浙江杭州，彭女士把自己的一套房子賣了170萬，沒想到卻被自己的租客給告上了法庭索賠20萬。

理由很簡單的：我是這里的租客，有優(yōu)先購買權(quán)，你原來給我報價190萬，最后降價20萬賣給了別人，憑什么降價不事先問我要不要買？

此事件經(jīng)過媒體播起了網(wǎng)友的熱議，這租客明顯是想鉆法律的空子來訛錢，行為可恥，但是法院的意見卻讓人意難平。

案件經(jīng)過：

經(jīng)商的彭女士有一套房子一直在出租，最近因為生意上出了問題需要資金周轉(zhuǎn)不得不考慮把這套房子給賣了。

多年經(jīng)商的彭女士也是一名守法公民，她也知道房屋買賣的時候需要考慮租客的權(quán)益（租客是有優(yōu)先購買權(quán)的），如果租客沒有購買意愿的話，彭女士是可以選擇公開售賣自己的房子。

在彭女士的印象中，她的租客李先生是一名很好說話的租客，房子也很好護(hù)，租金上繳也及時，在出租的這些時間里彭女士從來不為房子的事情操過心。

出于對李先生的尊重，她優(yōu)先通知了李先生，并詢問他有沒有購買這套房子的想法，因為李先生也曾經(jīng)對她透露過，在這里住得久了，都有感情了，雖然房子不是自己的，但是還是有一種家錯覺，因此彭女士想著，要是李先生能直接買下這套房子，她也不必折騰了。

起初李先生也對這套房子有興趣，但聽到彭女士報價190萬元的時候就猶豫了，希望彭女士報一個誠意價。

彭女士與丈夫商量后對李先生說可以直接降了10萬元，要不是著急用錢真的不會少這么多了，畢竟這行情擺在這里，換言之，就是看是老熟人，就不擺那些花花架子，直接來個實價。

但是李先生并不接受這個價格，表現(xiàn)得很不滿，說彭女士根本就不是賣房子的，一點誠意都沒有。

然后雙方進(jìn)入了討價還價的階段，但是一直都沒有個結(jié)果，李先生的購買房子的欲望也仿佛沒有開始強(qiáng)烈，彭女士每次與他討價還價都是愛搭不理，有時甚至直接不回復(fù)了。

這讓著急用錢的彭女士著急了，這價也降了，對方卻一直不給一個準(zhǔn)數(shù)，甚至一個能接受的價格也不給，只會讓彭女士一味地降價，市場行情都擺在那里，怎么可能一直降？

最后彭女士實在等不及了，她向李先生發(fā)了信息過去：“你們早就有能接受的一個心理價，你報給我，等你5分鐘，不回就賣給別人了，謝謝。”

這回李先生回復(fù)倒挺快，稱買房這么大的事情怎可兒戲，不可能剛問就做決定的，表示考慮幾天再說。

接下來他說了一句很關(guān)鍵的話：“你的房子隨你怎么處理咯，我只是一個租客而已。”

正是這句話讓彭女士像掉進(jìn)了一個事先就被設(shè)計的一個圈套里。

李先生的答復(fù)顯然就是放棄了優(yōu)先購買權(quán)了，這樣理解并沒有任何異議的，所以當(dāng)時彭女士與其丈夫聽到李先生這么說，那就認(rèn)定他放棄了優(yōu)先購買權(quán)，彭女士可以把房子賣給任何人。

彭女士的房子地理位置很好，很快就有人看中了她的房子，最終以170萬的價格把房子賣掉了。

但是到手的房款還沒有捂熱，彭女士竟然收到了法院的傳票，告她的竟然就是租客李先生，李先生說彭女士賣房子一開始報價190萬，最后成交價170萬，降價為什么不事先通知他？

要是先通知他能以170萬元成交，自己不就買了嗎？

所以李先生認(rèn)為彭女士侵犯了他的優(yōu)先購買權(quán)，要求索賠20萬！

這時彭女士氣笑了，她認(rèn)為李先生根本就買不起房，看來一開始也懂點法律，想鉆法律空子，趁機(jī)訛點錢。

彭女士一怒之下聯(lián)系了媒體曝光此事，李先生一直躲在屋子里不出來，聲稱彭女士要解決問題，就法院見。

彭女士也不慣著他，她認(rèn)為自己的做法并沒有違反法律規(guī)定，已經(jīng)充分考慮租客的優(yōu)先購買權(quán)，并且是對方表示放棄優(yōu)先購買權(quán)后，她才把房子賣出的，她表示完全可以讓租客住到合同期滿為止，租賃與買賣一點不沖突。

