廣州律師吳國雄法律評析：汕尾男子張三與林某房屋買賣合同糾紛案

在廣東汕尾，發生一起具有警示教育意義的案件。一男子張三與女子林某通過現場查看房子、協商房子的價款后，兩人來到當地的地產信息服務咨詢中心簽訂一份《房屋買賣合同》�？刹辉耄潞髢扇艘虼唆[上法庭。
事發當時，事雙方簽訂了《房屋買賣合同》，合同約定張三將以860000元向女子林某購買該房子。雙方約定了房款的支付和交付樓房使用的條件以及方式。
同時，雙方還約定了如張三違約則應支付違約金50000元，如林某違約，張三應支付違約金50000元；
雙方還約定，林某保證上述房屋沒有產權糾紛、財務糾紛或其他權力限制，若發生買賣前即已存在任何糾紛或權力障礙的，由林某負責處理，一個月內沒有處理完畢，視為重大違約，由此給張三造成損失的，應予賠償等。
之后，雙方進行了簽字確認。萬萬沒想到的是，由于林某由于欠別人的錢，后被別人起訴，涉案房子被法院查封。
隨后，張三向林某表示，因交易的房屋被查封，合同目的不能實現，通知解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》。事后，雙方各執一詞，發生糾紛。
接著，張三向法院提起了訴訟：1、解除簽訂的房屋買賣合同；2林某立即向張三返還已收取的購房款500000元和利息3.林某需要按照房屋買賣合同的約定支付違約金50000元。
林某表示以下意見：
第一，自己不存在違約情形。房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，未違反法律法規強制性規定，系有效合同。而且也在查封登記，雙方已經在政務中心辦理過戶手續，并支付剩余房款。
第二，自己在履行合同過程中也積極配合張三的相應事宜。案涉房屋被查封發生在合同簽訂5個月后，并非是合同簽訂前發生的，自己不存在違約情形，不需要支付違約金。
第三，自己對買賣前的案涉房屋承擔擔保責任，保證房屋不存在影響交易的限制。但對于處于合同履行過程中且系因為林某與他人的糾紛而被查封，屬于自己不可預見的情形，故自己不存在違約。
事后，林某也表示，不再履行該合同了，同意解除合同，但自己沒有違約，不需要支付違約金。是張三違約了，其需要向自己支付違約金500000元。

那么，這個案件從法律角度，如何定性呢？
1、本案屬于民事案件，需要根據誰主張誰舉證原則來認定相關法律事實。
民事訴訟法第六十七條規定，當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。
也就是說，對于本案中雙方當事人提出主張，需要提供證據證明自己主張成立，否則，就需要承擔敗訴的風險。
2、房屋買賣合同是否有效，張三是否可以解除合同呢？
民法典第502條規定，依法成立的合同，自成立時生效。
具體到案，中雙方簽訂《房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，未違反法律法規強制性規定，因此房屋買賣合同是有效的。
3、林某是否需要承擔違約責任？
民法典第509條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
也就是說，雙方簽訂了房屋買賣合同，就要誠信的去履行合同，否則，就要按照合同的約定，追究違約一方的違約責任。
具體到本案中，涉案合同約定在2022年7月30日前，由張三辦理林某銀行欠款，并辦理過戶。但涉案房屋于2022年7月5日被司法查封，林某可能無法按約定交付房屋及辦理房屋所有權轉移登記，導致合同目的無法實現，因此張三有權中止履行付款義務并解除合同，其解除合同不屬違約情形。因此，張三不需要向林某支付違約金50000元。
其次，涉案合同約定，林某應對買賣前的涉案房屋承擔瑕疵擔保責任，即保證房屋不存在影響交易的限制。涉案房屋被司法查封發生在合同履行中，而不是簽訂合同前；且系因林某與他人的糾紛而被查封，屬林某不可預見的情形。因此，林某不需要向張三支付違約金50000元。
一審法院審理后認為，確認張三與林某簽訂的《房屋買賣合同》解除。林某應向張三返還購房款500000元和利息。
張三不服一審判決，隨后提起上訴。二審法院經過審理，支持一審的判決，駁回上訴，維持原判。
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編輯：李小璐

復核：夏靖

來源：廣州律師吳國雄專欄

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