文/債市邦

到這周五，北京這一波三折的幼升小終于收場了。作為西城731之后的家庭，最終有驚無險，順利在德勝上岸了，了卻了一樁壓在心頭一整年的心事。

回頭看這一年，像坐了一趟過山車，把經歷和思考寫下來，給后面27 28年娃要入學的家長提供些許心得體驗。

一、孩子少了，好學位照樣緊張

今年入學的孩子出生于2019年9月到2020年8月，正好騎在中國出生人口的懸崖邊上：2019年全國出生1465萬，2020年直接掉到1200萬，一年蒸發265萬，相當于憑空少了一座中等城市。

北京的盤子也在縮：今年全市幼升小預計14萬人上下，比2023年約19萬的峰值少了整整5萬。按理說該松快了，可現實是 結構性緊張 ：蛋糕小了，搶蛋糕的手一只沒少，全往頭部學區伸。

西城今年繼續大火，金融街、德勝和月壇學區的宏廟、育民、這些牛小，一個731后的家庭都沒收。還有學位不是那么緊張的新街口學區，雷鋒小學也居然爆了大雷，25年1月后落戶的731后家庭沒調劑到了鴉兒胡同等小學。。

二、東城、海淀、西城：三種完全不同的玩法

東城，完全是晉西北，亂成了一鍋粥。東城沒把就近入學放在最重要的位置，而是把多校劃片進行到底。6月26日，3378個孩子的小學交給電腦派位，不填志愿，全憑手氣：買了牛小學區房的，有一定概率被分到普校；買了普校的，也有小概率天降餡餅。可家長花大幾百萬買學區房，買的是確定性，不是一張彩票。這對東城房價，實打實是利空，這一點東城就不如西城做得好。

海淀，家長們用腳投了票。今年最大的感受，就是家長們用行動表達了對極度內卷雞娃的海淀模式的反感。海淀的top小學，中關村一小、中關村三小、上地實驗，今年居然出現了學位比孩子多的情況，基本屬于買了就能上。擱五年前，這是想都不敢想的事。

海淀的教育不可謂不好，人大附、清華附、十一學校這六小強，是清北北京考生最重要的來源。但游戲規則非常有毒。

我一直強調，海淀是沒有學區房概念的：你花20萬一平買了蜂鳥家園的中關村三小學區房，躺平不雞娃；另一個家長用集體戶口上了渣小，瘋狂刷課外班，卷出了成績。

小升初的時候，六小強會毫不猶豫地選后者。也就是說，斥巨資買的房子保不住初中；能保初中的，只有卷。不下場參加海淀媽媽的雞娃大賽，大概率掉坑校。

這里有個重要的底層邏輯，小學和初中，是完全兩套打法。小學練的是習慣，預習復習、按時交作業，至于課堂上學什么，其實沒那么要緊。中學完全不同：沒有靠譜的教學組和經驗豐富的老師，身邊沒有一群認真的同學，掉坑就是真的掉坑，想從坑校殺進好高中，難于上青天；進不了好高中，基本就和清北92說再見了。所以買學區房，買的是小升初的通路，不是小學的教學質量。

西城，規則就沒那么叢林。一套學區房，大致可以鎖定一個中等偏上的初中，尤其是有直升牛中的小學：德勝的三帆附小、金融街的宏廟和西單、月壇的鐵二小。即使不是直升校，留在德勝、月壇這兩個均衡學區，小升初純靠填志愿加搖號，也有中等偏上的初中兜底，這就比海淀強了太多。

家長的壓力小了一大截，不必被綁上課外班的戰車，小學六年可以過得peace很多，也就不容易出現學霸父母配學渣兒女、全家雞飛狗跳的名場面。

現在生活已經這么辛苦了，大家都peace一點，心情好一點，把日子過舒服，已經成了很多家庭的頭等追求。海淀的雞娃文化和職場的內卷文化，本質上是同一種病，正在被大部分家庭唾棄。

三、731，西城最硬的一道坎

731是西城2020年4月出的政策，以2020年7月31日劃了一條線，把家長切成兩撥：之前買房落戶的，孩子優先入學；之后的，只有牛小喂飽了前一撥、還有富余學位，才輪得到你。順位墊底，隨時可能被調劑出學區。

這條線非常殘酷，最慘的是2022、23年在德勝高位上車的731后家庭。一套50平的普通占坑房，當時700萬起步，如今浮虧200萬左右；錢花出去了，孩子還是全部出區，去了什剎海、新街口的普小，小升初的通路也矮了一截。

房價、學位兩頭挨刀，標準的戴維斯雙殺。德勝二手房從2021年高點一度跌了約24%，直到2024年大部分731后家庭留在了區內，市場信心才修復回來。

西城還有一個bug：zb太多。bw和部分強勢央國企的中層以上子女，享受政策保障入學，就算731后買房，也不愁出區。

bw員工收入不高，保障其子女入學無可厚非；但企業中層一邊拿著高薪，一邊還占著一個協調入學的名額，就說不過去了。

這個群體數量太多，彎道超車，擠占了本就緊張的學位。今年部分軍工企業取消了zb，是個很好的信號，未來取消企業zb應該是大勢所趨。

阿邦始終認為，社會的公正公義，要高于部分群體的既得利益，這也是和諧社會的應有之義。

四、非zb家庭的答案：德勝和月壇

結合今年的結果，非zb家庭最值得投資的學區，我認為就兩個：德勝和月壇。適齡兒童還在往下走，這兩個學區的確定性只會越來越強，調劑出區基本要成為歷史了。

月壇劃片小、學校招生盤子大，2022年之后即便牛小有調劑，也都消化在片內，不會出區，兜底不會太難看。德勝從2024年起也基本留區。反面教材是24、25年買新街口雷鋒小學的731后家長，真冤，最后被調劑到了丫兒胡同小學，真不如當初一咬牙沖德勝或月壇。

金融街為什么不推薦？上限確實高，和德勝月壇一個level。但片內有魯迅中學、159中學這兩個多數家長眼中的坑校，再加上zb關系戶云集：你風風光光上了實驗二小、奮斗小學這樣的牛小，小升初還是大概率掉坑。

前面說了，學區房買的是小升初的通路，不是小學的牌子。當然，如果哪天宏廟對731后家庭打開大門，頂級教學質量加頂級通路，那是真香。但短期看不到時間表，現在遠景買入就是賭。

去年賭西單小學的家庭已經演示了下場：賭2026年進一步放開，結果房子賣得多，最后只收到2025年6月前落戶的，之后的被調劑去涭水河或華嘉，怎一個慘字了得。

上岸之后的一點經驗心得

折騰完這一整年，我最想告訴后來者的是：落戶時間和學位對口，是最重要的兩個變量，其他因素都往后排。

先比落戶時間。對口同一所小學的，落戶早的優先級高于落戶晚的，先來后到，一天都不含糊。

再比對口。落戶時間差不多的，對口哪所學校就非常關鍵。今年金融街就是活例子：買西單小學的，很多被調劑到了華嘉小學和涭水河；而買奮斗小學的，基本還是上了對口。同一個學區，一街之隔，兩種命運。

至于學位是否被占用，沒那么重要。無論占沒占用，都不影響錄入，不必為這個多付溢價，也不必為這個提心吊膽。

最后是金融街、德勝和月壇的小學綜合評分，純屬個人意見，供參考~