趁房企融資政策“東風”，華南房企嘉創房地產再次向港交所遞交招股書。

招股書顯示，嘉創房地產由嘉利國際拆分而來。嘉利國際集團由何焯輝1980年創立，1996年赴港交所上市，主營五金塑膠、電子制造、房地產業務。

拆分完成后，嘉創房地產將不再為嘉利國際附屬公司，何焯輝、夫人何寶珠、New Sense Enterprises Limited、鴻福投資有限公司、嘉輝房地產拓展有限公司及婚紗城有限公司將為公司的控股股東。

值得一提的是，何焯輝之子何偉汗、女兒何蔓嬈雖然都沒有持股，不過何偉汗作為接班人，擔任嘉創房地產執行董事，負責公司的整體企業策略及規劃、業務發展及企業關系職能。何蔓嬈大學主修設計專業，她的工作則主要與嘉利國際的多元化發展有關。

毛利率奇高

嘉創房地產在招股書中稱，自己是一家精品住宅物業發展商，主要在大灣區東莞、惠州及佛山迅速發展的住宅市場開發及銷售住宅物業。

從開發體量上看，嘉創房地產確實迷你。招股書顯示，于估值日期，公司土地儲備約為26.2555萬平方米，其中已竣工物業可出售整體樓面總面積約為13.1083萬平方米，13.1472萬平方米待開發。

嘉創房地產已有的項目亦屈指可數，公司共有兩條產品線：“豪庭”系列針對中等收入及遷居的置業人士，“公館”系列針對首次置業及退休人士。嘉創國際所擁有的7個房地產項目中，5個已完成，1個持作未來發展，1個為投資項目。

圖片來源：嘉創房地產招股書

于往績記錄期，嘉創房地產實現收入與利潤的快速增長。截至2020年3月31日止年度年到截至2022年3月31止年度，公司收入分別約為4.82億元、5.91億元、7.76億元，毛利分別約為3.49億元、4.29億元、5.87億元，除稅前利潤分別約為3.14億元、3.90億元、5.58億元。

不過令人驚嘆的還是毛利率。期內，嘉創房地產毛利率分別為72.4%、72.7%、75.7%，單個項目嘉輝豪庭第三期、第四期、第五期的毛利率在2022年分別為73.7%、75.9%、76.0%，簡直“吊打”業內所有房企。

對于毛利率偏高，嘉創房地產在招股書中提及，公司物業銷售及發展的毛利率于截至2020年3月31日止年度至截至2022年3月31日止年度普遍上升，系嘉輝豪庭第三期、第四期及第五期交付，項目開發標準化，同期大灣區相關城市住宅物業市場狀況整體增長所致。

值得注意的是，嘉創房地產土地成本始終維持在低位。據戴德梁行報告，于嘉創房地產獲得土地的同年，由政府機關在鳳崗及東莞舉辦的公開招標、拍賣或掛牌出售過程的平均土地收購成本分別為每平方米人民幣4,112元及每平方米人民幣3,344元。嘉創房地產收購土地的成本（包括土地出讓金、其他土地相關稅項及政府附加費）及與現有建筑物拆遷以及現有居民安置補償有關的成本為每平方米人民幣1,150元，比上述鳳崗及東莞的平均土地收購成本分別低72%及66%。由于羅浮公館的位置及市場定位，其每平方米的土地收購成本為人民幣649元，比嘉輝豪庭第三期、第四期及第五期的平均土地收購成本更低。

據嘉創房地產招股書，截至2020年3月31日止年度年到截至2022年3月31止年度，嘉創房地產土地使用權成本占銷售成本分別為12.6%、14.6%、16.6%，不超過20%。

圖片來源：嘉創房地產招股書

“捂盤大師”

嘉創房地產毛利率奇高，另一部分原因是捂盤惜售。

嘉創房地產招股書顯示，公司項目嘉輝豪庭四期所在地塊由附屬公司東莞嘉創在2015年12月29日以2255.3822萬元獲得，2021年5月竣工，4棟住宅樓總樓面為5.0125.25萬平方米，剩余可出售總樓面面積約為2.2730.59萬平方米；2棟商業樓剩余可出售總樓面面積與總樓面面積相同，一點未動。

圖片來源：嘉創房地產招股書

嘉輝豪庭五期所在地塊同樣由附屬公司東莞嘉創在2015年12月29日以總價2941.1735萬元拿下，2021年11月竣工，8棟住宅樓總樓面面積約為6.93萬平方米，截止報告期未售總樓面面積約為4.52萬平方米，剩余可出售總樓面面積約為5.18萬平方米。

圖片來源：嘉創房地產招股書

羅浮公館所在地塊由博羅縣嘉盈利在2017年3月3日以1855萬元獲得，2022年8月竣工，1棟住宅樓總樓面面積約為3.0322萬平方米，可出售總樓面面積約為2.878萬平方米；L1-L2商業樓剩余可出售總樓面面積也是分毫未動。

圖片來源：嘉創房地產招股書

公開資料顯示，2010年4月，國務院發布了被稱為‘新國十條’的通知，該通知明確要求對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。同年10月，證監會發布通知稱，為堅決貫徹執行‘新國十條’精神，已暫緩受理房地產開發企業重組申請，對已受理的將征求國土資源部意見。

如今房企融資開閘，以“囤地”、“捂盤惜售”模式做強的嘉創房地產想要上市融資，真是打得一手好算盤。