越秀萬博城，保姆級選籌指南！

越秀和樾府清盤之后，長隆萬博悅府風頭無兩。一時間，萬博是華潤的萬博。

昨天，里仁洞舊改橫空出世，正式開放售樓部，磨刀霍霍向萬博。

脫胎于舊改的越秀萬博城，已經攪動萬博風云。

售樓部開放實拍圖

一起來看看萬博城各方面素質如何，能挑戰悅府在萬博的扛把子地位嗎？該如何選籌？

首開地塊位置全盤最好

旁邊無高樓，視野無遮擋

萬博城首開地塊，也叫CBD組團，位于萬博核心區，緊挨錦繡香江別墅區，西北向600-800米就是越秀和樾府、長隆萬博悅府，東北向700米就是萬博核心區。

如下面航拍圖所示。

也由于旁邊沒什么高樓，這個組團的視野都很不錯。

正南：錦繡香江別墅區、里仁洞村、金山谷；

西面：別墅、保奧廣場、耀勝新世界；

西北：長隆萬博悅府；

北面：越秀和樾府、萬博核心區；

東面：萬博核心區、華南碧桂園。

具體的景觀視野如何，可參考下面這個視頻：

廣州買房計劃

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此外，該組團的另一個優點是很安靜，沒什么噪聲干擾。無論是北向的漢溪大道，還是東面的番禺大道，都有六七百米的距離。

