就在今天上午，招商在蘇州園區(qū)的項目——蘇州道壹號首批預售價格出來了。不出意外，還是招商一貫的風格，預售價格一般都是周邊的佼佼者。

接下來，我們先從價格端角度簡單比較一下，這次招商蘇州道壹號的價格到底算什么水平，值不值得買。至于產(chǎn)品、位置等方面，我們后續(xù)再做分析。

當然了，以下都是小編個人觀點，僅供參考。如需了解更多信息，可以后臺私信，也可以直奔蘇州道壹號的售樓處，前兩天不是剛開嗎？

這次招商蘇州道壹號一共領取了144套房源預售，分別是1、8、9、11四幢樓，戶型有約140、143、178、180這幾個。

備案總價區(qū)間：670萬—1,455萬。
備案均價：53,055元/㎡。

如果去掉那幾套非標準戶型，那么招商蘇州道壹號的備案面積為21,494.6㎡，總貨值約1,158,462,637元，均價約為53,896元/㎡。

作為對比：

• 建發(fā)縵月，樓面價為33,350元/㎡，首批預售備案均價約51,490元/㎡；
• 招商沁蘇禧，樓面價為31,046元/㎡，首批備案均價48,500元/㎡；
• 綠城沁百合，樓面價約為26,754元/㎡，首批備案價50,161元/㎡；
• 綠城·云廬，樓面價為32,001元/㎡，首批備案均價49,950元/㎡；
• 頤和源璟，樓面價為27,514元/㎡，首批備案價45,050元/㎡。
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也就是說，招商蘇州道壹號的拿地價格，除了比沁百合多了500多塊每平米以外，在這幾個項目中處于最低水平，但是預售價和拿地價的價差，卻是要遠高于這些次新的項目，甚至要高于大名鼎鼎的紫金翡麗甲第。

問題是，翡麗甲第是什么產(chǎn)品，用了什么料，蘇州道又是什么產(chǎn)品？

順便說一句，從項目推出到現(xiàn)在，蘇州道壹號的對外宣傳，好像重點都集中在所謂的共創(chuàng)、和抬板上了，至于產(chǎn)品本身，好像很少涉及。并且，實景圖也很少，現(xiàn)在的行情下，靠圖紙就開賣的不多。

這是否說明，在開發(fā)商眼中，抬板是這個項目最能打的優(yōu)點？

但是說實話，抬板這玩意，最好是等實景出來，要不很容易就把中央景觀區(qū)的那一片當成了全域抬板都該有的樣子了（其他項目，抬板空間，大部分都是用做全明陽光車庫了，蘇州道壹號的車庫依然挖在地下，所以，抬板用來干啥了？），更不提只有3米高抬板了。

回到價格，如果按照蘇州道壹號此次領取的這批價格，放在150㎡的戶型上，基本要比那幾個次新樓盤高30-100萬，價差其實還是很明顯的。

當然，這都是按照預售的備案價格來計算的，不排除后續(xù)招商蘇州道壹號首開時會給到較大優(yōu)惠。

而且據(jù)說招商已經(jīng)對外放風說，首批預售的價格會比接下來二批次同類型房源便宜三四十萬。也就是說，首開還沒影，就放風說蘇州道壹號二批次的價格，要漲價。

這是什么營銷操作，真的很難崩，首開還沒開，就嚷嚷著說二批次要漲價，現(xiàn)在還可以這么粗魯直白逼單的嗎？

不說首開到底是貴是便宜，接下來二批次，還要不要賣了？或者還是說，先把一批次開完，后面的走一步是一步？

顯然，作為開發(fā)商，招商對自己的產(chǎn)品，以及一批次的銷售有著極大的自信。我們可以跟蹤一下，到時候再看看二批次的價格會如何變化。

但總體上來說，這次的蘇州道壹號備案價格，已經(jīng)是蘇州工業(yè)園區(qū)星湖街以東除了紫金以外最高的價格了（預售價和樓面的價差最高）。

距離星湖街幾乎最遠，但是價格卻最貴（紫金除外），這就有點意思了。

最起碼小編個人覺得，價格肯定是高了。至于最終的具體成交價，我們拭目以待，說不定來個9折甚至8.5折也不是完全沒可能。

再來看下最近周邊的二手房成交價格。

其實大家都知道，相較于新房，二手房的價格其實更貼合房屋的實際價格和當下的實際行情。

這次我們依舊把蘇州道壹號的首批預售價格（非成交價格）和園區(qū)湖東最近交付并且有成交的次新樓盤做比較，從多個維度——總價、單價、面積段等——非常清晰，一目了然。

