因為疫情、經營情況發生變化、財務人員流失等原因，赴港上市的房企中，有17家因為無法刊發年度、半年度業績股票停牌。佳兆業卻成為港股市場上首個復牌的出險房企。

3月9日晚間，佳兆業公告了2021年全年業績和2022年上半年業績，同時于3月10日9時在港交所恢復買賣。開盤后不久，公司股價跌超40%，資本市場顯然不太看好佳兆業的回歸。

一年半虧損超200億

據佳兆業2021年年報顯示，截至2021年12月31日止12個月，公司收入約為355.447億元，同比減少36.3%；毛利約為46.283億元，同比減少70.9%；毛利率“腰斬”，從28.5%下降到13.0%。

2022年上半年，公司收入約為134.314億元，同比減少55.3%；毛利約為23.108億元，同比減少75.1%；毛利率由30.9%下降至17.2%。

對于營收“縮水”的原因，可以看出主要系營收中“占大頭”的物業銷售減少，物業銷售減少則又源于交付面積減少。2021年，佳兆業物業銷售收益同比下滑40.3%至約305.657億元；2022年上半年，佳兆業物業銷售收益同比下滑59.0%至約113.472億元。

利潤方面，2021年，佳兆業公司擁有人應占年度虧損約為127.267億元；2022年上半年，公司權益持有人應占虧損約為76.726億元。換而言之，一年半時間內，佳兆業總共虧掉了200多億。

對于巨額虧損，佳兆業在報告中列出的原因可以概括為幾個方面：降價促銷導致毛利率下滑、預期信貸虧損撥備、投資物業公平值虧損、匯兌損失。

期內，公司現金流惡化，負債千億。于2021年12月21日，佳兆業包括短期及長期借款及永續資本證券在內的總借款為1330.565億元，現金及現金等價物僅有163.705億元。需要注意的是這163.705億中，現金及銀行結余只有30.602億元，其余全是受限制現金及銀行存款。因此該年度佳兆業現金短債比從2020年的1.56驟降至0.03。

2022年6月30日，佳兆業總借款為1328.41億元，現金及現金等價物為108.841億元，其中現金及銀行結余為33.221億元，仍然入不敷出。

銷售減少、現金流枯竭、償債無力，在2021年11月由錦恒財富發行、佳兆業擔保的產品“暴雷”后，佳兆業的房子變得更難賣了，陷入惡性循環。2021年，佳兆業錄得合約銷售約923.52億元；2022年上半年，佳兆業錄得合約銷售約104.97億元，連2021年一半都不及。

基于此，兩份財報開元信德會計事務所都給出了有關持續經營的重大不確定性。

債務重組何時落地？

雖然佳兆業是港交所上市的出險房企中較早復牌的，但并不意味著真正脫離險境。據港交所規定，對于連續停牌18個月的證券，交易所可以對其摘牌。佳兆業選擇此時復牌，更像是為了避免被交易所摘牌所做出的舉措。

橫在佳兆業面前的，是巨量債務。據佳兆業2022年半年報，公司總借款中，約1065.371億元須于一年內償還，約人民幣81.901億元須于一年至兩年內償還，約63.298億元須于兩年至五年內償還及約104.34億元須于五年以后償還。

半年報還顯示，于2022年6月30日，佳兆業并未按預定還款日期償還數額約為231.585億元的若干銀行及其他借款。因此，于2022年6月30日，本金總額約為871.475億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。

為了還債，佳兆業已經對部分資產進行了處置，同時與招商蛇口、長城資產展開合作，但顯然還不夠。“豐厚”的家底或許可以用來抵債。佳兆業2022年半年報顯示，截至2022年6月30日，佳兆業于全國51個城市合共擁有220個房地產項目，總土地儲備近2740萬平方米，在大灣區的土地儲備約1641萬平方米，占本集團整體土地儲備的60%。此外，佳兆業仍有176個城市更新項目尚未納入土地儲備，占地面積約5394萬平方米。

更重要的是，佳兆業仍未發布債務重組方案乃至債務重組進展。據觀點網報道，2022年11月，佳兆業已推遲與境外債權人的債務重組談判，因佳兆業希望先等待內地房地產行業的不確定性消退。

據悉，佳兆業高級顧問譚禮寧已接管與債券持有人的談判，他希望能推遲談判，直到房地產行業的政策措施變得更明朗，原定于10月開始的談判可能要到明年上半年才開始。

如果消息屬實，佳兆業與債權人之間的談判與博弈，及重組方案的落地，還需假以時日。另一方面也需要注意的是，佳兆業能否在本月31日前順利披露2022年年報亦有待觀察。

8年前，佳兆業曾經從債務危機中起死回生，因此被業界稱為“不死鳥”；8年后，“不死鳥”還能再度飛翔嗎？