想憑空向她索賠20萬，這完全暴露了對方的意圖，行為實在可恥。

事件在網(wǎng)上公布之后，網(wǎng)友基本上也是支持彭女士，彭女士一直都很尊重租客，也充分維護(hù)了租客的權(quán)益，反倒是租客卻有故意拖延的意思，最后自己親口對彭女士說“你的房子隨你怎么處理咯，我只是一個租客而已”，明白人都看得很清楚，這完全就是放棄了優(yōu)先購買權(quán)的意思表示。

但是當(dāng)彭女士以170萬賣掉房子，對方卻以“降價也不告訴他”為由，把彭女士告上法院，要求索賠20萬。

也正好是當(dāng)初報價與實際售價的差價！

網(wǎng)友A：李先生所說“你的房子隨你怎么處理，我只是一個租客”，這句話足以說明其已經(jīng)放棄了優(yōu)先購買權(quán)。

既然放棄了優(yōu)先買權(quán)，房屋的所有人有權(quán)利把房屋賣給其他人，無須再次與承租人李先生作下一步的交涉。

網(wǎng)友B：也有網(wǎng)友表示，現(xiàn)在是買賣自由，不得強(qiáng)買強(qiáng)賣，承租人有優(yōu)先購買權(quán)不假，但是房主也可以選擇不賣給你，并且彭女士也沒有提前趕租客，依然可以住到合同期滿為止。

網(wǎng)友C：還有一些網(wǎng)友的看法是，買賣雙方以什么價格成交，與第三者根本扯不上什么關(guān)系，總不能說自己比別人買貴了，就找賣家去索賠，畢竟一開始就是明碼標(biāo)價，不存在欺詐等行為，完全就是你情工愿的事情。

總之，網(wǎng)友們都認(rèn)為，彭女士是不需要向承租人李先生進(jìn)行賠償?shù)?/strong>

法律分析

先不考慮李先生是否存在有意給彭女士挖坑，從法律層面上來看，李先生所堅持的“優(yōu)先購買權(quán)”確實有明確的規(guī)定的。

《民法典》第726條規(guī)定：

第一款：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在同賣之前的合理期了內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。。。 第二款：出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

從本規(guī)定來看，李先生作為彭女士的租客，在同等的條件之下確實擁有優(yōu)先購買房屋的權(quán)利，因此彭女士要賣房屋，具體要做到以下幾點：

1?.通知義務(wù)?：

彭女士打算出售房屋，必須在出賣之前的一個合理期限內(nèi)通知李先生，要給李先生足夠的時間考慮要不要購買房屋，從彭女士陳述來看，雙方均進(jìn)行了多次的討價還價，因此彭女士的通知義務(wù)是履行了的。

2.優(yōu)先購買權(quán)?：

李先生接到彭女士的通知后，擁有了優(yōu)先購買該租賃房屋的權(quán)利，彭女士按市場價報價190萬，最后主動降價到180萬，最終李先生以價格為高為由并未成成購買意愿。

在這過程中，彭女士并未侵犯到李先生的優(yōu)先購買權(quán)。

3?.時間限制?：

彭女士履行通知義務(wù)后，李先生在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。這一規(guī)定為承租人設(shè)定了一個時間限制，如果在規(guī)定的時間內(nèi)沒有明確表示購買意愿，則承租人將失去優(yōu)先購買權(quán)。

但是本案卻有一個分歧，在十五日內(nèi)，李先生明確表示“你的房子，你隨便處理”，從字面來看，就是明確了自己放棄了購買房屋的意愿。

所以本案的爭議就在這一點上。

因此確定了李先生放棄了優(yōu)先購買權(quán)，所以彭女士再度進(jìn)行降價時不再告知李先生，最終以170萬元把房屋賣出。

李先生就捉住了這一點：你明明可以按170萬賣出的，為什么不先問過我這個價能不能接受呢？

彭女士因此也是很憤怒的：你都放棄了優(yōu)先購買權(quán)，我可以自由選擇買家，需要和你商量嗎？

所以，這是本案存在爭議的地方，在這種情況之下，彭女士到底有沒有侵犯到李先生的優(yōu)先購買權(quán)。

最終雙方是在庭下調(diào)解的，其實明眼人一眼就能看出，彭女士的做法并無過錯，但是她卻過于信任對方了，僅僅因為對方的一句話，就確定了對方對房屋的處理沒有任何意見，如果一開始彭女士白紙黑字確定李先生真實放棄了購買房屋意愿的事實，就不會有后面的事情發(fā)生。

但是按以往的類同的案件來看，李先生張口就要20萬的賠償也是沒有道理的，彭女士售賣房屋給李先生所造成的損失，應(yīng)當(dāng)以事實為依據(jù)，李先生應(yīng)當(dāng)舉證自己所遭受的損失，哪怕真的要彭女士賠償損失，也得有依有據(jù)。

李先生這種做法，確實是有想鉆法律的空子趁機(jī)要點錢的意圖，這不能怪網(wǎng)友們有這種猜測。

大家認(rèn)為，彭女士需要向李先生賠償損失嗎？