中報“情報員”③|萬科“攤牌”

地產財富會

超預期的虧損

放大了萬科近年來的戰略失誤

逃在高坡，搶在山頂固然痛苦

但只有“攤牌”

才會有新的開始

萬科不得不全力為

過去的錯誤買單

為守住財務安全底線

而瘦身減負

并在泊寓、物業等領域 持續努力

2024-8-31

受決策層正在考慮進一步下調存量房貸利率等利好刺激，昨日地產股罕見的強勢了一波。

昨天午后大A房地產板塊一度拉升，盤中萬科A、新城控股、中交地產、濱江集團、世聯行等十余股漲停。

然而，昨天晚間萬科發布的中期業績卻并不樂觀。

萬科攤牌了。

業績會上，萬科董秘朱旭直言：

我們對業績虧損深感愧疚。

因為這份中報，萬科近年來的戰略失誤，也被迅速放大。

逃在高坡，搶在山頂

ALL IN的代價

今年上半年，萬科實現營業收入1427.79億元，同比下降28.93%；歸屬于上市公司股東凈虧損98.52億元，

預告虧70-90億，實虧98億，而去年同期萬科凈利潤為98.7億元。

這樣的業績偏差和前后落差，讓不少投資者大失所望。

一位投資者描述稱：

就像是一顆子母雷，先炸你一大半，然后再扔個小雷。

從盈利的“最強王者”，到“虧損大戶”，萬科到底怎么了？

盡管萬科早前第一個喊出“活下去”，但看到膽大的撐肥了，萬科可能還是想賭一把。

2021年前后，萬科高位AII in拿了很多高價地。

連續兩年，萬科拿地均位列前三甲。

隨后，地產銷售形勢迅速惡化，結果就是——

萬科逃在了高坡，卻搶在了山頂，陰差陽錯成為土地接盤俠。

上半年，萬科的計提減值高達42億，這進一步加劇了其虧損。

錯誤的市場預判為其今天的業績暴雷埋下了隱患。

部分非主業財務投資的失誤也是萬科虧損的一個重要原因。

其中，萬科投資的普洛斯物流倉儲形成賬面虧損約10億。

不過萬科對此解釋很有意思：

公司投資的普洛斯是物流倉儲行業頭部企業，運營情況良好，資產質量優質。但公司對投資性房地產按照成本法計量，因此需要將普洛斯的報表按公司會計政策調整為成本法，剔除公允價值變動影響，并基于公司初始投資時的物業成本計提折舊攤銷，這一會計處理上半年對公司報表形成賬面虧損約10億元。

在房企癡迷多元化的那些年，萬科同樣AII in。

除了皮帶哥盯上的汽車賽道，什么物流、長租公寓、冰雪、海外、教育、企業服務，甚至是養豬。

似乎每一個風口，萬科都要試它一試。

但這些業務沉淀了萬科不少的資金，卻沒帶來預期收益，進一步加劇了現金流消耗。

包括萬科看重的經營業務商業板塊，同樣陷入“不上不下”進退維谷的境地。

萬科集團董事會秘書朱旭在業績會上表示：

上半年商業業務實現收入增長，出租率保持穩定。其中商業業務（含非并表項目）營業收入45.9億元，同比增長6.7%。

王石退出后，郁亮管理團隊押寶商業地產，試圖從行業下行階段找到壓艙石，但萬科的商業并沒有發揮超出預期的作用。

萬科的商業在市場的存在感并不強，不少人認為，萬科的商業地產業務有一股濃濃的——

山寨感。

說白了就是條線管理混亂、沒有特色、商場數量多但不精。

對比華潤、龍湖、新城等進入了“百MALL俱樂部”(擁有達到或超過100座購物中心)的房企，萬科商業還有很長一段路要走。

但好消息是，萬科的長租公寓至少做到了管理規模穩居國內第一。

管理規模和開業規模分別為24.2萬間和18.3萬間，進入全國29個城市，實現營業收入17.3億元，同比增長5.3%。

昨日業績會上，萬科總裁祝九勝也表示——

集團堅定地看好長租公寓這項業務，并始終把長租公寓作為萬科的三大核心業務之一。

但長租公寓是一筆周期長、毛利低的業務，未來，萬科總不能把當初ALL IN的損失寄托在這項業務身上。

萬科新名詞

“性價比提升”

