2023年，地產行業的復蘇進展并不如大部分人所預期的那樣，相反寒意更甚。

時至今日，這場從2020年下半年開始醞釀的地產大調整，歷時3年，終點依舊不知。

有人說，我們都低估了周期的威力。

但我認為，不是周期的威力被低估，而是信用體系的重要性被低估。

在解決房子“有和無”的那些年，在“買房能賺錢”的投資邏輯主導下，信用讓位于規模，所以，只要夠膽，一切都能崛起。

但上一個時代的紅利，在新周期和新時代中，有可能就變成“負債”。對信用的不重視衍生的后果，就是“債”。

“債”，始終是要還的。2023年，大多數房企依舊在“還債”的路上。

但有的企業艱難，有的企業依舊進取。

他們不僅憑借自身良好的逆周期能力逆勢而上，更用強大的戰略能力重新定義增長。

01

依舊進取的中海

3月29日，中國海外發展發布2023年業績。

2023年全年，中海實現收入人民幣2025.2 億元，同比上升 12.3%。除稅前溢利總額為人民幣411.2 億元，同比上升14.2%。本公司股東應占溢利為人民幣 256.1 億元，同比上升 10.1%。

一家房企是否真的優秀，關鍵是看其在行業調整階段時的穩定性、持續性。

就這一點而言，中海無疑是優秀的。我們來看幾組數據。業績數據顯示：

1、銷售跨入3000億大關。

2023年中海實現合約物業銷售額人民幣3098.1億元，同比增長 5.1%。克而瑞的統計數據顯示，按權益銷售額排名，中海的排名上升至行業第二。

2023年行業的銷售慘淡不用我再強調了吧？2023年，房地產市場持續下行，雖然有小陽春但市場依舊疲弱，全國商品房銷售額較上一年下降 6.5%，較2021年行業高點下降 35.9%。

在這樣一個持續下行的市場里，體量巨大的中海不僅依舊保持一個銷售增長的勢頭，且中海的市場占有率進一步提高至2.66%。

可以說，面對極端市場環境，中海展現出了比行業內絕大多數房企更強的韌性及抗風險能力。

2、利潤依舊領跑行業。

營收2025.2 億元，同比上升 12.3%。除稅前溢利總額為人民幣411.2 億元，同比上升14.2%。在當前局面下，中海的營收和凈利還依舊保持兩位數的增長，已十分難得。

3、負債率依舊保持行業最低區間。

截至2023年年末，中海2023年的資產負債率為 57.5%，凈借貸比率為 38.7%，繼續保持在「綠檔」。

4、拿地金額超千億。

2023年總計花了人民幣 1342.1 億元拿地，權益購地金額人民幣 1226.6 億元，同比上升 42.0%，新增貨值人民幣 2404.2 億元。據克而瑞統計，中海2023年新增貨值為行業第一。

在2023年這輪以央企國企為先的優質地塊逆勢獲取中，核心城市的土地拍賣市場，幾乎都能看到中海的身影。

5、在手現金超千億。

截至2023年末，中海在手現金為人民幣 1,056.3億元，現金占總資產 11.4%，現金充裕。這意味著，中海每100塊的總資產中，就有11.4塊是現金，這是一個很高的含量。

充裕的現金流，得益于中海強有力的現金流管理。中海管理層在業績會上透露，2023年中海的銷售回款率達到了99%，這個數據也體現了中海3000億銷售規模的含金量。

不管從哪個角度，中海這份成績單都正如中國海外發展董事會主席顏建國所說：又好又快，又快又好。

而資本市場也對中海這份業績給出了最直接的回應：截至3月28日收盤，中海收漲6.03%。

02

重構的行業，決勝在“信用”

計算機之父馮·諾依曼的一句名言：“我們曾經熟悉的一切，都開始陌生。”

國內房地產運行40余年，大的周期切換算上這一次也才第二回。

但這一次，真的不一樣。

當下的房地產正在經歷一個大破大立的過程。

“三條紅線”是“破”，“融資三支箭”與“三大工程”是“立”。破與立之間，房價開始出現極其劇烈的調整。

西京研究院創始院長說，當房地產“破”的時候，往往表現出來的不是鋼筋混凝土的“破”，而是信用體系的“破”。

破的過程也是劇烈出清的過程，典型如房價下跌，房企暴雷。

但在大破之時，少部分企業也能穩步向前，比如中海地產、華潤置地、招商蛇口等。

以中海地產為例，其能安然的度過次輪調整，至少有四個特點。

1、良好的資本信用；

2、強大的產品信用；

3、領先的交付信用；

4、突出的服務信用。

四者的公約數越大，房企的發展勢能就越大，反之亦然。

先說資本信用。

這一輪地產出清教會大家一個殘酷的事實：規模紅利時代的護城河，在資本信用面前不堪一擊。

2023年，三大國際評級機構給予中海很高的信用評價，具體可以看下圖。

翻譯一下就是，中海擁有行業最高的信用評級，甚至沒有之一。

這在資本市場給中海帶來了較低的融資成本和充裕的融資現金流。

中海的業績顯示，加權平均融資成本為 3.55%，融資成本處于行業最低區間，基本就是國債利率的水平了。

通過積極的債務管理和成本管控，中海現金短債比達到了2.1倍，實現經營性現金凈流入為人民幣 352.8 億元。

再看產品信用。

據業績數據，2023年，中海的銷售均價為23195元/平米，同比上漲9.1%。

當很多房企以價換量的時候，中海的銷售均價仍在上行，這是為什么？

簡單的說，原因有三個：

1、堅持聚焦核心一、二線城市

2023年中海在核心一二線城市的銷售金額持續保持領先優勢：

根據克而瑞整理統計的2023年各核心一二線城市的房企銷售排行榜（不完全統計）來看，2023年中海銷售額超百億的城市至少有7個，分別是北京（478.6億）、上海（109.46億）、廣州（138.32億）、深圳（111.2億）、天津（136.9億）、廈門（178.39億）和成都（120.88億）。

