今年“兩會(huì)”上，房地產(chǎn)終于重回話題C位了。

我記得去年“兩會(huì)”的時(shí)候，報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)的論述一共也就70多個(gè)字。

而今年的報(bào)告中，有關(guān)房地產(chǎn)的表述大概有350多個(gè)字，占據(jù)了一小節(jié)。

為什么今年給了房地產(chǎn)這么多戲份？

因?yàn)樽兏飳⒅粒淮畏康禺a(chǎn)的大換血就要開(kāi)始了……

3月9日，也就是上周末，在十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議舉行的記者會(huì)上，住建部長(zhǎng)系統(tǒng)而全面的告訴了我們，接下來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)是什么樣子。

我總結(jié)了一部分重點(diǎn)表述。

一是最近一段時(shí)間屢次提到的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。包括：

完善“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系，政府保障基本住房需求、市場(chǎng)滿足多層次多樣化住房需求；

建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，以人定房、以房定地、以房定錢(qián)；

下力氣建設(shè)好房子；

在供給方面，要改革完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)性制度，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。

二是關(guān)于房地產(chǎn)政策端的變化，住建部長(zhǎng)明確提到：

城市政府要用好調(diào)控自主權(quán)。現(xiàn)在已經(jīng)充分賦予了城市調(diào)控自主權(quán)，城市政府就要扛起責(zé)任，要根據(jù)人口情況、供需情況以及保障需求，編制好、實(shí)施好住房發(fā)展規(guī)劃，因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

三是關(guān)于防風(fēng)險(xiǎn)方面的表述。

這一部分很有意思，前一秒還慈眉善目地說(shuō)：

會(huì)一視同仁支持不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

緊接著下一秒就強(qiáng)調(diào)：

對(duì)嚴(yán)重資不抵債、失去經(jīng)營(yíng)能力的房企，要按照法治化、市場(chǎng)化的原則，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組。對(duì)于有損害群眾利益行為的，堅(jiān)決依法查處，讓他們付出應(yīng)有的代價(jià)。

可以說(shuō)這一次“兩會(huì)”對(duì)于房地產(chǎn)的表述已經(jīng)很清晰了，說(shuō)白了就是新房卷質(zhì)量，房企拼耐力，地方比人力。

辦法有了，接下來(lái)對(duì)于各地的樓市和房企來(lái)說(shuō)，將要面臨的則是一場(chǎng)“換血手術(shù)”。

這次變革最核心的動(dòng)作，無(wú)疑是房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

這個(gè)概念也是此次“兩會(huì)”關(guān)于房地產(chǎn)的表述中，占比篇幅最高的了。

那什么是房地產(chǎn)發(fā)展新模式呢？

這是一套包含了房地產(chǎn)雙軌制；“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)；現(xiàn)房銷(xiāo)售；三大工程在內(nèi)的一系列政策動(dòng)作。

這其中，像房地產(chǎn)雙軌制，這個(gè)概念早在1998年房改的時(shí)候就被提出了。

晚一點(diǎn)的像“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)，也在2022年就被住建部提出來(lái)了。

可見(jiàn)所謂的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，絕不是一拍腦袋想出來(lái)的概念， 而是一盤(pán)布局已久的大棋。

這步棋之所以要謀劃這么久，就是因?yàn)樗鼘?duì)房地產(chǎn)造成的影響實(shí)在是太大了，相當(dāng)于一次心臟移植。

因?yàn)樗袛嗔水?dāng)下房地產(chǎn)極度依賴(lài)的兩個(gè)“輸血管道”：

供地和預(yù)售。

關(guān)于供地，今年2月27日，住建部在《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃編制工作的通知》中已經(jīng)明確提出了12個(gè)字：

以人定房，以房定地、以房定錢(qián)。

將新增住房、供地?cái)?shù)量直接和人口增量掛鉤。

這直接從根本上顛覆了之前的供地方式。中央拒絕了地方繼續(xù)躺平吃土地財(cái)政，而是讓各地去搶人。

核心一二線城市要搶購(gòu)買(mǎi)力，而三四線城市則是要爭(zhēng)奪發(fā)展權(quán)。

這一次兩會(huì)《報(bào)告》中提出了新型城鎮(zhèn)化。

把加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化擺在突出位置，深化戶籍制度改革，完善“人地錢(qián)”掛鉤政策，讓有意愿的進(jìn)城農(nóng)民工在城鎮(zhèn)落戶，推動(dòng)未落戶常住人口平等享受城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)。

這番話，其實(shí)就是說(shuō)給城鎮(zhèn)化率還不高的三四線城市聽(tīng)的。

要想發(fā)展就去搶人，搶不過(guò)大城市，就去虹吸農(nóng)村的人口。

而對(duì)于取消房地產(chǎn)預(yù)售制，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，也將在今年有一個(gè)大的突破。

