在海南，“30歲+”年輕人購(gòu)房比例占到50%左右，最高達(dá)到56%。

“低總價(jià)房源成交占比持續(xù)增大，購(gòu)房客戶(hù)年輕化……”4月24日下午，“2024海南房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)高峰論壇”在海口舉行。

貝殼找房相關(guān)負(fù)責(zé)人在會(huì)上透露了一個(gè)“有趣”的現(xiàn)象，據(jù)他們統(tǒng)計(jì)的成交數(shù)據(jù)顯示，自去年3月份至今，新海南人購(gòu)房占比回升，“30歲+”年輕人成為海南購(gòu)房的主力軍，且年輕人購(gòu)買(mǎi)二手房的占比偏重。

相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)海南二手房成交客戶(hù)進(jìn)行了“畫(huà)像”，“30歲+”年輕人購(gòu)房占比處于絕對(duì)“地位”，占比一度超過(guò)50%。其次是“20歲+”、“40歲+”，均占比為20%左右。

在海南樓市，購(gòu)房消費(fèi)群體首次置業(yè)需求購(gòu)買(mǎi)力較弱，加杠桿的意愿不強(qiáng)，“以房換房”的需求釋放；當(dāng)?shù)貥鞘谐山粌r(jià)格持續(xù)下降，也導(dǎo)致新房需求進(jìn)一步向二手房轉(zhuǎn)移。以海口為例，該市樓市或迎來(lái)存量房市場(chǎng)。

來(lái)自中策（海南）的數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月底，海南可售庫(kù)存提升至2570萬(wàn)平方米，去化周期上升至73個(gè)月，其中商辦產(chǎn)品去化壓力較大。今年一季度海南商品房市場(chǎng)依托海口、三亞成交為主，合計(jì)占到5成之多。當(dāng)?shù)芈镁邮袌?chǎng)熱度下降，3月整體成交“量?jī)r(jià)齊跌”，市場(chǎng)回暖仍需信心。

在樓市面臨的新形勢(shì)下，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也面臨生存、就業(yè)的巨大壓力。本次“房地產(chǎn)中介大會(huì)”也著重探討行業(yè)發(fā)展及從業(yè)人員轉(zhuǎn)型突破等話題。

年輕人海南購(gòu)房占比較重

在本次“房地產(chǎn)中介大會(huì)”上，貝殼找房、中策信德研拓中心等平臺(tái)機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)海南樓市，特別是海口、三亞兩大重點(diǎn)城市的樓市進(jìn)行了較為詳盡的分析和研判。

在會(huì)上，貝殼找房海口站負(fù)責(zé)人用圖表分享了一個(gè)“有趣”的現(xiàn)象：近一年來(lái)，海南購(gòu)房群體，特別是二手房購(gòu)房群體，年齡普遍趨年輕化——年輕人成為在海南購(gòu)房消費(fèi)的主力軍。

以最近一年來(lái)海南二手房交易數(shù)據(jù)生成的“客戶(hù)畫(huà)像”：低總價(jià)房源成交占比持續(xù)增大，購(gòu)房客戶(hù)年輕化，價(jià)格敏感度高，首次置業(yè)、剛需主導(dǎo)市場(chǎng)。

這是什么意思呢？以海南二手房市場(chǎng)成交圖表參數(shù)，成交客戶(hù)年齡被劃分為60歲+、50歲+、40歲+、30歲+及20歲+等多個(gè)年齡段，其中30歲+年輕人購(gòu)房比例占到50%左右，最高達(dá)到56%。

在上述數(shù)據(jù)中，40歲+、20歲+年齡段購(gòu)房群體，各占到20%左右，也是“年輕段”購(gòu)房主要群體。而20歲以下及50歲以上年齡段的購(gòu)房群體，在二手房客戶(hù)中占比很小，基本上可以忽略不計(jì)。

分析當(dāng)中原因，一方面是年輕人受經(jīng)濟(jì)條件的掣肘，剛需住房更傾向低總價(jià)的二手房；另一方面海南二手房?jī)r(jià)格持續(xù)走低，購(gòu)房者更有“抄底”的空間，性?xún)r(jià)比更高。

從近一年來(lái)海口二手房不同總價(jià)段成交占比來(lái)看，總房?jī)r(jià)100萬(wàn)元以下的房源消費(fèi)，占到21%~31%；100萬(wàn)元至150萬(wàn)元的房源消費(fèi)，占比23%~32%；200萬(wàn)元至250萬(wàn)元的房源消費(fèi)占比較小，各僅占到10%左右。

另外，從成交客戶(hù)戶(hù)籍來(lái)看，今年以來(lái)新海南人購(gòu)房占比回升，其中今年2月份省外戶(hù)籍客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)二手房占到67%。

據(jù)研判，市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)下降，也導(dǎo)致新房需求進(jìn)一步向二手轉(zhuǎn)移。以海口為例，市場(chǎng)或迎來(lái)存量房市場(chǎng)。

