當多數房企在為活下去而四處奔走時，背靠國資的華發股份，還在考慮如何把蛋糕做大。

2022年業績報告顯示，華發股份仍保證了千億的銷售規模，行業排名也從去年的32名躍升至18名。

但歸母凈利潤卻出現下滑，同比下降19.31%。對此，華發的解釋是：主要受項目權益比例下降影響。

報告期新增的17個土儲項目中，華發獨立開發的項目僅占5個，超70%的項目都為合作開發；且在合作開發的12個項目中，1/3的項目權益占比僅有20%-30%。

另外，2018年至2022年，華發股份的土儲權益率從75%持續下滑至47%。

受益于合作開發，華發銷售規模迅速擴張，但這也使公司少數股東權益猛增，稀釋了上市股東應占利潤。

自家人吃多份蛋糕

2022年末，華發股份凈利潤收入為47.26億元，其中歸母凈利潤為25.78億元，同比下降19.3%，少數股東損益則為21.48億元，同比上升45%。

一升一降之間，分走蛋糕的少數股東有誰？

華發2021年的公開財務數據顯示，當年華發股份新增少數股東權益516億元，其中合作項目股東資本金投入增加就達到了457億元。

457億元增量資金投入，基本上都來自于華發股份的兄弟公司：珠海華發城市運營投資控股有限公司、珠海城市建設集團有限公司，以及母公司華發集團等。

“華發系”們即少數股東的重要組成部分，它們與華發股份共同向一家名為“珠海海川地產”有限公司注入資產，把后者打造為項目拓展平臺。

僅是2021年，海川地產流動資產和非流動資產總計暴增226.5%至1086.36億，通過海川地產，華發外拓的版圖不斷擴大，僅受海川控制的地產項目公司就超過70家。

股權穿透可見，海川地產分別由華發股份（49.75%）、珠海華發城市運營投資控股公司（49.75%）和珠海城市建設集團有限公司（0.5%）所有，后兩者的大股東都是華發集團。

（圖源企查查）

也就是說，華發集團就是上述項目的少數權益股東，能分走項目一半收益。

另外，華發集團自身還通過直接/間接持有華發股份28.49%股權，還能享受后者的股票分紅，分走自家股東利潤的人，也是自家股東。

華發股份逆勢擴張的道路上，離不開財大氣粗的華發集團。

除了上述增資操作，在華發股份去年拋出60億定增方案時，華發集團馬上參與認購，公司發行融資產品時也有華發集團支持的身影。

但另一方面，華發集團也參與稀釋華發股份的歸母凈利，直接或間接養肥了自己的口袋。

對于利潤流失，華發股份似乎已經意識到，去年公司單方面決定向海川地產增資5.44億元。

華發表示，該舉措有利于提高項目開發歸屬于上市公司的利潤水平，同時進一步解決同業競爭問題。

被質疑存在“明股實債”

利用少數股東，華發除了能夠做大規模，還能幫忙美化債務指標。

華發“少數股東權益與損益比”數據顯示，華發股份2020-2022年少數股東權益占總權益比重分別為66.88%、78.29%、82%。

相比之下，同期華發股份的少數股東損益分別為36.35%、31.68%、45.45%。

正常情況下，少數股東權益、損益的占比差別不大，但華發卻出現了例外。

這表示，除了上述能分走權益的少數股東之外，還有部分少數股東沒有得到相應利潤分配，因此，華發被業界質疑存在“明股實債”操作。

以華發項目公司無錫鏵安為例，華發曾先后引進潤隴、潤金隴兩家公司為鏵安增資。潤隴、潤金隴分別持有燁安25%、15%股權，華發間接持有60%股權。

與華發進行交易的潤金隴及天潤隴行均為廣東天潤置業集團旗下公司。

進入項目收獲期后，華發通過子公司無錫鏵利，回購潤隴、潤金隴40%股權，華發回收股權僅用了10.4億元。

先向融資公司轉讓股權籌措開發資金，后期待竣工時再向后者回購股權，債務資金充當了資本金，為融資出表提供通道，會計報表中負債率項自然獲得美化效果。

今年的工作重點是去化

背靠大樹，融資不愁的華發，成了黑鐵時代穩健的潛力股。

去年華發銷售金額共計1202.41億元，與2021年基本持平。放到行業來看，能保住千億房企的頭銜，實屬不易。

其中，華東大區業績搶眼，2022年完成銷售779.09億元，同比上升40.8%，銷售占比64.79%。

華發對華東的野心，在土地市場上可見一斑。去年，華發以權益拿地面積25.49萬平方米、權益拿地金額218.96億元奪得上海“雙料地王”。

“大本營”珠海大區卻出現銷售失速，2022年完成銷售181.09億元，同比下降42.6%，銷售占比由25.87%降至15.06%，雖然穩坐珠海市場No.1的寶座，但華發顯然不滿意。

3月初，華發進行了一次人事換防，總部執行副總裁向宇調任為華南、珠海大區副董事長兼總經理；原珠海大區總經理鐘百靈調任總部，任董事局主席助理。

據了解，向宇曾任華發股份副總裁、華東區域兼華中區域董事長，曾帶領華東區域做到內部第一。這位老將再次走上一線，表明華發對自家的地盤有更高的期待。

對于新一年的布局，華發希望繼續確保珠海的龍頭地位，同時加大對上海、深圳、武漢、南京等高能級城市的投資，“拿更優質的項目，提升利潤水平。”

華發還試圖在紓困合作中探索更多的業務可能。比如今年年初，華發以35.8億元接盤融創深圳冰雪文旅城51%股權和債權，這宣告華發正式進軍冰雪文旅產業。

該項目試圖打造為全球最大的室內雪世界，將在2025年開業運營。華發目前正負責推進住宅、商業、酒店及辦公等業態的開發。

面對當前環境的不確定性，這家國企顯然還是【謹慎】多于【進擊】。

在業績會上華發透露，公司未售資源充足，可支撐未來2—3年的銷售。“2023年的重點，還是去化。”