去年年初的時(shí)候，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中，對(duì)于現(xiàn)房銷(xiāo)售的表述還是：

房地產(chǎn)工作中，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。

而今年“兩會(huì)”中，相關(guān)表述已經(jīng)變成了：

有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。

這種表述上的變化就能說(shuō)明很多事情了。

而事實(shí)上，早在去年開(kāi)始，現(xiàn)房銷(xiāo)售確實(shí)是在不斷推進(jìn)的。

比如從去年開(kāi)始，深圳、北京全都在土拍中加入了“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”的競(jìng)拍指標(biāo)，而且“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”的地塊還都是核心區(qū)的靚地。

比如深圳就拿出了斷供多年的寶中核心區(qū)地塊，目前這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)更名中鐵閱臻府，預(yù)計(jì)2027年交付。

今年“兩會(huì)”上，央行原行長(zhǎng)易綱也建言，設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制，防止預(yù)售房屋爛尾，隨后向現(xiàn)房銷(xiāo)售過(guò)渡。

房地產(chǎn)預(yù)售制造就了樓市前20年的飛速擴(kuò)張，而從當(dāng)下開(kāi)始，那個(gè)時(shí)代已經(jīng)走向了終點(diǎn)。

在切斷了房地產(chǎn)原本依賴(lài)的輸血模式后，房地產(chǎn)發(fā)展新模式也為市場(chǎng)創(chuàng)造了新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

這其中最主要的就是三大工程，尤其是保障性住房建設(shè)和城中村改造，無(wú)疑是房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的兩臺(tái)發(fā)展引擎。

住建部長(zhǎng)在答記者問(wèn)時(shí)說(shuō)到：

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們不能光看短期，還要看中長(zhǎng)期。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整轉(zhuǎn)型，穩(wěn)定市場(chǎng)任務(wù)依然艱巨。

從我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程看，從我國(guó)城鎮(zhèn)300多億平方米存量住房需要更新改造來(lái)看，房地產(chǎn)還是有很大的潛力和空間的。

這段話表達(dá)了兩個(gè)意思。

一是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的最大增量，將主要來(lái)自于存量住房的改造。

二是，這是一個(gè)緩慢的過(guò)程，雖然無(wú)法短期內(nèi)提振樓市，但是從中長(zhǎng)期看，是一個(gè)可持續(xù)的路子。

這其中的存量房改造，其實(shí)就包括了城中村改造，以及保障房建設(shè)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年2月底，上海、廣州、北京及重慶、成都、南寧、佛山等城市，專(zhuān)項(xiàng)借款授信涉及城中村改造項(xiàng)目超400個(gè)，實(shí)際已授信金額超1萬(wàn)億。

而且這個(gè)數(shù)字還會(huì)不斷增加。

去年中央政治局會(huì)議提出“三大工程”的時(shí)候，限定的范圍是全國(guó)35個(gè)超特大城市。

而今年1月24日住建部表示，納入城中村改造的城市擴(kuò)圍，將由35個(gè)擴(kuò)大至52個(gè)。

這也意味著，城中村改造帶來(lái)的資金體量將會(huì)超出想象的龐大。

除此之外，各地收購(gòu)存量房用作保障性租賃住房的動(dòng)作也在逐步加快。

2023年初，央行就設(shè)立了1000億元的“租賃住房貸款支持計(jì)劃”，選了8個(gè)試點(diǎn)城市。

從去年開(kāi)始，福州、濟(jì)南、青島、天津等城市都開(kāi)始下場(chǎng)收購(gòu)存量住房了。

預(yù)計(jì)今年下場(chǎng)收房的城市還會(huì)繼續(xù)增加，這同樣是為樓市輸血的重要渠道。

另一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)點(diǎn)，則是在商品房市場(chǎng)。

房地產(chǎn)雙軌制，除了需要保障房解決住的問(wèn)題，更需要市場(chǎng)解決多層次多樣化的住房需求。

在前兩天采訪中，住建部長(zhǎng)前后7次提及“好房子”。

這個(gè)好，其實(shí)指的是質(zhì)量好、品質(zhì)好，但是事實(shí)上，真正的好房子同樣也是地段好，價(jià)格好……

前兩天，上海第三批新房供應(yīng)入市，價(jià)格掀翻了天花板。

此前上海新盤(pán)價(jià)格紀(jì)錄的保持者，是三年前的翠湖天地五期，價(jià)格是16.5萬(wàn)元/㎡。

而這一次上海第三批新盤(pán)中，濱江凱旋門(mén)17.28萬(wàn)元/㎡、中海順昌玖里17.2萬(wàn)元/㎡、華山夏都17萬(wàn)元/㎡……

新房市場(chǎng)正在悄然發(fā)生著改變，在保障房分流了剛需之后，越來(lái)越多核心城市的新房市場(chǎng)，正在向改善化、高端化轉(zhuǎn)移。

