甘肅省慶陽市鎮(zhèn)原縣一家生豬屠宰民營企業(yè)負(fù)責(zé)人朱某丞，企業(yè)名下廠房、工業(yè)用地完成抵押登記后，銀行未按約定足額放款，抵押物長期處于抵押狀態(tài)，企業(yè)資金鏈斷裂停產(chǎn)多年。后續(xù)涉訴執(zhí)行階段，抵押物前后兩次評估價值差距較大，資產(chǎn)以物抵債后，經(jīng)營者仍有債務(wù)未能結(jié)清，被納入失信被執(zhí)行人名單，當(dāng)事人就此提出多項(xiàng)訴求。

該企業(yè)為當(dāng)?shù)卦缒暾猩桃Y落地民營涉農(nóng)企業(yè)，2012 年正式投產(chǎn)，相關(guān)經(jīng)營手續(xù)齊全。2014 至 2015 年企業(yè)生豬屠宰業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，年生豬收購周轉(zhuǎn)資金超兩千萬元，存在資金擴(kuò)充、廠區(qū)擴(kuò)建的資金需求。為籌措經(jīng)營流動資金，企業(yè)將自有商業(yè)用房、多棟工業(yè)廠房及配套工業(yè)用地統(tǒng)一抵押至當(dāng)?shù)匦庞煤献髀?lián)社辦理經(jīng)營貸款。

（屠宰廠廠房圖片，當(dāng)事人提供)

（屠宰廠生豬需求量訂單，當(dāng)事人提供）

2014 年，雙方共同委托評估機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)開展評估，房產(chǎn)評估總價 1225.73 萬元；2016 年追加土地抵押評估，土地評估價值 366.24 萬元，全部抵押物合計評估總價 1591.97 萬元。聯(lián)社按評估價 65% 測算，約定發(fā)放總額 1000 萬元貸款，資金用途分為 400 萬元舊貸轉(zhuǎn)貸、600 萬元新增流動資金，用于生豬收購與廠區(qū)擴(kuò)建。

（2014年兩處房產(chǎn)估價評估報告，當(dāng)事人提供)

（工業(yè)用地估價評估報告，當(dāng)事人提供)

2016 年 11 月借款合同簽訂當(dāng)日，合作聯(lián)社告知資金審批暫緩，當(dāng)日僅完成 400 萬元舊貸劃轉(zhuǎn)、新增放款 100 萬元，合計實(shí)際到賬資金 500 萬元，剩余 500 萬元貸款未按約定發(fā)放。此后經(jīng)營者多次溝通催促放款，剩余款項(xiàng)始終未能落實(shí)。

因全部房產(chǎn)、土地權(quán)屬證件均辦理抵押留存于金融機(jī)構(gòu)，企業(yè)無法通過二次抵押、變賣資產(chǎn)等方式籌措周轉(zhuǎn)資金，2016 年 12 月企業(yè)資金鏈斷裂，屠宰生產(chǎn)線、冷庫、線下門店全部停工，停工時長九年。

2022 年，該信用合作聯(lián)社就逾期貸款向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟。2022 年 4 月法院作出一審判決，判令朱某丞償還貸款本金 496 萬元、利息 243.88 萬元，本息合計約 740 萬元，同時確認(rèn)聯(lián)社對案涉抵押資產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。

（一審判決書，當(dāng)事人提供）

案件進(jìn)入執(zhí)行程序后，法院 2022 年 9 月查封全部抵押資產(chǎn)，并委托第三方評估機(jī)構(gòu)對廠區(qū)資產(chǎn)開展司法評估。前后兩次評估結(jié)果存在明顯差額：2014 年評估價值 1017.4 萬元的臨街門面及屠宰主樓，2022 年司法評估價值 299.09 萬元；原合計 1591.97 萬元的廠房及土地，本次司法評估總價 581.16 萬元，資產(chǎn)評估價值較抵押時縮水較多。

（司法價值評估報告，當(dāng)事人提供）

涉案廠房、土地經(jīng)兩次司法拍賣均流拍，法院裁定以流拍底價 523.044 萬元抵償對應(yīng)債務(wù)。抵扣抵債資產(chǎn)價值后，739 萬余元總債務(wù)仍存在 200 余萬元未清償部分，朱某丞未能結(jié)清剩余款項(xiàng)，被列入失信被執(zhí)行人名單，個人信貸、出行、經(jīng)營活動均受到相應(yīng)限制。

（法院執(zhí)行裁定書，當(dāng)事人提供）

當(dāng)事人表示，企業(yè)依托自有全部不動產(chǎn)抵押融資，本意用于擴(kuò)大實(shí)業(yè)經(jīng)營，因貸款未足額發(fā)放、抵押物長期抵押無法盤活，企業(yè)長期停產(chǎn)，家庭生活也因此受到較大影響，并提出四項(xiàng)訴求：

1. 核查 2016 年金融機(jī)構(gòu)未足額放款、抵押物長期留存，致使企業(yè)停產(chǎn)九年的相關(guān)事實(shí)，依規(guī)認(rèn)定相關(guān)經(jīng)營損失責(zé)任；
2. 申請重新委托第三方評估機(jī)構(gòu)，對案涉廠房、工業(yè)用地開展資產(chǎn)價值重新評估；
3. 申請撤銷以物抵債相關(guān)執(zhí)行裁定，暫停對應(yīng)強(qiáng)制執(zhí)行流程，調(diào)整資產(chǎn)處置方案；
4. 依據(jù)當(dāng)初雙方確認(rèn)的資產(chǎn)評估價值與 1000 萬元貸款約定，對超出抵押物價值的債務(wù)部分予以調(diào)整。

不動產(chǎn)抵押融資是縣域中小實(shí)體企業(yè)獲取流動資金的常用渠道，貸款履約、資產(chǎn)評估、司法資產(chǎn)處置等環(huán)節(jié)，均會直接影響民營企業(yè)生存發(fā)展。涉農(nóng)小微企業(yè)是縣域經(jīng)濟(jì)重要組成部分，金融信貸業(yè)務(wù)核心作用本為服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，司法評估、不動產(chǎn)處置工作也應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場實(shí)際行情，平衡債權(quán)方與抵押企業(yè)雙方合法財產(chǎn)權(quán)益。

本案反映出縣域不動產(chǎn)抵押貸款、司法資產(chǎn)評估、資產(chǎn)處置流程中存在值得探討的現(xiàn)實(shí)問題，包括抵押物前后評估價值差距較大、貸款未按前期約定足額投放、企業(yè)長期停產(chǎn)衍生系列債務(wù)問題等。當(dāng)事人希望相關(guān)監(jiān)管及職能部門能夠全面核查事件完整經(jīng)過，厘清事實(shí)，依法維護(hù)民營市場主體合法財產(chǎn)權(quán)益，進(jìn)一步規(guī)范縣域抵押放貸、司法評估、資產(chǎn)處置相關(guān)工作，減少同類糾紛發(fā)生。

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