轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)案

藍(lán)天公司、福地公司及東勝公司聯(lián)合開發(fā)及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)案

海南省某高校成立了藍(lán)天后勤服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下稱“藍(lán)天公司”），專門負(fù)責(zé)開發(fā)、經(jīng)營該校臨街房地產(chǎn)。2008年6月，藍(lán)天公司與福地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下稱“福地公司”）簽訂了《聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議書》，約定由藍(lán)天公司提供土地使用權(quán)，由福地公司投資人民幣5000萬元，將主校臨街房產(chǎn)改造成營業(yè)用房。建成后，雙方各自擁有50%產(chǎn)權(quán)，分別辦理產(chǎn)權(quán)證，各自經(jīng)營管理。由于藍(lán)天公司提供的土地使用權(quán)是劃撥土地，雙方還約定由藍(lán)天公司負(fù)責(zé)辦理審批手續(xù)，由福地公司補(bǔ)繳土地出讓金。2011年5月，福地公司在投入部分資金后遇到財務(wù)危機(jī)，經(jīng)藍(lán)天公司同意，福地公司與東勝建設(shè)開發(fā)有限公司（以下稱“東勝公司”）簽訂了《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，將福地公司在《聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議書》中的所有權(quán)利轉(zhuǎn)讓給東勝公司。合同簽訂時，涉案房產(chǎn)已建成，但仍是劃撥土地，土地使用權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)證均未取得。雙方約定東勝公司在合同簽訂時支付3000萬元定金，在2011年12月31日前，福地公司拿到房屋產(chǎn)權(quán)證時交付剩余購房款。后因劃撥土地轉(zhuǎn)讓申請未得到相關(guān)部門批準(zhǔn)，東勝公司向人民法院起訴，要求解除與福地公司簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，福地公司雙倍返還定金6000萬元，藍(lán)天公司承擔(dān)連帶責(zé)任。福地公司也向人民法院起訴要求藍(lán)天公司承擔(dān)違約賁任。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)的情況很常見。以劃撥土地作為投資，也屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的范疇。

劃撥土地使用權(quán)指的是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在繳納補(bǔ)償、安置等費用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)。

以劃撥方式都取得的國有土地使用權(quán)，如果與他人進(jìn)行合作建房的話會被視為將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，而只要被轉(zhuǎn)讓方能夠及時辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，那么就是有效的。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。而土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，行為無效。

合作建房合同被認(rèn)定無效后，如果出地一方用以出資的土地已經(jīng)過戶到雙方當(dāng)事人名下或者過戶到出資一方名下，由于合同被認(rèn)定無效，出資一方取得的該土地使用權(quán)喪失依據(jù)，應(yīng)當(dāng)返還給出地一方。依照土地與地上建筑物歸屬的“房地合一”原則，該土地上的合建房屋亦應(yīng)歸屬出地一方。當(dāng)出資一方的出資已物化到合建房屋中時（即房屋已部分建成），依照法律規(guī)定的無效合同處理原則，出地一方應(yīng)當(dāng)將其取得的出資一方出資轉(zhuǎn)化為合建房屋的部分返還出資方。基于合建房屋的權(quán)屬及性質(zhì)，不能實物返還，只能采用折價補(bǔ)償?shù)姆绞健Ｈ嗣穹ㄔ簯?yīng)當(dāng)綜合評判出資一方的出資數(shù)額、合建房屋的建設(shè)程度及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤等情況，確定出地一方的折價補(bǔ)償數(shù)額。

由此，可以看出，以土地使用權(quán)出資合作建房，也是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式，也應(yīng)當(dāng)符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的要件。故法院判定《聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議書》無效是正確的。由于福地公司和東勝公司在《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》中約定的房地產(chǎn)在訴訟過程中尚未取得土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證，不具備法律規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的前提條件，因此，法院判定《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》無效，也是正確的。在合同被確認(rèn)無效的情況下，雙方應(yīng)當(dāng)相互返還財產(chǎn)，不能返還原財產(chǎn)的，要折價賠償。

法律依據(jù)

《土地管理法》第五十四條

建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：
（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；
（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的消極條件

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的消極條件是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時不得具有的情形。進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)在法定情形下，由于權(quán)屬不定，或者處分權(quán)存在瑕疵，為避免爭議，法律禁止其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

1. 未經(jīng)其他共有人書面同意處分的共有房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)是數(shù)人共有的情況下，對其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓需要全體共有人達(dá)成一致意見。一個共有人或者幾個共有人未經(jīng)其他共有人同意，而私自處分共有房地產(chǎn)的，是典型的無權(quán)處分行為，除事后取得其他共有人的同意。

2. 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)。在司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法采取強(qiáng)制措施后，房地產(chǎn)權(quán)利處于凍結(jié)狀態(tài)，隨時有被拍賣或者另行處分的可能。因此，在上述狀態(tài)還未解除的情況下，權(quán)利人不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。

3. 依法收國土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。依法收回土地使用權(quán)是指有關(guān)人民政府土地行政主管部門為公共利益之需要，或者土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)等原因?qū)⒃瓉斫挥捎玫厝耸褂玫膭潛芡恋鼗蛘叱鲎屚恋厥褂脵?quán)收回。房地產(chǎn)權(quán)利是土地和房產(chǎn)權(quán)利的結(jié)合，土地使用權(quán)被國家收回后，當(dāng)事人的房地產(chǎn)權(quán)利就存在瑕疵。除非重新獲得土地使用權(quán)，否則該房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

法律依據(jù)

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條

下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

審理結(jié)果

法院在查明上述事實后，對上述案件進(jìn)行合并審理，認(rèn)為本案中的《聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議書》與《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》因標(biāo)的物不具備法定的轉(zhuǎn)讓條件，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定因此均是無效協(xié)議，各方均應(yīng)返還收取對方的財產(chǎn)，福地公司應(yīng)向東勝公司返還定金3000萬元。

以土地使用權(quán)出資合作建房，也是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式，也應(yīng)當(dāng)符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的要件。故法院判定《聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議書》無效。由于福地公司和東勝公司在《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》中約定的房地產(chǎn)在訴訟過程中尚未取得土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證，不具備法律規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的前提條件，因此，法院判定《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》同樣無效。雙方應(yīng)當(dāng)相互返還財產(chǎn)，不能返還原財產(chǎn)的，則折價賠償。

參考資料

《房地產(chǎn)法原理與案例教程(2014年)》

《中華人民共和國土地管理法(2019年修訂版)》

《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》

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