因?yàn)橘|(zhì)量好的房子可以改變房地產(chǎn)的口碑，但是價(jià)值好的房子，才是拉動(dòng)樓市的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)市場(chǎng)大換血的同時(shí)，無(wú)數(shù)房企也在這一刻迎來(lái)了最終的命運(yùn)。

菩薩低眉和金剛怒目，將是對(duì)待不同房企的兩種態(tài)度。

首先，住建部長(zhǎng)明確說(shuō)了，會(huì)一視同仁支持不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

在行動(dòng)上，則體現(xiàn)在房地產(chǎn)白名單的不斷擴(kuò)容。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)31個(gè)省份312個(gè)城市建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。

上報(bào)的“白名單”項(xiàng)目達(dá)到了6000多個(gè)，截至2月底，商業(yè)銀行已經(jīng)審批貸款超過(guò)2000億元。

而按照各大國(guó)有銀行實(shí)際對(duì)接的項(xiàng)目來(lái)看，這份白名單最后的數(shù)量將會(huì)超過(guò)8200個(gè)。

涉及的貸款總額將達(dá)到3.2萬(wàn)億，而且其中三分之一都是新貸款。

這是一筆體量相當(dāng)龐大的資金，甚至可以和城中村改造涉及的資金體量媲美。

而這也是央媽給到房企的最大誠(chéng)意了。

房企把無(wú)力負(fù)擔(dān)的新房項(xiàng)目提交給銀行，讓銀行和政府兜底，而剩下的路怎么走，還得看自己。

所以最近大家可以發(fā)現(xiàn)，不少房企已經(jīng)開(kāi)啟了瘋狂“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”模式。

萬(wàn)達(dá)已經(jīng)接連賣(mài)掉了太倉(cāng)萬(wàn)達(dá)、湖州萬(wàn)達(dá)、廣州蘿崗萬(wàn)達(dá)、上海松江萬(wàn)達(dá)、周浦萬(wàn)達(dá)……就在不久前，還將自己11萬(wàn)㎡的上海金山萬(wàn)達(dá)，賣(mài)給了中聯(lián)基金。

碧桂園也沒(méi)閑著，將位于廣州的多種物業(yè)，打包賣(mài)出。

萬(wàn)科也在加緊回血，先是將深圳高新投6.16%股權(quán)出售給深投控，緊接著又將旗下最為優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目之一，上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股權(quán)，以7折轉(zhuǎn)讓給領(lǐng)展……

那如果賣(mài)完了還是資不抵債，或者壓根就沒(méi)有什么資產(chǎn)可以賣(mài)的房企，又該怎么辦呢？

結(jié)局很明確：

對(duì)嚴(yán)重資不抵債、失去經(jīng)營(yíng)能力的房企，要按照法治化、市場(chǎng)化的原則，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組。對(duì)于有損害群眾利益行為的，堅(jiān)決依法查處，讓他們付出應(yīng)有的代價(jià)。

接下來(lái)樓市的機(jī)會(huì)在哪里？答案已經(jīng)很明晰了。

首先，一線城市虹吸全國(guó)，省會(huì)城市虹吸全省，三四線城市虹吸農(nóng)村，城市分化已成定局。

而不同層次的購(gòu)買(mǎi)力就決定了不同城市樓市的天花板。

吸引了商人、高級(jí)人才、高學(xué)歷人口的核心城市，樓市的價(jià)值將會(huì)迅速抬升。

而一心只想留下農(nóng)民工兄弟的三四線城市，只能瘋狂打價(jià)格戰(zhàn)。

房企的陣線也會(huì)從三四線城市收縮。

事實(shí)上，早在前兩年開(kāi)始，像碧桂園這樣堅(jiān)定走三四線市場(chǎng)的房企，就已經(jīng)開(kāi)始拼命收縮了。

而收縮的方式則是降價(jià)甩賣(mài)。

去年開(kāi)始，廣東這邊惠州，東莞，肇慶的一堆碧桂園樓盤(pán)都在降價(jià)。

東莞的萬(wàn)江碧桂園云樾半島，原本3.5萬(wàn)的房子，降價(jià)到2.5萬(wàn)再賣(mài)。

惠州的碧桂園十里江南，原價(jià)一萬(wàn)多，直接降到7字頭起，而且是精裝。

可即便如此，碧桂園的動(dòng)作還是慢了。

有碧桂園的例子在前，今年房企收縮的動(dòng)作無(wú)疑將更加猛烈。

而隨著人口和房企資金加速向核心城市集中，房地產(chǎn)將成為一個(gè)地域性的概念。

核心城市的房地產(chǎn)依舊是支柱產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)引擎，是壓艙石。

而其他城市，沒(méi)有房地產(chǎn)。