其中，北京和天津位列當地市場銷售榜第一，尤其是北京地區，2023年貢獻了478.6億，單一市場頂一個中小型房企的銷售額；廈門的銷售額也快接近200億，達到了178.39億，位列當地TOP3。

然后再是拿地，中海仍在核心城市加碼。

數據顯示，2023年，中海持續大手筆購入一二線城市的核心地塊，新增地塊43宗，北上廣深四個一線城市權益購地金額占比約60%。

百億地塊超過3宗，包括125.32億元斬獲深圳灣超級總部基地地塊、127.9億元拿下廣州海珠區地塊，以及豪擲240.16億元拿下上海徐匯區綜合用地。

2、堅持主流地段、主流產品的布局

3月28日，中海創造了一個“新紀錄”：上海中海·順昌玖里首開512套房源，銷售額196.5億。刷新全國單盤單日銷售記錄。

要知道這是個均價17.2萬/㎡，面積段151㎡-325㎡，門檻約2400萬，套均約4000萬的高端住宅項目，僅325㎡戶型的套數就有112套。

如果放眼全國，196.5億的銷售額，能排在百強房企的第67位。

值得注意的是，中海在上海還有一個位于徐匯區的地塊，光住宅的貨值就接近300個億，預計下半年開盤。如果推盤順利，憑這兩個項目，中海基本上就鎖定了今年上海市場的TOP1。（2023年上海市場權益銷售TOP1的金額是384億）

3、超一流的產品品質

在克而瑞歷年《中國房地產企業產品力白皮書》中，中海已經連續五年穩居產品力TOP10的房企。

據克而瑞統計，2024年一季度，中海憑借565.9億位列權益銷售榜單TOP1，領先第二名87.9億。

在廣州，中海大境首開熱銷33.6億；在北京，中海寰宇未來首開賣了441套，貨值30億，石景山中海寰宇天下項目，賣了20億，中海豐和叁號院，首開賣了20.6億……

還有中海超百億元拿下的深超總地塊。這個地塊突破了兩大限制，一是限售均價突破深圳目前新房最高備案價，另一個則是項目開發戶型突破“7090政策”限制，意味著項目開發過程中，中海將有更大發揮空間，打造出深圳又一個豪宅標桿。

我們再看下當下每一個購房者都十分關心的交付信用。

作為央企，中海的交付信用就不用我再多說了。

還是說數據。

2023年，中海累計交付13.6萬套，按時交付率100%。而這種交付，也是高品質高質量的交付。

近期，克而瑞發布2023年度產品交付力測評結果，本次評選圍繞總體交付指標、室內空間、公共區域、建筑立面、園林景觀、社區設施、服務體系等維度進行全面測評，范圍覆蓋近百城、近400個項目。

經過專家評審、專業評審和網絡票選等環節評選，中海地產榮膺“2023中國房企交付力第一名”、廣州中海觀瀾府入選“2023全國十大交付力奢居作品”、杭州中海望廬入選“2023十大交付力安居作品”。

其中，廣州中海觀瀾府是廣州海珠區首個中海建設的府系項目，位于廣州市珠江南航道的正中心，航道江面寬闊、島嶼點綴，有如海景體驗。除位置資源稀缺外，精工中海實力為品質加碼，獲得業主高度認可。

最后是服務、運營信用。

為什么要強調服務信用？

我們曾經說過，之前的房企是不動產開發的邏輯，解決的是有和無的問題；而當下和未來的房企，是不動產開發+運營的邏輯，房企的服務不僅是房子，也有基于房子或者建筑物上的服務。

也就是說，除了開發住宅本身，還得給業主和客戶們提供相應的配套，比如物業管理，商業購物、酒店、寫字樓等等，這是地產下半年的增長點，也是護城河。

在物業服務能力上，中海集團有物業行業的頭部企業——中海物業，中海物業是行業內少數具備基礎物業和大物業服務能力的頭部企業。

在商業服務能力上，中海2023年旗下商業運營收入已經超過了60億，達到了63.6億，同比增長20.9%。

從寫字樓到購物中心，從長租公寓到星級酒店，中海商業正多角度展示著其專業的資管力、產品力、運營力、以及服務力。

隨著近兩年中海商業項目的加速入市，中海主席顏建國也提到，商業物業收入在2023年20.9%的增長基礎上，2024年有望實現25%的增長目標。

不僅如此，住宅、商業之外，中海還在同步布局和培育包括打造供應鏈服務平臺，成立數字科技公司和智慧新能源公司等新增長點，構建收入多元化，以更好應對周期變化。

學會告別，是2023年的年度主題。

而與大基建時代的告別，是2023年大多數房企要學會的功課。

但對于中海這樣的企業而言，經歷過兩輪周期洗禮的企業，他們比別的企業能更早識別到危機，當然也能快速調整到對的方向。

他們的功課不在告別，而是如何以更好的姿態，迎接新一輪的增長。