河南
當下的房地產進行低迷的階段，本來房地產市場的漲跌是有市場來決定的，但是我們的樓市被賦予其他更多的功能，因此房地產的下行必然會引起強烈的阻力，城投債就是這些阻力中最強的力量之一。
什么是城投債？簡單的一句話就是地方政府融資發債的平臺。城投公司發行債卷，然后在交易平臺發行融資！最早的城投債卷是上海浦東最先發行的，主要的目的是為了建設浦東新區而籌措資金的行為。但是從目前來看，幾乎每一個城市都有城投了，這種城投債的規模已經相當大了，原本設立的初衷是為了基礎建設來投資，投資的方向主要是城市里面的道路、管道、港口、醫院、教育等民生工程的，新區新建的時候，需要前期大量的投入，保障新區的順利運營，但是現在來看，主要是地方政府用于土地的接手問題，這個已經改變了城投債的性質了。
城投債是有政府的信用來背書的，一般情況下不可能出現違約的情況，因為政府可以通過直接印錢給城投公司，當然就不存在違約的情況。道理是這樣的，但是如果城投債已經涉及到社會的每一個角落，那么這么肆無忌憚的印鈔，帶來的后果也是政府無力控制的。假如你是為了民生工程而發行的城投債，也可以理解，畢竟資產依然存在，也是改變了民生環境。如果地方政府用城投債來接手房地產，那當然就是改變了初衷，最終的風險還是轉嫁到地方政府手里，本來是為了化解地方政府財政的危機，結果卻成了接手房地產的最后一棒，你覺得樓市依靠城投公司托底可行嗎？
第一、國內絕大多數城投并不具備房地產開發資質，更不沒有開發能力了。過去的城投公司主要負責的是地方保障性住房建設，城市舊改和棚改項目，真正市場化拿地必有能力進行地產開發的城投公司只有廣州城投、云南城投。現在的地方城投已經開始接手地方政府的拍賣土地了，當然緩解了地方財政的短期壓力，但是土地依然是閑置。第二、土地集中到了城投公司的手里，由于沒有開發，但是會讓城投的融資負債變得進一步提升，融資的規模進一步擴大，當然也會導致每年利息的增加，長期不出手的話，那么成本會進一步的加大。導致政府長期的財政困難，最后枯竭。
城投債只能延長政府財政困難的時間，但是根本上解決是不可能的，是一種治標不治本的辦法。唯一的好處就是可以延長部分時間給地方政府尋找新的增長點來緩解和替代土地財政的影響。新增長點的培育需要時間，也不是一蹴而就的，未來延長更多的時間，政府又開始出臺了“瑞慈”，這更是一個新概念，也是從美國學來的，就是把地方政府的融資本臺進一步的放開，讓鐵路、公路、地鐵、產業園等等只要是全民的設施，都給予適當的估價。
比如一個產業園里面所有的資產全部打包，估值100個億，這個時候，政府委托城投把這100億的資產發行，然后進行封閉100年。當然如果這樣的布局，肯定是沒有人買啊，那么專門開辟一條交易平臺，100年的封閉，城投可以不用兌付，但是你購買的債卷可以在交易市場自由買賣。這個當中坐莊的就是政府了，等于政府白白的再使用這100億的估值，而且可以用100年，還不用付利息，當然前期買入債卷的人一定要賺到錢的，本來你是1000元買入，當呢進入二級市場的時候，你可以賣出2000元，和股票類似，而且不會退市！這就是城投債的最終玩法！
因此城投債目前的運行方式不能改變樓市，但是“瑞慈”的模式也許會給房地產軟著陸創造一定的條件，不過最終的還是需要新的增長點來替代這種西方的經濟手段來化解目前困境！
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