關(guān)人士表示，上海作為集團核心戰(zhàn)略深耕城市，將持續(xù)拓展布局，拿地為長期戰(zhàn)略，并會聚焦多元住宅產(chǎn)品的持續(xù)開發(fā)。

五批次土拍攬金超125億元

在6月30日的土拍中，5宗地塊共吸引12家競買主體進場角逐，市場活力可見一斑。

其中，位于大寧板塊的靜安區(qū)N070402單元081a-08地塊為本批次總價最高、競爭最為激烈的一宗地塊，共吸引保利發(fā)展、中海、建發(fā)、招商，以及華潤與越秀聯(lián)合體等5組房企遞交競買意向。最終，經(jīng)過168輪報價，建發(fā)以總價約72.89億元摘得，成交樓面價81665元/平米，溢價率29.63%。據(jù)了解，該地塊為近兩年來靜安區(qū)推出的規(guī)模最大的純住宅用地，且無商辦配建、風(fēng)貌保護、租賃住房等捆綁要求，進一步提升了其市場吸引力。

值得一提的是，此次拿地是建發(fā)年內(nèi)首次于上海落子。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向記者表示，建發(fā)近來在上海拿了不少地塊。但相對而言，中心區(qū)布局不多。此次在靜安拿地，“進一步提升中心區(qū)土儲，對未來利潤獲取有直接推動”。

綠城則成為本批次土拍的最大贏家，分別以9.22億元摘得浦東新區(qū)16號線周浦站周邊地區(qū)07-07地塊、20.66億元摘得嘉定新城地塊，合計拿地金額近30億元。

其中，浦東周浦地塊吸引了華潤、招商、象嶼、綠城、國貿(mào)、越秀6家競買人，最終由綠城以9.22億元競得，折合成交樓板價33657元/平米，溢價率達20%。盡管規(guī)模不大，但該宗地塊區(qū)位優(yōu)勢突出，距離軌交16號線周浦東站僅約500米，且緊鄰張江科學(xué)城，具備承接張江居住需求外溢的顯著地利。從板塊供需來看，目前周浦暫時無新盤在售，次新房去化速度較快，長期處于供小于求的狀態(tài)。業(yè)內(nèi)預(yù)計，綠城此番拿地，有望填補區(qū)域新房供應(yīng)空白。

除周浦地塊外，綠城同時拿下了嘉定新城核心區(qū)兩幅相鄰的低密宅地（嘉定區(qū)JDC1-1902單元F13A-04、F14A-01地塊），總價20.66億元，折合成交樓板價約29228元/平米，溢價率約19.1%。兩幅地塊規(guī)劃建筑面積分別為5.26萬平米、1.8萬平米，容積率分別為2.2、1.3，預(yù)計將分別打造為小高層、疊墅以及洋房社區(qū)。

一日之內(nèi)連落兩子，總投入近30億元，充分彰顯綠城對上海市場的堅定看好。綠城華東區(qū)域相關(guān)人士向記者表示，上海是綠城重點深耕的城市，屬于戰(zhàn)略城市，“所以在上海會一直新拓發(fā)展的，拿地也是必然的，且綠城在上海會聚焦各類型住宅產(chǎn)品開發(fā)”。

此外，保利發(fā)展以底價摘得松江區(qū)SJS30003單元06-07號地塊，總價約6.98億元，成交樓面價約19993元/平米。記者注意到，早在今年5月底，保利發(fā)展旗下上海保鄴置業(yè)就已發(fā)布該地塊的招標(biāo)計劃公告，市場對其拿地已有明確預(yù)期。閔房集團則以底價15.97億元摘得閔行區(qū)旗忠森林體育城01單元13A-13地塊，成交樓面價25340元/平米。

上半年上海土地市場分化回暖

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜分析稱，上海第五批次土拍呈現(xiàn)三大特征：一是核心地塊“高溢價、長競價”態(tài)勢明顯；二是非核心地塊均以底價成交，反映出房企拿地策略高度分化；三是央、國企與城投平臺仍是拿地主力，民營房企參與度較低，表明當(dāng)前市場整體風(fēng)險偏好仍偏謹(jǐn)慎。其表示，綜合來看，本次土拍既鞏固了核心區(qū)價值錨點，也提示非核心區(qū)域仍需依托規(guī)劃利好與價格優(yōu)勢來提振市場信心，為后續(xù)上海土地市場“因區(qū)施策、精準(zhǔn)供地”提供了明確參考。

