上海解封了，房租到底該如何減免？

【導語】房屋租金分為居住和商用兩種，居住用房大多數承租者是可以使用房屋的，只是被封控收入變少，而商用房由于封控，大多是無法使用的，只能空關著，商家當然也沒有收入。那到底房租能不能減免呢？注意：這里討論的前提是“依法”，如果談論應不應該減免，每個人都有自己的觀點，不在本文討論之列。以下進行分類討論：

一、居住類房屋

1. 如果存在疫情影響承租人占有使用房屋的情況，居住類房屋承租人能否主張減免疫情期間的房屋租金？

2. 如果疫情并不影響承租人占有使用房屋的情況，居住房屋承租人能否主張減免疫情期間的房屋租金？

以上兩個問題，一并回復如下：

根據上海市高院最新指導意見，如果因疫情影響承租人占有使用房屋的，比如：因出租人主動限制或房屋所在地采取疫情防控措施等導致承租人實際無法使用房屋，承租人提出減免租金請求的，一般予以支持；如果疫情不影響承租人占有使用房屋，承租人提出減免租金請求的，一般不予支持。

此類糾紛法院首先會引導當事人協商調解解決。協商調解不成的，可結合合同約定的租期及履行方式、房屋實際占有使用情況、受疫情或者疫情防控措施影響程度等綜合考量，按照公平原則妥善處理。

二、商用類房屋

1. 疫情期間，出租人能否以商業用房承租人遲延支付租金為由主張解除合同，并要求承租人承擔違約責任？

根據上海市高院最新指導意見：承租房屋用于經營，疫情或者疫情防控措施導致承租人資金周轉困難或者營業收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔違約責任的，人民法院不予支持。

3. 商業用房承租人能否主張減免疫情期間的房屋租金？

根據上海市高院最新指導意見：承租國有房屋用于經營，受疫情或者疫情防控措施影響出現經營困難的小微企業、個體工商戶等承租人，請求出租人按照上海市有關政策免除合理期限內的租金的，應予支持。

承租非國有房屋用于經營，因疫情或者疫情防控措施導致承租人沒有營業收入或者營業收入明顯減少，繼續按照租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，可以引導當事人參照上海市有關租金減免的政策進行協商調解；協商調解不成，符合《中華人民共和國民法典》第五百三十三條情形的，可結合案件的實際情況，根據公平原則變更合同約定。受疫情或者疫情防控措施影響導致房屋無法正常使用，承租人以此要求出租人減免一定期限內的租金的，可視情況予以支持。

三、裁判觀點參考

1.(2020)滬02民終10763號案法院觀點：租賃雙方書面明確《租賃合同》，但鑒于2020年2月適逢疫情嚴重期間，金允公司雖非國有企業，基于公平合理原則，禾久圓公司與金允公司之間可均按50％結算租金。

2. (2020)滬0101民初24904號案法院裁判觀點摘要：鑒于2020年2月至4月期間確屬疫情嚴控階段，公司因人員流動受控確實無法正常開展經營活動，對于該期間所涉損失，租賃雙方應當基于公平合理原則予以共同分擔，第一食品公司對于2020年2月至4月期間租金可予減半計收。鑒此，第一食品公司應按50%比例退還爭鮮公司2020年2月及3月租金。

3. (2020)蘇01民終6242號案裁判觀點摘要：自2020年1月以來，我國遭受新冠病毒影響，閩松公司、龔祖原系經營酒店式公寓，受疫情影響較為嚴重，故依照相關規定，一審法院酌定2020年2月份房屋占有使用費予以免除，3月份、4月份房屋占有使用費減半收取。

【總結】以上有關房屋租金減免的問題，可以概括如下：對于住宅，如果沒有因疫情影響居住，法院一般不支持減免；對于商用類房屋，首先延遲付款的，法院不支持解除合同；如果確實因疫情導致承租人沒有營業收入或者營業收入明顯減少，繼續按照租賃合同支付租金對其明顯不公平，如果房屋是國有的，則按相關政策執行（各地均發布了具體的減免政策），如果是非國有房屋，也可以根據實際情況酌情支持減免。

文/杜繼業（上海市專職律師，未經許可，不得轉載）