自從進(jìn)入2021年以來(lái)，很多房企一個(gè)接著一個(gè)暴雷，而且流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)正在房企、施工單位以及供應(yīng)商之間蔓延。

房地產(chǎn)行業(yè)，除了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)外，目前還面臨以下幾大信用風(fēng)險(xiǎn)：

1、項(xiàng)目停工、爛尾將房企在購(gòu)房人心目中的信用碾壓成灰；

2、材料款、工程款停付將房企在供應(yīng)商和施工單位心目中的信用碾壓成灰；

3、金融債務(wù)違約以及房企的應(yīng)對(duì)之策將房企在金融機(jī)構(gòu)心目中的信用碾壓成灰。

由上述流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致以下幾個(gè)對(duì)房企，尤其是暴雷房企非常不利的結(jié)果發(fā)生：

首先，商品房銷售受到了極大影響，可以說(shuō)成交量斷崖式下跌；

其次，供應(yīng)商供貨需要預(yù)付款，沒(méi)有預(yù)付款基本上就不供貨。

因此，很多暴雷房企至今仍在流動(dòng)性危機(jī)和信用危機(jī)的泥潭中越陷越深！并導(dǎo)致很多上市房企拉響了“退市警報(bào)”。比如ST泰和、ST美置、ST粵泰、ST宋都以及ST海投等，他們多家房企的股票已經(jīng)連續(xù)多個(gè)交易日低于1元了。

根據(jù)交易所股票上市規(guī)則，如果一只股票連續(xù)20個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)低于面值1元，交易所將暫停該股票上市，這意味著該股票將被迫退市。

如果說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)僅僅只限于房地產(chǎn)行業(yè)以及其上下游，還不至于影響其他實(shí)體行業(yè)，那么風(fēng)險(xiǎn)還是可控的。但是，從目前房地產(chǎn)行業(yè)的一些操作上，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)有可能向金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

近日，中國(guó)證券報(bào)5月24日消息：近期，有房產(chǎn)中介聲稱買(mǎi)房可以做到“負(fù)首付”。例如，房產(chǎn)價(jià)格520萬(wàn)元，但可以向銀行貸款570萬(wàn)元，這樣購(gòu)房人不僅無(wú)需付首付，還能拿到50萬(wàn)元作為裝修款。

房產(chǎn)價(jià)格520萬(wàn)元，但可以向銀行貸款570萬(wàn)元！這種操作已經(jīng)遠(yuǎn)超美國(guó)次貸的冒進(jìn)，所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)有可能比美國(guó)的次貸危機(jī)更大！

因?yàn)椋绹?guó)的次貸危機(jī)僅僅只是不付首付也可以買(mǎi)房，而我們不僅購(gòu)房不需要付首付，而且購(gòu)房還可以拿到錢(qián)（裝修款），這種完全不符合商業(yè)邏輯的案例，將風(fēng)險(xiǎn)無(wú)限的往金融機(jī)構(gòu)身上轉(zhuǎn)移。

購(gòu)房為什么要支付兩成、甚至三成首付？不僅僅是為了核實(shí)購(gòu)房者是否資信優(yōu)良，是否有能力償還銀行按揭貸款，更為重要的原因是為了滿足銀行按揭貸款的擔(dān)保充足率要求。

這樣即使抵押擔(dān)保物下跌20%或者30%，銀行還是可以通過(guò)拍賣(mài)抵押物來(lái)收回按揭貸款。而現(xiàn)在“負(fù)首付”，銀行拍賣(mài)抵押物，基本上是無(wú)法收回按揭貸款的，勢(shì)必會(huì)形成大量銀行不良債務(wù)。

筆者一直以來(lái)都認(rèn)為，首套首付二成，已經(jīng)達(dá)到金融風(fēng)險(xiǎn)臨界點(diǎn)了。如果首套首付比例突破二成，甚至“負(fù)首付”，那么就非常有可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)從房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移到金融領(lǐng)域。
為什么這么說(shuō)呢？因?yàn)榻档唾?gòu)房首付比例或“負(fù)首付”，本質(zhì)就是降低購(gòu)房的資信要求，而這些資信低的購(gòu)房人，能夠承受的風(fēng)險(xiǎn)也低。當(dāng)房?jī)r(jià)下降資不抵債時(shí)，這些購(gòu)房者最有可能會(huì)因房子貶值而停貸。
降低購(gòu)房首付比例或“負(fù)首付”帶來(lái)的另一個(gè)負(fù)面影響，可能就是加重購(gòu)房者的還款壓力。在總價(jià)一定的情況下，首付越低，按揭貸款就越多，每月需要償還的月供壓力就更大。這樣當(dāng)購(gòu)房者收入下降或者銳減的情況下，低首付購(gòu)房者可能會(huì)被迫斷貸，從而導(dǎo)致銀行形成大量不良資產(chǎn)。

因此，我們一定要警惕風(fēng)險(xiǎn)從房地產(chǎn)行業(yè)向金融領(lǐng)域轉(zhuǎn)移！
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