樓市仍面臨去化壓力

中策信德研拓中心提供的數(shù)據(jù)分析顯示，截至今年3月底，海南新房可售庫(kù)存提升至2570萬(wàn)平方米，去化周期上升至73個(gè)月。

據(jù)中策（海南）提供的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，在供求量?jī)r(jià)方面，一季度全海南省商品房供應(yīng)311.54萬(wàn)平方米，環(huán)比下降43.79%，同比增長(zhǎng)8.97%；成交105.98萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)17.64%，同比下降167.58%；成交均價(jià)23939元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)17.82%，同比增長(zhǎng)23.11%。

一季度海南商品房市場(chǎng)以海口、三亞項(xiàng)目成交為主，合計(jì)占到5成左右。而旅居市場(chǎng)熱度下降，3月整體成交量?jī)r(jià)齊跌。

據(jù)海南統(tǒng)計(jì)部門(mén)最新數(shù)據(jù)顯示，海南全省今年1~3月份房屋銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額方面，呈現(xiàn)“雙降”態(tài)勢(shì)，分別下降了7.8%和16.7%。

其中海口市房屋銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額，與上年同期相比分別減少了18.9%、31.7%。但三亞在房屋銷(xiāo)售面積上“逆勢(shì)上揚(yáng)”，較去年同期增幅為21.9%，但銷(xiāo)售額同比小幅減少了0.3%。

海南省房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)輪值會(huì)長(zhǎng)鄧濤對(duì)此認(rèn)為，市場(chǎng)的這一變化也屬正常，一方面是去年年初前后，海南樓市出現(xiàn)階段性小幅回暖；另一方面是因?yàn)榻衲昴瓿蹰_(kāi)始，海南各地陸續(xù)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，政策傳導(dǎo)市場(chǎng)仍需要一個(gè)過(guò)程。

“我個(gè)人認(rèn)為，相比全國(guó)其他地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，海南樓市相對(duì)還是較為健康平穩(wěn)的。”鄧濤告訴記者，在海口、三亞兩個(gè)重點(diǎn)城市的中心城區(qū)，剛需及改善性的住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售依然堅(jiān)挺，一些豪宅型產(chǎn)品也受到高端消費(fèi)群體的關(guān)注。

中介人員的新挑戰(zhàn)

在當(dāng)前形勢(shì)下，本次“房地產(chǎn)中介大會(huì)”在行業(yè)“新思路、新機(jī)遇、新賽道”方面探索進(jìn)行了研討。

“租賃經(jīng)紀(jì)人不是臨時(shí)工，他們比跑滴滴、送外賣(mài)收入要高，在海口月收入過(guò)萬(wàn)元并非難事。”鄧濤認(rèn)為，租賃經(jīng)紀(jì)人的發(fā)展空間很大，租賃經(jīng)紀(jì)也是一門(mén)“好生意”。

鄧濤稱(chēng)，助力海南自貿(mào)港發(fā)展，第一步是先讓各類(lèi)人才住下來(lái)、留下來(lái)，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，租房無(wú)疑是過(guò)渡性解決這一居住問(wèn)題的最好辦法。而租賃經(jīng)紀(jì)人在其中充當(dāng)著重要的角色。

鄧濤認(rèn)為，租賃經(jīng)紀(jì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也有具有積極的意義，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市還是其他二三線城市，政府在住房租賃市場(chǎng)的政策出臺(tái)，都顯示出了支持和引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展的決心，為市場(chǎng)的健康發(fā)展提供了有利的外部環(huán)境。

“我之前也算過(guò)一筆賬，一名稍微熟練業(yè)務(wù)的租賃經(jīng)紀(jì)人，他一個(gè)月以7單左右業(yè)務(wù)計(jì)算，月收入上萬(wàn)元并非很難的事情。”鄧濤說(shuō)。

同時(shí)作為中介行業(yè)的資深從業(yè)人員，鄧濤也嘗試著自身業(yè)務(wù)的創(chuàng)新和突破，以起到行業(yè)示范作用。

3年前，鄧濤將個(gè)人重心轉(zhuǎn)向做新媒體——“濤哥聊房”IP賬號(hào)創(chuàng)始人，目前抖音粉絲6.5萬(wàn)，也是海南達(dá)人專(zhuān)場(chǎng)模式領(lǐng)跑者。

“我做了3年的新媒體，積累了短視頻內(nèi)容輸出和平臺(tái)直播的經(jīng)驗(yàn)，還有賬號(hào)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合房地產(chǎn)銷(xiāo)售，做了二手房跟新房的銷(xiāo)售。”鄧濤告訴記者，但是他發(fā)現(xiàn)，如果新媒體短視頻、直播結(jié)合租賃話題，可能獲客無(wú)數(shù)，“因?yàn)槟壳白赓U這一塊新媒體做的人并不多，或者說(shuō)做得還不是特別專(zhuān)業(yè)。”

“無(wú)論是做短視頻還是做直播，專(zhuān)業(yè)用心去做才能打造好個(gè)人IP。”鄧濤認(rèn)為，開(kāi)辟新媒體賽道為房地產(chǎn)賦能，也是房產(chǎn)中介從業(yè)人員的新機(jī)遇、新挑戰(zhàn)。（作者：陳標(biāo)志 內(nèi)容綜合中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)）