保利發(fā)展的樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)前后，就是周邊各樓盤(pán)最為惴惴不安之時(shí)。

地產(chǎn)大咖薈曾報(bào)道《保利萬(wàn)科銷(xiāo)量暴跌 眾樓盤(pán)貼身肉搏撬動(dòng)市場(chǎng)》，在廣州白云的保利云境入市價(jià)格低開(kāi)，就算是與相距7公里之外的白云湖板塊的樓盤(pán)相比也便宜3000-4000元/平方米，因而靠一已之力，讓周行膽戰(zhàn)心戰(zhàn)，攪得周邊樓盤(pán)苦不堪言，不得已紛紛跟進(jìn)降價(jià)。

隨即，無(wú)論是從黃埔到天河、荔灣，保利發(fā)展的樓盤(pán)都靠著較高的性?xún)r(jià)比，在市場(chǎng)上特別能打，占得了先機(jī)。

而最近，位于海珠西的保利燕語(yǔ)堂悅即將于5.1期間低價(jià)入市的消息，又像一道晴天霹靂，讓周邊的樓盤(pán)感覺(jué)到寒意陣陣。

幾家歡喜幾家愁，在其他樓盤(pán)惴惴不安的時(shí)候，眾多中介則對(duì)這個(gè)盤(pán)熱賣(mài)充滿(mǎn)了信心。

01 買(mǎi)家下手之前就吃上定心丸

保利燕語(yǔ)堂悅位于海珠區(qū)工業(yè)大道以東，江燕路以北，緊鄰廣紙片區(qū)，原為東方紅印刷廠地塊。

這里歷史配套成熟，居住氛圍比較成熟，先天優(yōu)勢(shì)很多，有望成為黑馬樓盤(pán)。

首先是，這個(gè)地塊距離珠江后航道直線距離約1.1公里，望江方向沒(méi)有太多高層建筑阻擋，高層的樓盤(pán)可以遠(yuǎn)眺江景，成為江景房。

其次，交通方面，地塊旁邊最近300米就是廣佛線+11號(hào)線（在建）燕崗站，坐擁又地鐵。而且周邊商業(yè)和醫(yī)療資源十分豐富，周邊有樂(lè)峰廣場(chǎng)、廣百新一城、綜合體方圓333等，醫(yī)療有南醫(yī)大珠江醫(yī)院、廣醫(yī)大第二附屬醫(yī)院等，教育方面亮點(diǎn)最為突出，不僅有紅棉小學(xué)、工業(yè)大道中小學(xué)、廣州昌崗中路小學(xué)（翠城校區(qū)）、廣州市五中附屬初級(jí)中學(xué)等，最為讓買(mǎi)房人看中的是保利燕語(yǔ)堂悅配建了寶玉直實(shí)驗(yàn)小學(xué)，是海珠區(qū)屬于有口皆碑的省一級(jí)小學(xué)，符合人戶(hù)一致的業(yè)主子女可以按地段申請(qǐng)入讀這個(gè)小學(xué)，這等于給買(mǎi)家在下手之前就吃了一顆定心丸。

再者，作為一個(gè)老城區(qū)內(nèi)有著諸多優(yōu)點(diǎn)的項(xiàng)目，既不靠近高架，又不臨近高速、還不靠近橋梁，顯然是十分難得的。

所以，作為一個(gè)改善客，不需要漫長(zhǎng)的等待時(shí)間，所見(jiàn)即所得，能夠把握短期內(nèi)的確定性，選擇一個(gè)靠譜的項(xiàng)目，顯然是十分重要的。

既有著成熟的配套，又有著確定的省一級(jí)學(xué)位資源，等于給了買(mǎi)家房屋保值增值的一個(gè)重要保證。

02 卷王又將掀起一股旋風(fēng)？

非獨(dú)如此，有著“卷王”之稱(chēng)的保利發(fā)展，顯然為了沖擊市場(chǎng)，沒(méi)有采取一個(gè)四平八穩(wěn)的營(yíng)銷(xiāo)舉措。

