閱讀提示：近日，北京和銘律師事務(wù)所對2020年至2023年期間北京市第三中級人民法院二審審理的北京市順義區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)村房屋買賣無效合同糾紛案例進(jìn)行檢索。律師團(tuán)隊研究后將相關(guān)糾紛劃分為四個類型，本號逐期刊出，以饗各位。

第三類：農(nóng)村房屋買賣合同無效，出賣人應(yīng)當(dāng)賠償因合同無效給買受人造成的信賴?yán)鎿p失，具體數(shù)額參考評估報告并考慮市場價值情況、雙方過錯等綜合因素酌定。出賣人實際支付賠償款后，買受人再行返還房屋、宅基地及宅基地使用證。

典型案例：楊某與張某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案

上訴人(原審原告、反訴被告、出賣人）：楊某

被上訴人（原審被告、反訴原告、買受人）：張某

一審：北京市順義區(qū)人民法院(2022)京0113民初5476號判決

二審：北京市第三中級人民法院(2022)京03民終13889號判決

評估情況：北京建正合生房地產(chǎn)評估有限公司對涉訴宅院內(nèi)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價以及房屋重置成新價及附屬物價值予以評估。評估報告內(nèi)容：評估總價346617元，其中房屋重置成新價109530元、附屬物重置成新價36963元、宅基地區(qū)位補(bǔ)償款200124元。

裁判規(guī)則：合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。楊某作為出賣方，明知農(nóng)村集體的宅基地不能向本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓而將涉訴宅院內(nèi)房屋出售給張某，楊某又在轉(zhuǎn)讓多年后，以房屋買賣行為違反法律相關(guān)規(guī)定為由，主張房屋買賣合同無效，此行為有悖誠實信用原則，故楊某應(yīng)當(dāng)對合同無效產(chǎn)生的法律后果承擔(dān)主要責(zé)任。張某并非趙各莊村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，仍購買趙各莊村房屋，對合同無效產(chǎn)生的法律后果負(fù)有次要責(zé)任。關(guān)于張某主張的信賴?yán)鎿p失，法院參考評估報告評估結(jié)果、過錯程度、結(jié)合市場價格等綜合因素酌情予以確定。

一審判決結(jié)果：一、確認(rèn)《立買賣房草契》無效；二、楊某賠償張某經(jīng)濟(jì)損失56萬元，于判決生效之日起10日內(nèi)履行；三、張某于楊某按照判決確定的金錢給付義務(wù)全部履行完畢之日起90日內(nèi)將位于院落以及該院內(nèi)房屋及附屬物騰退返還給楊某，同時將該院落對應(yīng)的《集體土地建設(shè)用地使用證》返還給楊某;四、駁回楊某的其他訴訟請求；五、駁回張某的其他反訴請求。

二審判決結(jié)果：駁回上訴，維持原判。

同類案例：

北京市第三中級人民法院(2022)京03民終4447號判決

北京市第三中級人民法院（2021）京03民終18244號判決

北京市第三中級人民法院（2021）京03民終14725號判決

北京市第三中級人民法院（2021）京03民終10100號判決

北京市第三中級人民法院（2021）京03民終4500號判決

和銘律師分析：

任何人不得從自己的違法行為中獲取利益，合同無效并非不承擔(dān)法律責(zé)任，并非買受人返還房屋、出賣人返還購房款這一簡單結(jié)果。農(nóng)村房屋買賣合同無效，出賣人應(yīng)當(dāng)賠償因合同無效給買受人造成的信賴?yán)鎿p失。

首先，人民法院根據(jù)買受人申請，啟動評估程序，由評估機(jī)構(gòu)對涉案房屋進(jìn)行評估并出具《房地產(chǎn)評估報告》。《房地產(chǎn)評估報告》記載的價格由三部分組成：房屋重置成本價、裝修及附屬設(shè)施價值、宅基地區(qū)位補(bǔ)償價。

《房地產(chǎn)估價報告》亦屬于證據(jù)的一種，其有無證明力和證明力大小應(yīng)由人民法院依法予以判斷。《房地產(chǎn)估價報告》所依據(jù)的區(qū)位補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是十多年前政府發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)，十多年來該標(biāo)準(zhǔn)并未更新，由此決定了區(qū)位補(bǔ)償價僅具有參考價值，人民法院會充分考慮房屋價值上漲因素。部分案例采取了區(qū)位補(bǔ)償價乘以三的標(biāo)準(zhǔn)。

無效合同所發(fā)生的損害賠償適用過錯責(zé)任原則，并以當(dāng)事人過錯的輕重程度，作為劃分責(zé)任的一種標(biāo)準(zhǔn)。此類糾紛中，出賣人過錯較大，買受人過錯較小，雙方過錯程度也是人民法院酌定賠償金額的重要因素。（文/北京和銘律師事務(wù)所，原創(chuàng)文章轉(zhuǎn)載請注明出處）