福兮禍所依，有好自然就有不好——到地鐵站不算近。

地圖顯示，從首推地塊（鶴地莊碑石旁）出發，到地鐵南村萬博站E2口，步行約1.5公里。屬于比較遠的距離了。

緊挨錦繡香江紫荊園規劃有一條馬路直通番禺大道，日后步行有望縮短至1.1公里。

辦公、商業綜合體，萬博都齊活了，也不遠。

但作為一個建設規劃達500萬m2的舊改項目，萬博城規劃了約70萬m2辦公+約10萬m2購物中心+約10萬m2商業裙樓+約26m2平品牌酒店及公寓。

10萬m2購物中心+10萬m2商業裙樓，商業體量還是很可觀的。

但越秀集團在商業層面并無太大建樹，拿得出手的商業品牌目前似乎只有一個悅匯城。

萬博悅府之所以強勢，與華潤在商業上的成就密不可分，畢竟萬象城、萬象天地太有名了。

至于很多人會關心的對口學校問題，萬博城規劃5所幼兒園、3所小學、2所初中、1所高中，分布在各個組團之間。

從理論上說，萬博城基本不會出現無書可讀的情況，需要顧慮的是引入什么教育品牌？

前段時間，越秀地產在一次公開會議上提及，“即將引入廣州TOP級名校教育”。

應該不會太差。

尤其是萬博悅府都盛傳引入“廣雅+東風東”了，要是沒有一個好的教育品牌，拿什么來打？

猜猜萬博城會引進什么學校呢？

參考越秀地產在番禺的操作，鳥叔收到小道消息，據說是PYGF。（敏感信息不方便文章里說，想知道萬博城學校的具體情況，加鳥叔微信私聊。

日照，還是正南的最好

回到首開地塊。

CBD組團分三期開發，一期就是首開地塊，容積率約3.81。

可能有網友擔心市政路太近，在這里簡單說一下：

CBD組團有一條市政路環繞了大半個地塊，就是下圖黑色部分，其中一節在組團的超級蓋板下。相當于隧道，加上該馬路主要是小區業主出行，影響不大。

根據規自局公示的建設工程設計方案，可以看到首開地塊由2棟32層、3棟38層超高層住宅，以及一所幼兒園組成。

5棟住宅半圍合式布局，每一棟均為獨棟點式排布，且每棟樓的自遮擋很弱，基本沒有。

再生資源回收點很小，占地約10m2，位于5棟東北側

首推地塊西側、北側均為錦繡香江別墅群，未被周圍建筑物遮擋，但由于部分樓棟間距較小有一定遮擋，一些梯腿的日照表現只能說還行。

以大寒日為例，鳥叔建了模型來模擬大寒日的日照變化。

憑日照走勢不太好判斷較為具體的大寒日日照時長，我們看下面三圖：

可以看出，5棟樓當中：

2#的日照表現最長，特別是南向的2條梯隊，甚至低樓層的日照時長都到達了驚人的7-8小時。

其次是3#和4#的正南向梯腿，日照時長主要在5-7小時之間。

1#和5#由于相鄰樓棟的遮擋，日照表現稍差。尤其是，1#的東側梯腿以及5#南向兩梯腿的中低層，遮擋較為嚴重。

有一點要說明一下：2#、3#、4#、5#各有1條西南梯腿，因為偏西較多，下午的西曬時長不算短，空調要開得很足才行。

鳥叔自己選的話，當然是2#的南向梯腿，日照足夠，無西曬之憂。

首開地塊就不做噪聲分析了，因為不靠主干道，影響不大。

戶型：使用率超高，但仍然有Bug

梯腿的選擇之后，再看看戶型。

5棟樓的全部戶型分布，鳥叔都標出來了。

向右滑動查看實景圖

由于萬博城的樓型設計獨到，加上全獨棟設計，每一戶都是邊戶。

首推樓棟為1#和3#，貨量約230套（首層架空計算）。

1#小戶型為主，2T4；3#大戶型，2T3。其中：

東南向的103m2，2條梯腿，約62套，

東南向的122m2，2條梯腿，約62套，

南向的142m2和166m2、西南向188m2，各1條梯腿，各36套。

可惜，鳥叔最喜歡的正南向103m2不在首推范圍。

6個戶型，110%-126%實用率，別說萬博，放眼全市都是頂呱呱。

分別鑒賞一下：

約103m2四房兩衛：首選東側梯腿高層

103m2做四房，萬博乃至整個番禺的二手房都得抓瞎了。

12.1米東南向采光面，陽臺開間與客廳相通，為6.1米，且陽臺寬約1.8米。

可從客廳隔出一個2.6米的房間來，面積約8.5m2，和南向次臥同樣大小。且客廳開間還有3.4米（扣除10厘米墻體），相當不錯了。

使用率超110%，偷面積技術太牛逼了。

唯一顧慮是，日照被2#擋住不少，中低層大寒日日照時長普遍3-4小時。

不算太好，但也滿足了規范要求。算是性價比很高的一個戶型。

約122m2四房兩衛

戶型設計很不錯，陽臺開間7.7米，寬1.8米。門口處最小的房間開間2.6米，面積約8.8m2。

尺度相當可以，只是采光日照被樓棟自身和2#擋住挺多。

約142m2四房兩衛

五開間朝南，南向采光面長達17.1米，估計不少粉絲一眼喜歡，實際上這個戶型的設計算是當中不太好的一個。

走道太長，浪費面積多，廚房門朝X空間，容易吸油煙。

約166m2四房三衛

正南向，南向采光面16.9米。其中，客廳面寬達4.5米（不含X空間），真夠豪的了。

因為1棟和2棟樓棟有一定遮擋，中低層日照稍差，時長約2-4小時。

約188m2四房三衛

雙主套、雙陽臺、超17米西南向面寬，有專屬電梯廳以及帶浴缸的主套。

采光沒問題，但日照有一定影響，模型顯示大寒日日照時長普遍約為2-5小時。

最后簡單總結一下：

如果僅從日照角度考慮，142m2高層＞103m2東梯腿高層＞166m2高層。

相對來說，122m2日照不太好；188m2日照尚可，但要考慮西曬問題。

這幾個戶型當中，鳥叔建議慎選122m2西向梯腿，因為2#和3#這兩棟樓太近了，無論是采光還是視線，都被擋住不少。

選籌：看中的戶型，買哪棟哪層最好？

當然，到底怎么選，關鍵還是看預算和需求。還是跟大家詳細說一下，具體每個戶型應該怎么選。

103㎡四房：首選東側梯腿高層

首推103㎡戶型只有2條梯腿，都在1#，選擇不難。主要任務是更好的采光。

從日照模擬時長就知道，明顯是東側梯腿103㎡的日照要更長，特別是高層單位，而且視野也更好。

鳥叔的建議是東梯腿高層＞西梯腿高層＞東梯腿中低層＞西梯腿中低層。

122㎡四房：首選東側梯腿高層，慎選西側梯腿

和103㎡類似，也是2條梯腿，都在1#，朝向相似，都是東南。主要權衡點在于采光和視野。

與103m2不同的是，122m2東側梯腿日照明顯就不如同樣是東側梯腿的103㎡。

122㎡西側梯腿更慘，采光和視野都既有自身樓棟的自遮擋，也有隔壁2#和3#的遮擋，樓間距相當的近。

這個戶型，建議東側梯腿高層＞東側梯腿中層＞西側梯腿高層＞東側梯腿低層＞西側梯腿中低層。

142㎡、166㎡、188㎡四房：中高層優先

這三個戶型，首推都只有1條梯腿，所以考慮點主要也是采光和視野。

采光、視野肯定是高層的好，所以也不難選：高層＞中層＞低層。

看到這里，如果你對萬博城如何選籌仍有疑惑，可以加鳥叔微信聊聊。目前萬博城售樓部已經開放，預計月底就會正式開售，感興趣的朋友，聯系鳥叔團隊帶看，拿底價談更多優惠包。