這次業績會上，郁亮沒有再喊“超跌”了。

而是換了一個詞——

性價比提升。

在被問及對未來市場走勢的看法時，郁亮表示：

中長期來看，潛在住房需求雖然已經過了歷史峰值，但絕對量的規模仍然巨大。從短期看，經過三年的調整，新房的性價比在提升。

說得很隱晦，這可能是因為萬科帶頭“超跌”。

2024年上半年，萬科開發業務實現銷售金額1273.3億，而去年的數據是2018億，同比下降37%。

還好，繼續保持了行業第一陣營，但其中也四個字的無奈——

以價換量。

2024年上半年，萬科銷售均價為13553元/㎡，而去年這一數據是15722元/平方米，同比下降14%。

每平米便宜了2200元，性價比直接拉滿。

其中的代價是，萬科地產開發的毛利率直線下降。從2018年的37%下跌到了現在的15%左右，腰斬了一半多。

但現在這個節點，能以價換量換來現金流就不錯了，還講究什么毛利率。

“瘦身健體”

黑鐵萬科的求生欲

現在，市場對萬科的盈利能力確實很擔憂，不過，“黑鐵時代”講究得是一個——

求生欲。

一個好的消息是，二季度，萬科經營性凈現金流轉正，實現42億元正向現金流，可算是拉回來了。

今年，“瘦身健體”是萬科的一個重要任務。

按照郁亮給出的目標——

未來兩年削減付息債務1000億元以上。

除了保持正常的銷售回款節奏，萬科還在積極推進大宗交易和資源盤活，上半年，萬科完成七寶萬科、深超總地塊、南翔印象城MEGA等資產處置和印力REIT發行上市等工作，實現的回款超過百億。

業績會上，就投資者所問下半年公司資金狀況及償債安排，萬科管理層回應：

下半年到期的公開市場信用債目前僅余20億境內債券待還，公司接下來會錨定既定經營目標，保持銷售和回款穩定，加快推進大宗交易和股權處置，繼續按照量入為出的原則平衡好收支節奏，在全力完成下半年交房任務的同時，創造更多自由可用的現金流。

為了全面化解潛在風險，萬科制定了“一攬子方案”，一份被萬科用來適應行業向新發展模式轉變的五年計劃。

這項計劃具體包括：

實現總體負債規模下降；明確綜合住區開發、物業服務和租賃住宅三大核心業務；完成融資模式轉型等。

目前，萬科正大力清理和轉讓非主業的財務投資。

萬科首席運營官劉肖稱，當前有19個大宗交易項目在談判過程中。

截至今年7月底，合并報表的有息負債加供應鏈融資合計較年初凈下降172億元，資產交易實現204億元（含印力的資產交易及REIT發行）。

“攤牌”

才有新開始

“瘦身健體”過程是煎熬的。

不僅伴隨著一些項目業務板塊的出清，也包括很多人才的流失。

今年，內部高層人員和骨干員工很多紛紛攤牌跳槽。

短短數月，萬科的幾個區域營銷負責人，如嘉興公司的羅赟喆、南京公司的劉振勇、寧波公司的朱銳等，都轉投華潤置地。此外，萬科的首席組織官滕櫻君也已經離職。

甚至，不少在萬科待了10年以上的老員工也開始離去，比如鄭州萬科的掌舵人許沈波。

各個條線骨干力量的流失，讓萬科的未來多了一份不確定性。

但一切遲早是要“攤牌”的。

人事如此，企業如此。

只有“攤牌”后，才會有一場新的開始。

S

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萬科業績會重要實錄

點此親啟

萬科業績會重要實錄

——萬科下半年能不能還債？房子還能怎么賣？郁亮怎么看未來？利潤率為什么那么低？接下來能好轉嗎？

QA1

萬科現金行不行

在行業依然在調整的情況，市場是比較關心企業的現金流狀況的，從萬科的中報來看，公司也面臨比較大的現金流的壓力。請問公司在今年下半年和明年的現金流和融資的情況會怎么樣？能不能保障我們的債務的償還？財務能不能保障安全？