隨著第五批次土拍收官，上半年上海土地市場也正式落下帷幕。

據(jù)普睿研究統(tǒng)計，今年上半年，上海前五批次土拍共計出讓17宗宅地，成交金額達到約436億元。從供地節(jié)奏來看，上半年整體供地區(qū)位與產(chǎn)品定位相對完善，既補齊主城核心區(qū)供應(yīng)缺口、擴容產(chǎn)業(yè)板塊優(yōu)質(zhì)宅地儲備，又精準(zhǔn)匹配近郊改善型購房需求的釋放節(jié)奏。

同時，上海第五批次土拍的成交表現(xiàn)，也是二季度以來全國核心城市土地市場回暖趨勢的一個縮影。普睿研究方面指出，進入二季度后，北京、上海、杭州、深圳等頭部城市核心地塊競拍熱度顯著攀升，高溢價地塊數(shù)量增多，央、國企與優(yōu)質(zhì)民企的拿地積極性持續(xù)恢復(fù)。

中原地產(chǎn)研究院分析指出，今年上半年，上海土拍市場延續(xù)冷熱分化格局，拿地房企仍以央、國企為主導(dǎo)，內(nèi)環(huán)內(nèi)、濱江、低密?等優(yōu)質(zhì)地塊受到房企追捧，呈現(xiàn)“高溢價、長競價”態(tài)勢，而遠郊地塊則依賴國企托底，去化壓力仍存。

另據(jù)中指研究院統(tǒng)計，從批次演進來看，上半年的上海土拍呈現(xiàn)明顯的“前穩(wěn)后熱”態(tài)勢：前三批次合計僅7宗、收金約199億元，整體溢價率維持低位；而第四、第五批次合計10宗、收金約236億元，占上半年總金額的54%，且溢價率顯著攀升。其中第四批次整體溢價率達33.5%，第五批次整體溢價率約20.6%，兩批次合計貢獻了上半年絕大部分的市場熱度。

從區(qū)域結(jié)果來看，核心地塊的高熱度驗證了上海作為一線城市的價值錨點效應(yīng)。中指研究院強調(diào)，從長寧內(nèi)環(huán)斷供17年的稀缺宅地，到虹口10.85萬元/平米的樓面價紀(jì)錄，再到靜安大寧168輪的激烈角逐，都證明核心區(qū)稀缺土地資源在調(diào)整周期中展現(xiàn)出強勁的抗跌性與資本吸引力。

丁祖昱認(rèn)為，土地市場的信心恢復(fù)，本質(zhì)上是對核心城市長期價值的共識回歸。在行業(yè)深度調(diào)整階段，房企投資更加聚焦確定性，人口流入穩(wěn)定、產(chǎn)業(yè)支撐強勁、配套成熟的頭部城市仍是投資端的首選。其判斷，后續(xù)隨著更多優(yōu)質(zhì)地塊入市，核心城市土地市場的熱度有望延續(xù)，這也將為新房市場的平穩(wěn)運行提供有力支撐。

“從房企拿地來看，上半年拿地量有限，很多企業(yè)面臨土儲不足的情況，未來半年內(nèi)要加大拿地的戰(zhàn)略。”同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)判斷。

但需要注意的是，今年3月30日，上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《上海市2026年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，宣布2026年全市商品住房用地計劃供應(yīng)量為275—385公頃，同比2025年（375—485公頃）下降約23%，且其中包含50—80公頃的城中村用地和20—35公頃的舊改用地。

張文靜強調(diào)，展望下半年，“減量提質(zhì)”的供地導(dǎo)向預(yù)計不會發(fā)生方向性改變。核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊仍將是頭部房企競相爭奪的焦點，高溢價成交的態(tài)勢大概率延續(xù)；而非核心區(qū)及遠郊地塊則難以擺脫底價或低溢價成交的慣性。與此同時，隨著“好房子”產(chǎn)品陸續(xù)轉(zhuǎn)化為新增供應(yīng)入市，新房市場的供需結(jié)構(gòu)將加速走向明朗化，這也將為后續(xù)土地投資決策帶來更加清晰、精準(zhǔn)的市場指引。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