多地取消限購，炒房客重出江湖

最近杭州特別熱鬧，亞運會一結束，殘奧會就開始。10月16日一大早，強二線城市第一城的杭州，宣布了樓市新政，脫下了厚重的限購鎧甲，打破了此前成都創下的“強二線城市松綁紀錄”。杭州“脫了”，比成都還徹底。

杭州選擇在亞運會之后立即松綁樓市，應該說是明智的。杭州樓市，亟需要大量資金接盤、支撐。外地人在杭州限購4區買房，事實上接近了零門檻。隨著樓市不斷松綁，大城市之間的資金爭奪戰、富人爭奪戰全面展開，誰先松綁，誰就能獲得更多的蛋糕。

于是有很多溫州炒房客開始行動了，紛紛跑到杭州去買房子。而最近我們身邊有很多朋友都說在上海、杭州、南京、武漢、蘇州等城市出現了大批外地購房團，炒房客想趁這波機會去抄底，用最低的首付款比例在核心城市來配置優質的資產。

有人說，今后三四線城市的房價很難再上漲，應該賣掉老家多余的房子，去核心城市買房。也有人說，杭州是浙江人的杭州，杭州限購放開，會有大量浙江人到杭州買房。

作為省會城市，杭州并非首個調整限購政策的城市。據不完全統計，截至目前，已有沈陽、南京、西安、蘭州、長沙、太原、濟南、福州、鄭州、合肥、武漢、西安、廣州、成都、杭州等至少15個省會城市調整了限購政策。

根據中指研究院監測，9月以來各地放松限購政策主要涉及全面放開限購、縮小限購區域、針對特定面積段取消限購、降低非本地戶籍人口購房門檻、針對人才或多孩家庭優化限購等方面。截至10月16日，已有12個二線城市全面放開限購，廣州則成為第一個放松近郊限購的一線城市。

其中，全面取消限購政策的省會城市就有7個，包括南京、蘭州、合肥、濟南、福州、鄭州、武漢等。

具體而言，廣州、西安、長沙、成都、杭州等省會城市收窄限購區域，如9月20日廣州限購區域調整為越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等區。9月26日，成都限購區域調整為天府新區、高新區南部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區；此外，144平方米以上住房取消限購。10月16日，杭州限購范圍調整為上城區、拱墅區、西湖區、濱江區。

部分城市則降低非本地戶籍人口購房個稅/社保年限要求，降低置業門檻。如杭州提出非本市戶籍家庭在杭州市區范圍內有繳納社保或個稅記錄的，即可在本市限購范圍內限購1套住房。

同時，支持多孩家庭購房需求亦是限購優化的重要方向。如9月25日西安明確符合西安購房資格的二孩及以上家庭，在住房限購區域內限購套數的基礎上可新購買1套住房。

中指研究院市場研究總監陳文靜認為，放松限購政策有利于為市場釋放更多住房需求，從而帶動房地產市場活躍度提升。短期來看，預計一線城市限購政策調整力度取決于市場恢復程度，參照廣州近郊取消限購，北上深未來也有望按照因區施策、因需施策優化限購政策，如取消郊區限購、降低社保年限要求、增加特定人群購房套數、優化離婚購房以及特定需求購房限制等。部分核心二線城市近期以優化非核心區限購為主，未來政策優化有望逐漸向核心區過渡，其余城市限購政策或將全面取消。

對于樓市什么時候回暖，關鍵還是要看一線城市出臺具體的松綁政策。尤其是深圳和上海的樓市松綁政策，有業內專家認為這個月底很大概率會出臺。如果10月份一線城市出臺救市政策，那么極有可能是在10月的最后一周出臺。

從目前樓市行情來分析，多名業內專家認為：如果京滬深10月底不出松綁政策，如果繼續拖到11月再出新政，那么這一輪樓市的行情復蘇會減弱很多，有可能會到明年5-7月份，才能緩慢復蘇。如果在2024年春季之前，一線城市樓市不松綁，那么一線城市房價還會跌5%-10%，這是正常現象，當然少數核心板塊，會保持橫盤不動。從現在開始，一直到一線城市松綁政策出臺之時，都是市場底。2024年的貨幣放水是天量的，這就意味著一線城市又將進入到5年3倍行情。