A1韓慧華：

公司始終把保交房和保兌付放在工作首位。今年上半年不僅順利完成了7.4萬房子的交付，也如期完成了154億境內外的公開債兌付。雖然公司目前在經營上確實面臨階段性的挑戰，但是我們會全力以赴過好關，在確保按時保質交付的同時保障我們各項債務的兌付。

具體來說，在經營端，今年上半年我們在業務“瘦身健體”和戰略聚焦上取得了積極進展。二季度我們的經營性現金流已回正。這主要是因為：

第一，在流入端，一方面是積極的去推進銷售，今年整個上半年我們的銷售也是保持在行業的第一陣營，在28個城市都保持了數一數二的地位。二季度以來就是每個月的銷售也基本上都保持在200億以上的水平回款率也是保持在行業領先的水平，我們的回款比簽約的比例超過了100%。

第二，我們在大宗交易、資產盤活上，都在積極推進。今年上半年我們這方面的回款也超過了百億。

第三，是我們積極去落實公司“聚焦主業”的要求，逐步退出非主業的業務和投資，今年上半年也取得一定的進展，收到了一些回款，剩余的事項現在也在穩步的推進當中。

前面這三項加起來，我們今年給公司帶來的回款已經超過了1,370億元。

同時在技術端隨著交付高峰的過去，事實上今年上半年的整個交付是有30%的下降，下半年差不多有40%的下降，所以整個工程款各方面的經營支出，也是在隨之下降的。隨著開發業務規模的下降、支出下降，從二季度看，我們的經營現金流已經回正了，上半年整個的經營現金流和一季度相比，缺口是在不斷的收窄。我們也有信心在三季度四季度繼續保持經營現金流為正。

另一方面在融資端，在各方的支持下，融資渠道保持暢通，融資模式轉型也在積極推進。上半年在金融機構以及相關部門的支持和幫助下，我們的再融資還是比較順暢的，1到6月份完成了再融資612億，平均成本為3.66%，是一個歷史相對低位，整體各方面的工作對推進比較有序，同時我們的融資模式的轉型也在穩步的推進。

今年上半年在經營性物業貸方面，借助國家政策的支持，我們上半年落地了219個億，如果不含像應力這樣的聯合營公司，合并報表范圍內也落地了150億。

白名單方面也是應報盡報，同時也在推進銀團——今年5月份招行牽頭的200銀團的落地，也是近年來房地產行業單筆比較大的一筆融資；在6月底7月初的時候也由交行落地了一筆65億元的固定資產融資包，現在也有其他的銀團還在推進的過程當中。我們在融資上還是取得了良好的進展。那1月至7月份，我們整體的再融資加起來已經完成了670個億。加上我們的供應鏈融資，再來看集團整體合并報表的有息負債，整體上實現了一個凈的下降，對比年初減少了172個億。

那再看下半年，下半年我們大概還有10萬套的房子要交付，同比去年有40%的下降。在公開市場債務方面，下半年只有43個億債務，到目前為止只有20個億（待償還）債務了，這些債在9月初也會到期，現在我們已經做好了相關的資金安排。

整個下半年我們會繼續去錨定年初制定的經營的目標，積極推進銷售、加快大宗資產交易和資源盤活，在做好量入為出的基本的原則把握之下，去做好我們的收支平衡，確保我們的經營現金流為正。

在融資端呢，我們也會繼續去保持暢通的融資渠道，爭取銀行端存量的穩定，同時積極去推進銀行貸款、經營性物業貸，去獲得增量的現金流，來保障我們各項債務的兌付。

QA2

開發業務怎么搞？

從中報來看，公司的開發業務仍然面臨比較大的壓力。在目前行業銷售表現相對低迷的一個情況下，公司認為開發業未來的機會點在哪里？針對眼前的挑戰，公司采取了哪些應對的舉措？

A2張海：

簡單的說一下目前我們的觀察。

第一，從供求關系看，我們觀察到住房市場的供求關系已經發生的重大改變各類的網租房和這個采訪，對剛需人群就是居住問題提供了更多的選擇，而滿足客戶對更高生活品質的改善型產品占據了新房市場越來越重要的地位。

