如果說2016-2020年是郊區(qū)（天府新區(qū)+近郊五區(qū)）崛起的五年，那么2021-2025年就是核心城區(qū)（高新區(qū)+五城區(qū)）獨(dú)大的五年。

必須要承認(rèn)，上個(gè)階段，郊區(qū)的確有與核心城區(qū)在樓市上一爭(zhēng)高下機(jī)會(huì)。

比如像天府新區(qū)作為強(qiáng)郊區(qū)，前幾年很多區(qū)域樓市無論是熱度還是價(jià)格，都能和五城區(qū)一較高下。

但這個(gè)時(shí)代已經(jīng)過去了。

如今的成都樓市，已經(jīng)形成被核心城區(qū)包攬的兩超四強(qiáng)新格局。

兩超：高新區(qū)、錦江區(qū)。

多強(qiáng)：青羊區(qū)、成華區(qū)、武侯區(qū)、金牛區(qū)。

雖然目前成都的樓市依然處在下行階段。

但兩超多強(qiáng)的5+1城區(qū)，樓市上限依然在被不斷拉高，核心5+1區(qū)和近郊5+1區(qū)的上限差距也在逐步擴(kuò)大。

成都這兩天土拍，錦江區(qū)再次刷新成都樓面價(jià)新高。

潘家溝52.46畝住兼商地塊被金茂以24500元/㎡拿下，溢價(jià)率48.48%。

作為近郊核心頂流板塊之一的怡心湖，三塊算是區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊，兩宗土地被終止，一宗則是底價(jià)成交。

核心和近郊的 熱度及信心高低立見。

可以說，在土拍及新房?jī)r(jià)格上，核心的5+1城區(qū)如今有著絕對(duì)的強(qiáng)勢(shì)地位。

而這個(gè)賽季，高新區(qū)和錦江區(qū)這兩個(gè)區(qū)域，則是強(qiáng)到可怕。

最高樓面價(jià)，要么是被高新區(qū)刷新，要么是被錦江區(qū)刷新。

樓面價(jià)最高的前幾名，基本上是高新區(qū)和錦江區(qū)輪番上陣，愣是沒給其他區(qū)留點(diǎn)空間。

至于樓面價(jià)最高的前二十，則是全部被5+1區(qū)包攬。

當(dāng)然，我不認(rèn)為，地王的出現(xiàn)，會(huì)像很多人分析的那樣，就代表樓市復(fù)蘇回暖。

高地價(jià)的出現(xiàn)，只能說明目前市場(chǎng)，對(duì)這些區(qū)域的認(rèn)可度更高。

從土拍反映出的市場(chǎng)情況看，目前成都市場(chǎng)認(rèn)可度最高的是高新區(qū)、錦江區(qū)，其次是青羊區(qū)、成華區(qū)、武侯區(qū)、金牛區(qū)，再然后是天府新區(qū)和近郊，最后是遠(yuǎn)郊。

成都樓市兩超四強(qiáng)的格局基本上已經(jīng)穩(wěn)固。

在這個(gè)格局下，購(gòu)房就需要考慮更多向這兩超四強(qiáng)傾斜。

曾經(jīng)，樓市熱的階段，無論新房還是二手房，更多看的都是預(yù)期。

促使大家買房推動(dòng)因素是大家認(rèn)為房產(chǎn)這玩意，能價(jià)格能漲，買房投資占比很大。

而如今，預(yù)期多多少少依然存在，考慮投資依然也有，但大家買房更多考慮的是自住。

新房和二手房已經(jīng)形成了兩個(gè)完全不同的體系，新房更多看的是品質(zhì)，二手房更多看的是價(jià)格。

之前我就一直在提醒大家，房產(chǎn)已經(jīng)逐漸從投資品變成了消費(fèi)品。

相較于曾經(jīng)買房，買到就是賺到，現(xiàn)在絕大多數(shù)的房產(chǎn)，扣除各項(xiàng)成本，虧的概率會(huì)遠(yuǎn)大于賺的概率。

未來這個(gè)情況，我們預(yù)計(jì)會(huì)更明顯。

在虧損概率越來越大的情況下，我們做購(gòu)房選擇一定是朝認(rèn)可度高的城區(qū)靠攏。

特別是針對(duì)高單價(jià)或者高總價(jià)的購(gòu)房者，建議盡可能選擇認(rèn)可度更高的城區(qū)。

因?yàn)檎J(rèn)可度越高，受眾群體越多，流動(dòng)性就越強(qiáng)。

區(qū)域認(rèn)可度的高低，決定了不同價(jià)格房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度。

區(qū)域認(rèn)可度越高，高價(jià)格房源在區(qū)域的流動(dòng)性越強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)越低，不一定價(jià)格能漲，但價(jià)格合適起碼不用擔(dān)心賣不出去。

反之，認(rèn)可度越低的區(qū)域，購(gòu)房者對(duì)區(qū)域價(jià)格的接受度就更低，價(jià)格越高，流動(dòng)性就越差，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

非核心城區(qū)的高總價(jià)、高單價(jià)房源未來，面對(duì)最大的挑戰(zhàn)或許不是價(jià)格的下跌，而是即使下跌到一個(gè)合理的價(jià)格，也很難賣出去。

價(jià)格雖然合理，但購(gòu)房者沒有在這里居住的需求，除非你跌到一個(gè)比合理價(jià)格更低的價(jià)格去吸引人，不然真的很難賣出去。

未來成都新房穩(wěn)中向好拼品質(zhì)，二手房則是在內(nèi)卷中廝殺比價(jià)格。

最后的建議：成都購(gòu)房者可以到微信公眾號(hào)“不魚說房”去看看歷史文章，里面有很多對(duì)成都樓市的具體分析文章，以及規(guī)劃文件，對(duì)購(gòu)房者很有幫助。