值得注意的是，招商的產(chǎn)品和已經(jīng)交付的次新也有不同，至于更好了還是更差了，每個人都有各自的觀點看法。這里只對價格層面進行比較分析，產(chǎn)品方面后續(xù)再做分析。

下面小編用來做比較的價格都來源于好好選房小程序，其數(shù)據(jù)收集自鏈家、貝殼。小編個人覺得相對真實可靠。

小編首先篩選了一下今年6月份蘇州園區(qū)成交面積段在140-180㎡左右的二手房房源，這和蘇州道壹號的面積段基本吻合。

從圖中可以看出，總價超過900萬的只有蘇州鉑悅府，165㎡，905萬，單價54,700元/㎡，和剛領證的蘇州道壹號差不多。

但問題是，鉑悅府是正兒八經(jīng)的金雞湖街道，并且成交這套還是疊加別墅，帶院子，絲毫沒有可比性。

還有幾套170㎡左右的：和風雅致，單價44,700元/㎡；上東區(qū)PRO，40,800元/㎡；萬科玲瓏東區(qū)，31,400元/㎡；甚至就連仁恒雙湖灣的173㎡，都只有36,000元/㎡，總價625萬。

當然了，這里面有的是小高層，有的是高層。但說實話，這樣的巨大價差小編已經(jīng)不想再去計算對比到底相差多少了，何況11層小高層在二手市場里，和20+層高層的差距本身就沒那么大。

所以很顯然，招商蘇州道壹號的預售價格，比6月份蘇州園區(qū)同面積段的二手房價格要高不少。

再來看最新交付、已進入二手市場的湖東次新小區(qū)成交情況：

綠城云廬152㎡，3月中旬以655萬成交，單價4.2萬/㎡。
招商自己的沁蘇禧，152㎡，今年1月成交，680萬，單價4.47萬/㎡。
上東區(qū)PRO，不管是150多㎡還是170多㎡，單價基本都貼在4萬/㎡上下。
頤和源璟的143㎡（3房）左右房源，中高樓層單價已經(jīng)多套成交在4萬/㎡以下了。
唐寧府8層洋房的163㎡，總價已經(jīng)來到了790萬。

其實價差已經(jīng)很明顯了，不管你是11層以下的真洋房，還是唐寧府的8層洋房，還是11層、17層的小高層，150㎡左右的近期成交單價，沒有一個能突破5萬/㎡的，甚至4.5萬/㎡的都很少。

顯然，招商蘇州道壹號150㎡左右的預售價格和最近湖東周邊的二手次新相比，說是遙遙領先毫不為過。

再來看下，單價在5-5.5萬/㎡左右，最近園區(qū)成交的有哪些房源：

通過以上成交歷史可以看出，特征很明顯：

除了幾個老小區(qū)之外，基本都集中在雙湖一圈，還有建發(fā)縵月和鉑悅府。鉑悅府上文說過了，人家是疊加別墅；而建發(fā)縵月，是正兒八經(jīng)的湖東金融區(qū)，別看和蘇州道壹號直線距離沒多遠，但是是金雞湖街道和勝浦街道的區(qū)別。

所以說，蘇州道壹號5.3萬/平米這個價格，放在二手市場，該會有多突兀了。

小編順便也檢索了一下最近園區(qū)成交的700-900萬總價段的二手房源：

大家可以自行對比——總價、面積、單價，也可以看下有沒有單價5萬+、總價在700-900萬段成交的，如果有，是什么項目。

然后如果在這些項目里面，塞進一個永旺北邊的蘇州道壹號，大家覺得它能不能扛住？

或者說，二手買家會不會在這個價位段花這樣的錢來買兩年后的蘇州道壹號次新？

畢竟，當你繳了房款，或是交了首付之后，你的房子就要用二手市場的價值去衡量了。

當然了，蘇州道壹號也有它自己的優(yōu)點，而且還不少。開發(fā)商是招商，位置在蘇州大道最東邊，南邊就是永旺商場，出門購物逛商場很方便（雖然可能會有微弱的煙火氣息），還有整體抬板約3米（在抬板社區(qū)中算是罕見的低高度），得房率近100%（能寫進合同？或者寫進補充協(xié)議？）等等，這些都是蘇州道壹號的突出優(yōu)勢。

常見的抬板社區(qū)和蘇州道壹號3米抬板的區(qū)別

但是作為700-900萬總價段的房子，是不是應該有更加硬核的優(yōu)勢，例如地段、產(chǎn)品？何況地段和產(chǎn)品本身，就是支撐商品房價值最核心的部分，沒有哪個項目、哪個買房人會去輕視地段產(chǎn)品。

至于這兩個部分，小編下篇再聊。