第二，從客戶的層面看，購房者更加重視實惠，更加理性。價格實惠，所見即所得，是客戶考慮成交的首要原因。即使在當前的非熱點城市，又好又實惠產品依然能保持熱銷。

所以我們判斷今后的投資會向城市存在改善需求的板塊和片區進一步集中。總的來說，去年到今年，新房市場規模萎縮是比較明顯的。同時經營操盤的合格線也大幅提高。但是正如住建部提到的，從我國城鎮化發展進程看，從人民群眾對好房子的期待看，房地產市場還是有很大潛力和空間的。

我們下一步有四點做法：

第一就是以客戶為中心，營造有活力的社區生活場景。現在客戶細分的趨勢比較明顯。我們要加大對客戶的研究，讓產品不止有空間、還有內容和服務。基于這個判斷我們今年在住區空間的運營服務上下了功夫。

第二，我們需要圍繞客戶需求的新變化，對成本和費用的投入進行結構性的調整，以提高產品的質量價格比和性能價格比。

第三，我們加強了對項目全周期全維度的現金流精算，這里更強調的是精算。在新的階段，以前的算法是不行的、或者是不充分的。我們現在是從可用性的角度出發，做分品類、分階段、動態的精算和現金流量表，特別是要考慮對現金流有重要影響的變量，比如說你的價格有沒有波動，你的時間有沒有延長等等。這樣就讓現金流量表從一張表變成了一套表。

第三，我們有面向未來的一些產品設想。我們要推動以未來城市為代表的新產品。這個首發作品在上海嘉定的理想之地落地了，總體來說反應還是不錯的。

上面4點是我們接下來準備在開發業務中一些具體的做法的設想。一部分已經投入了落實和實踐中。但從目前看，開發業務還是處于一個調整的艱難階段。還需要耐心。我們現在我和我的同事正在努力的把眼前的每件事情做好，汲取以往的教訓，糾正過去的錯誤，找到和挖掘出新時期客戶新的需求。

QA3

萬科怎么看未來？

二季度以來已經出臺了不少支持房地產平穩發展的利好政策。但從最近兩個月的行業統計數據看來，雖然說有階段性的改善，可是市場的恢復是不是還需要時間？萬科如何看待未來的市場走勢？

A3郁亮：

從中長期來看，我們潛在住房需求已經過了歷史峰值，這一點我想大概是普遍的共識。那么我們也有可能低估了我們潛在住房需求的絕對量規模。從中長期來看，這個規模其實也依然是非常巨大的。

從短期來看的話，經過這三年調整，新房的性價比得到很好的提升。另外一個政策對多樣化住房需求的支持力度也在不斷增加。這些都為市場的復蘇、市場需求的復蘇積累了能量，也為我們行業新發展階段的到來提供了土壤。

談到市場的走勢，我們從需求供應兩個方面來看，首先看到新的房子的產品力跟服務力都較以往有非常大的提升。隨著房產供求關系發生根本性的改變，我們行業的關鍵競爭要素已經從規模競爭已經傳達到了已經過渡到了我們以產品的一個福利的一個競爭，也就是給消費者提供好房子跟好服務，那么也提供優質住房。

優質住房不僅表現為物理層面上的硬件的水平提升，也包括消費者全周期居住體驗軟性上的提高。從硬件來看，現在我們行業的產品的迭代速度越來越快，差不多每3~4個月就迭代更新一次。從軟件來看，我們要給業主提供情緒價值，讓業主在我們小區里面感受到被關愛。這是我們的產品服務主張的重要組成部分。

總的說來，目前我們房產行業開始卷產品卷服務，這對消費者來說是件好事情，我們的行業終于有了一點點像造汽車一樣造房子的味道。

在我們產品力跟服務力提升同時，新房售價比、性價比也得到了提高。房價水平經過三年調整，也已經回落到一個比相對比較合理的水平了，新產品的性價比也因此比較得到比較大的提升。

