湖南
在2022年11月，針對房企高管“越早躺平越好”的觀點，筆者寫了一篇長文《房地產最大的風險，不是現金流風險，而是信用風險》。在這篇長文中，筆者針對房企躺平的現狀，提出了可能導致房地產信用風險三個方面的原因：
一是項目停工、爛尾將房企在購房人心目中的信用碾壓成灰；
二是材料款、工程款停付將房企在供應商和施工單位心目中的信用碾壓成灰；
三是金融債務違約以及房企的應對之策將房企在金融機構心目中的信用碾壓成灰。
現在時間已經過去三年，很多跡象表明，房企信用風險，可能將成為樓市復蘇的最大障礙！
跡象一：金融機構對房企的貸款（尤其是對暴雷房企的貸款）逐年收緊，貸款條件層層加碼。
根據國家統計數據顯示，2020年至2025年，金融機構對房企貸款（國內貸款）連續6年下滑，從2020年的2.67萬億降至2025年的1.41萬億，累計減少約1.26萬億元，下滑幅度高達47.19%！
有人說這是房企停止投資拿地，收縮戰線的結果。筆者個人認為，這只是一個方面的原因，更大的一個原因可能在于房企的信用風險，導致金融機構對房企的貸款更加謹慎。
為什么這么說呢？因為在房企暴雷后，金融機構對房企的融資持續收緊。即使迫于各地方“保交樓”壓力，金融機構的“紓困資金”進入房地產，也加了層層的保護傘，比如新老劃斷，后進先出。
新老劃斷，后進先出是什么意思呢？就是金融機構的紓困資金進入房企前，房企的所有債務都被劃為老債務。這些老債務，不管是有優先權的工程款，還是有擔保權的金融債務，都需承認金融機構“紓困資金”的超級優先權。在金融機構的“紓困資金”新債務清償后，這些老債務才能夠償還。
如果房企的老債務不承認金融機構“紓困資金”的超級優先權，那么金融機構的“紓困資金”基本上進不來。
這對于房企來說是極其嚴苛的貸款條件。這個條件放在疫情前，簡直無法想象。很多暴雷房企的紓困資金進不來，很大一部分原因，就是房企的老債務，不愿意承認房企新債務的超級優先權。
跡象二：二手房市場火爆，而新房市場冷清。
疫情后，二手房市場火爆，除了二手房價格有優勢外，其實跟購房者對一手房可能會產生停工、爛尾風險有很大的關系。
雖然在疫情前也有停工爛尾項目，但是那個時候的停工爛尾項目很少，影響不了購房者對一手房的選擇。但是，疫情后大面積的停工爛尾出現，就徹底改變了人們的觀念了。
一次，我在長沙出差。在途經芙蓉區的時候，問司機這里的房價多少。司機聽了后就連忙對我說，你還是買二手房吧。二手房不僅便宜，而且沒有停工爛尾的風險。
你看停工爛尾在人們的心目中造成多大的影響？
寧肯買二手房，也不買一手房，已經成為很多人的共識。正是這種共識，導致二手房市場火爆，而新房市場冷清。
跡象三：施工單位寧可不接工程，也不亂接工程。在很多房地產項目上，先付款后做事已成為普遍要求 。
筆者小區有一個長期在廣東承接房地產項目施工的包工頭。 前兩天筆者在電梯里碰到他的妻子，于是便打招呼問道：
你老公現在哪里做工程？
沒有做工程了，現在安徽上班。她說。
為啥不做工程了呀？
做工程拿不到錢，還不如不做。上班拿現錢更好。
這個包工頭的心態可能正是當下很多包工頭心態的典型反映。在房地產行業下行之下，很多工程施工單位都拿不到工程款。因此，一些施工單位寧可不接工程，也不亂接工程了。
更多的施工單位基本上都要求先付款后做事。
房地產行業是一個資金密集型行業，金融機構對房地產貸款的收緊，疊加新房市場冷清，以及施工單位先付款后做事的轉變，這種信用風險，可能將成為樓市復蘇的最大障礙！
因此，修復房企的信用，修復房地產行業的信用正迫在眉睫。
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