這兩天，小編接連看到兩則令我輾轉(zhuǎn)反側(cè)的消息。

怎么說(shuō)的？南京房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)可能戛然而止了。

所以，今天就好好聊聊關(guān)于小編對(duì)這兩則消息的理解。

一、重啟買房直接落戶。

4月22日，南京發(fā)布《關(guān)于合法穩(wěn)定住所落戶有關(guān)事項(xiàng)的通知（征求意見稿）》，文件的內(nèi)容只有一個(gè)：準(zhǔn)備放寬南京落戶門檻。

具體內(nèi)容是，只要在本市擁有合法穩(wěn)定住所（即取得合法產(chǎn)權(quán)住房）且實(shí)際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶。

遙想在10年前，南京也是有這種買房就能落戶的政策，但后來(lái)逐漸被積分落戶所取代。

而且當(dāng)年買房落戶的門檻比現(xiàn)在還高，至少需要購(gòu)買60平方以上的住宅，才能享受落戶南京的政策。

如今南京準(zhǔn)備重啟買房落戶政策，而且之前的積分落戶政策依舊執(zhí)行，采取的是哪種對(duì)你落戶有利，就按照哪種政策執(zhí)行的原則。

為何南京突然要放寬落戶政策？

首先不得不提一下，這幾年南京的人口出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)。

2023年全國(guó)常住人口的平均出生率為7.5‰，而南京僅僅只有5.68‰，遠(yuǎn)低于全國(guó)平均出生率。

同時(shí)，南京的人口也出現(xiàn)了比較明顯的外溢，南京租房市場(chǎng)也出現(xiàn)了不同程度的下滑。

在大家的心里：人口減少的城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期必然是看跌的，反之人口增加的城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期必然看漲。

這就能看出，人口的變化，其實(shí)是城市房?jī)r(jià)走勢(shì)的基石。

這 個(gè) 利好 對(duì)南京二手房來(lái)說(shuō)，不論是短期還是中長(zhǎng)期來(lái)看都是重大利好，可以說(shuō)南京走了一步妙棋。

二、南京存量房“以舊換新”！

4月27日，南京安居建設(shè)集團(tuán)發(fā)布關(guān)于開展存量住房“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)的公告，首批試點(diǎn)限額2000套。

試點(diǎn)方式為，試點(diǎn)期間，換購(gòu)人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價(jià)不高于所購(gòu)新建商品住房總價(jià)的80%。

存量住房收購(gòu)價(jià)格以評(píng)估價(jià)為依據(jù)。收購(gòu)主體為南京置新資產(chǎn)管理有限公司（南京安居建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司旗下全資公司），可置換的新建商品住房房源，通過(guò)“南京房產(chǎn)微政務(wù)”微信公眾號(hào)，在“房幫寧”平臺(tái)的“寧換新”模塊中公示。其中，對(duì)存量住房的要求是：位于南京市主城六區(qū)（玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)）范圍內(nèi)，不含自建住房、商業(yè)、辦公、公寓等；存量住房應(yīng)成套、產(chǎn)權(quán)清晰，狀態(tài)為可交易（不存在抵押、擔(dān)保或查封等其他不可置換狀態(tài)）。

公開資料顯示，南京安居建設(shè)集團(tuán)是經(jīng)南京市政府批準(zhǔn)成立的大型國(guó)有全資集團(tuán)公司，主要從事南京市保障性住房建設(shè)，商品房開發(fā)建設(shè)，政策性危舊房改造、重要近現(xiàn)代建筑保護(hù)與利用、土地一級(jí)開發(fā)整理、持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)、租賃住房建設(shè)與運(yùn)營(yíng)等。

大家一看就知道，安居集團(tuán)實(shí)際是南京國(guó)資委的全資子公司。

這個(gè)存量房“以舊換新”不是簡(jiǎn)單的公司行為，這是南京對(duì)存量房“以舊換新”政策的一個(gè)試點(diǎn)，未來(lái)不排除針對(duì)南京所有在售的樓盤。

存量房“以舊換新”的對(duì)于市場(chǎng)的影響有兩點(diǎn)。

1、托底二手房?jī)r(jià)

最近南京的二手房都快跌破“天際線”了，很多房東想要賣房，不得不面對(duì)虧本出售的窘境。

二手房?jī)r(jià)如果長(zhǎng)期下跌，結(jié)果就是原本準(zhǔn)備置換的買房群體，一看這個(gè)房?jī)r(jià)心涼一片，干脆不賣同時(shí)收起改善居住的念頭。

剛需更是觀望了，有剛需的買房人甚至說(shuō)：早買早吃虧，晚買晚上當(dāng)。

所以托底二手房?jī)r(jià)是現(xiàn)在的當(dāng)務(wù)之急，而且南京樓市是，二手房市場(chǎng)穩(wěn)，則樓市穩(wěn)。

二手房房?jī)r(jià)止跌回升，對(duì)于買房人的購(gòu)房信心的恢復(fù)也有極大的好處。

2、提升新房去化速度

大家也知道今年南京新房真的太難了。

根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至4月28日上午10時(shí)，南京2024年的新房成交量只有7443套。

南京新房市場(chǎng)以改善需求為主，很多買房人需要賣了房才能置換，而置換最大的難點(diǎn)在于當(dāng)下二手房很難賣。

存量房‘以舊換新’相當(dāng)于直接省略了二手房的賣房流程，讓改善買房人直接買新房。

可以說(shuō)，存量房“以舊換新”的最終受益方是新房，肯定會(huì)大大增加新房的成交量。

很肯定地告訴大家，南京二手房?jī)r(jià)馬上就要觸底了。還在觀望的買房人可以盡早入市。

有人問(wèn)我，什么叫抄底？

我的回答是現(xiàn)在買房，這就是抄底！