保利燕語(yǔ)堂悅項(xiàng)目，原為東方紅印刷廠地塊，原來(lái)折合樓面地價(jià)約17220元/平方米，如果算上配建的成本，實(shí)際樓面價(jià)為40171元/平方米。如果對(duì)外開(kāi)售，如果要保本，房?jī)r(jià)要在6.3萬(wàn)元/平方米左右。

目前，在保利燕語(yǔ)堂悅的周邊，有著中海、中旅、越秀的樓盤(pán)環(huán)繞，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。保利燕語(yǔ)堂悅?cè)绻胍怀鲋貒筒坏貌桓鶕?jù)市場(chǎng)選擇如何出牌。

在市場(chǎng)不太好的情況下，保利發(fā)展可能會(huì)給出一個(gè)驚喜價(jià)出來(lái)，以期在市場(chǎng)上搶占先機(jī)。

目前，市場(chǎng)吹風(fēng)價(jià)是6.5萬(wàn)/平方米，但是有人猜測(cè)，小戶(hù)型會(huì)賣(mài)到6萬(wàn)元/平方米，大戶(hù)型會(huì)賣(mài)到7萬(wàn)元/平方米，（說(shuō)不定開(kāi)盤(pán)時(shí)小戶(hù)型有可能下探至6萬(wàn)元/平方米以下）給買(mǎi)房人一個(gè)驚喜。

從周邊樓盤(pán)來(lái)看，保利燕語(yǔ)堂悅開(kāi)出的和周邊樓盤(pán)的66000-75000元/平方米的均價(jià)相比，顯得相當(dāng)有競(jìng)爭(zhēng)力。

除了在價(jià)格上卷，保利燕語(yǔ)堂悅還“卷“戶(hù)型和實(shí)用率，據(jù)銷(xiāo)售人員稱(chēng)，燕語(yǔ)堂悅的使用率在100%。

此番有備而來(lái)的保利燕語(yǔ)堂悅或?qū)⒃谑袌?chǎng)上吸引不少置換客，掀起一股“保利旋風(fēng)”。

03 價(jià)格到位讓瑕不掩瑜？

當(dāng)然，作為一個(gè)成熟理性的買(mǎi)家，也不得不了解一下保利燕語(yǔ)堂悅的缺點(diǎn)。

因?yàn)橄硎芰死蠀^(qū)的配套成熟，就必然回避不了受到車(chē)流噪音的影響，以及臨近工業(yè)大道而不得不面對(duì)的擁堵。

而且樓盤(pán)周邊還有一些印刷企業(yè)和圖文快印店，給樓盤(pán)的景觀環(huán)境帶來(lái)一定的影響。

還有一個(gè)重要的因素，就是這個(gè)小區(qū)是三個(gè)小地塊組成，一期和二期之間將建有市政道路，還有一個(gè)配建學(xué)校。因而市政道路就將小區(qū)切割成兩塊，影響小區(qū)的完整性。

雖然，由于周邊的老舊房屋和被宿舍一時(shí)無(wú)法被拆遷，因而在最近幾年內(nèi)，這條市政路就變成了小區(qū)內(nèi)部路，因而影響就會(huì)大大減小。

當(dāng)然，對(duì)于這些缺點(diǎn)來(lái)說(shuō)，只要價(jià)格到位，產(chǎn)品給力，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，其實(shí)是瑕不掩瑜的。

而且作為海珠首個(gè)“新中式“的產(chǎn)品，其產(chǎn)品延續(xù)了保利”悅“字系高端品質(zhì)的血脈，有著海珠版“天瑞”之稱(chēng)的燕語(yǔ)堂悅，面積段90-125平方米，三至四居室設(shè)計(jì)，全部朝南向的設(shè)計(jì)，還是符合了眾多剛改客戶(hù)的需求。

至于接下來(lái)市場(chǎng)如何走，買(mǎi)家們會(huì)不會(huì)用真金白銀來(lái)給保利燕語(yǔ)堂悅投下贊成票，不久就會(huì)有答案。

當(dāng)然，有想了解保利燕語(yǔ)堂悅更多詳情的請(qǐng)加入群討論組。

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