目前，隨著政策在各個城市的不斷落地，因城施策，我們看到，無論是購房的門檻、首付的比例跟按揭利率的水平，都已經盡可能的向各類多元化的住房需求放開跟傾斜。這些措施積累下來的話，對消費者信心的需在一定會在逐步恢復。居民支出負擔也有了明顯的降低，購買力也在提高，作為需求的復蘇創造良好條件。所以我從供給側來看，我們新房的供應量是相對不足的。

我們看到今年上半年，全國新處長新住宅的開工面積開工面積又下降了24%，同比下降24%。意味著今年全全國全年的新住宅的新開工量，新房面積大概是5億平方米左右。這個水平從歷史上來看，相當于19年前2005年的全國的新開工水平。從國際比較來看，跟那些城鎮化已經非常成熟的國家，比如說日本美國相比，這個水平也是偏低的。所以目前供給水平偏低——供求關系的改善，供需關系的改善，將為市場走出低谷、同時向上提供動力、創造條件，這是我對市場的一個基本看法。

QA4

未來利潤率表現能好轉嗎？

公司開發業務毛利率較2023年頭最明顯下降，想請問一下主要是什么原因造成的？后續接下來利潤率的表現會不會有所好轉？

Q4韓慧華：

今年整個上半年結算的資源主要還是2022、 2023年這兩年銷售的項目，還有2024年上半年銷售的現房和準現房，確實有利潤率下降，還有一些綜合因素的疊加，重點在兩個方面。

一方面確實是隨著市場的變化，過去兩年我們在一些片區板塊以價換量，對利潤還是有一定的折損的。今年上半年我們結算的資源里面，我們大概有146個項目都出現了價格的下降，對于權益利潤還是有會比較大的影響。

今年上半年為了加快一批資源、包括現房還有一些車商辦資源的去化，我們在價格上也采取了比較積極主動的策略，包括渠道策略等等，這也對利潤造成了一定的影響。

另外一方面，確實2022年之前獲取的項目地價會比較高，這批項目進入到結算期，也對于我們當期的利潤造成了一定的影響。我們今年結算的項目里面有一批是2021年雙集中的時候獲取的，確實那一批項目的地價會比較高，再加上這個產品的定位不適應需求的變化，銷售期又剛好遇到市場下行。整體來說利潤率的影響就會比較大。

而且從目前的已收未結的資源、包括未售的資源來看，這批項目還會陸續的交付，那么在未來1年到2年確實還是會繼續影響我們的業績，這個確實消化起來需要一定的時間。

關于穩定毛利率，我想主要從兩個大的方面入手：

一方面對于存量資源，就重點還是提效增效。對于這種在建在售的資源，那核心的突破口還是精益管理。剛才張海在介紹開發業務的時候也有提到這部分我們在量價策略在費效比的提升上要再進一步下功夫，對于我們顆粒度還有管理方式上都需要比以往更加的細致。對于那些還在土地階段的資源，很核心的一點是要把握好這個產品的定位跟資產價值的關系，在規劃設計的時候需要去做足挖潛，在實施的過程當中盡可能的去挖潛可售的空間，去挖潛不同產品的價值，然后去通過這種產品的溢價以及費效比以及提效來實現利潤率的提升。

另外一方面還是要保持住我們現有的新項目的一個兌現的水平。其實近兩年近兩三年，就是我們在投資原點，產品遠點，還有操盤效率上是下了非常多的功夫的，也取得了比較好的成效。前面報告也介紹到，從2022年以來，我們主動投資的那些項目，我們整個開盤的周期已經縮短到5.7個月，這個比過往是有非常大幅度的提升了4.1個月，那股東現金流的回正時間也縮短到12個月以內，銷售的毛利率也保持在18%左右的水平，基本上都兌現了我們當時的投資預期，應該說整體表現還是比較好的。這也是一個比較積極的信號，而且隨著這部分資源，就今年到年底大概會去化80%，未來也會逐步的去進入到結算結算期，那么進入到結算期之后，這部分也會對于我們的利潤就業績的改善會有一定的補充的作用。

應該說長期來看，其實操盤能力的穩定的提升還是我們可持續發展的基礎。過去兩年包括未來我們會在這方面下更多的功夫，我們也希望通過自身的努力能夠把這個結果做得更好。

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