周末再次造訪新華路，這一歷史風貌保護區，其深厚的歷史底蘊依舊令人贊嘆。從延安西路高架到淮海西路，再到凱旋路和華山路，這片區域不僅以新華路“國賓道”著稱，還孕育了眾多圍繞這條道路的建筑及其背后的故事。

在這里，歷史與當下并存，原始與改造交融，既有轟動一時的輝煌，也有不盡如人意的瞬間。歷史如雁過留痕，雖然不斷前行，但留下的印記始終清晰。我傾向于將這片區域視為一個“新華路矩陣”，其中，新舊程度（更新程度）構成橫坐標，市場認可度及提升空間則作為縱坐標。

漫步新華路，可以看到多種類型的項目：歷經改造后依然保持影響力和吸引潮流地標，如上生新所；城市更新后華麗轉身的“小而美”社區配套，如幸福里；依然充滿活力的歷史建筑群落，如新華別墅（原哥倫比亞圈住宅）；煥新歸來的地標建筑上海影城，盡管市場反響尚未恢復至昔日輝煌；以及部分開門迎客、局部仍在裝修改造的FICS新華365等。我嘗試從上述兩個維度，對新華路歷史風貌保護區進行深入剖析。

01

新與舊——從矩陣的橫軸角度出發

如果按照從“舊”到“新”的變化來看的話，新華別墅作為仍然在使用的“活著”的建筑，從形式的角度來看，整體上保留了舊的設計、結構、材質，從充分尊重歷史的角度出發，做到了最大程度的保護。城市更新是一種保護，也是對于歷史的一種追憶。新華別墅就是一種最好的證明。筆者漫步在外國弄堂，被各種各樣的建筑形式所驚艷，即使經歷了上百年的歷史，仍然特色鮮明，獨樹一幟，在當今充滿同質化的時代，是一個令人驚喜的所在。大多數建筑都處于封閉使用的狀態，不能進入，偶爾碰到一個大門開著的別墅，經問詢，是在舉行一個私人party的別墅，沒有預約也是不能進入，看來即使開放也是私密性極強的活動。

新華路200號的三層建筑，曾是漢語大辭典的辦公總部，經上影集團修繕后，變身為上海電影藝術中心，修舊如舊，成為新文化地標。然而，筆者到訪時未能對外開放，期待未來能真正實現開放。

與此緊鄰，醒目的白色建筑頗為耀眼，這就是無數人心中曾經的電影圣地——上海影院。就建筑本身而言，改造后的上海影城可以稱得上是高大上，將電影的黑白元素充分體現在設計之中，入口處白色的旋轉樓梯，通體大面積的白色運用，在一樓大堂設置的巨型led天幕，以及先進的杜比劇場，無一不在彰顯著它的尊貴，更新后的設計和設備設施在上海都是處于絕對的引領地位，但整體運營狀況仍然欠佳。

與上海影城的冷清形成鮮明對比的是上生新所。上生新所保留了孫科別墅、哥倫比亞鄉村俱樂部，海軍俱樂部等歷史建筑，整體改造為集文化、創意辦公、商業、餐飲、零售于一體的所在，成為了如今的時尚圣地，吸引眾多游客與消費者。項目自帶流量，很多的網站app都競相報道，本文不再贅述。

如果從體量上而言，上生新所是大和成功的見證，那么，幸福里則是小而美的存在和代表。這里原是橡膠園研究所，歷經改造之后，融合了創新辦公、藝術展覽和商業娛樂等多種業態，與M+馬利園有著異曲同工之妙。尺度宜人，通過水景等制造一步一景的效果，實現了簡·雅各布斯所倡導的街區多樣化與流動性。周末的清晨，這里的商業已經復蘇，有用早餐的，有帶著狗狗鍛煉身體的，人與人之間的距離被拉近，油然而生的開放性和親密性在四處散發。

最后要提到的是FICS新華路365項目。其前身是德式花園洋房、上海搪瓷研究所以及東華大學學生宿舍樓，目前局部完成更新改造，仍有正在裝修的兩幢建筑尚未開放。不同于其他的改造項目，這個項目筆者稱之為萬綠叢中一點紅，這里新與舊的對比，除了項目自身歷史與現在的差異之外，亦有和周邊環境之間的對比。周邊被歷史建筑所環繞，在這種環境之中，生長出一個改造項目，是很多項目難以效仿的，也是其特點之一。

歷經了從舊到新的發展過程，無論是最大程度地維護現狀，修舊如舊，或者更新改造，都是在讓歷史的經典再次煥發新的生機，在千篇一律的當下，從建筑形式、內在業態、生活方式等各個方面進行差異化、多元化，實現與人的鏈接。但同時我們也要看到，從改造效果而言，有一炮走紅轟動市場的上生新所、幸福里，也有不溫不火的FICS新華365，也有不盡如人意的上海影城，筆者試著從市場認可度出發，來對此進行探討。

02

市場認可度——從矩陣的縱軸角度出發

每個項目因歷史背景、改造理念、整體定位及輻射范圍等因素的差異，在面市時呈現出各不相同的實際效果。就目前情況而言，上生新所和幸福里是兩個較為成功的案例，已被市場廣泛接納。其中，幸福里更多聚焦于服務周邊居民，強調15分鐘社區服務圈的概念；而上生新所的輻射范圍則更廣，吸引了整個市區乃至周邊城市的人群。這兩個項目只需繼續維持其現有的吸引力，便能持續發展。

FICS新華路365項目，筆者實地考察后，認為項目的一個較大的問題是出入口較為隱蔽，難以有效吸引人流。項目有兩個出入口，正門位于新華路，從新華路進去到項目還有一段距離。另一個出入口，與新華路345弄的新華社區營造中心相連，更為隱蔽。項目出入口的設置先天性地將項目人群限定在了周邊區域，難以將路過的人群有效地吸引過去。現在已不是酒香不怕巷子深的年代，如何有效地增強項目的昭示性和展示性，更加的一目了然，是項目所要重點解決的。

讓筆者感到心理落差最大的是上海影城。還記得三年前公司年會曾在此舉辦，周邊整體商業氛圍還是較為濃厚的。此次前來，像是一個白色盒子，收納了曾經輝煌的歷史，但未曾釋放今日的光彩。建筑共包括B1-7八個樓層，7層暫未對外開放。B1、1、2層作為放映廳，3-4層定位為味蕾探索時空，5層的電影人俱樂部，6層為黑膠主題空間。筆者所到之時較早，觀看電影的人寥寥無幾，3-4層基本處于空置狀態，56層也是人跡罕至，與5樓相連的有一個超級露臺，是非常理想的一個場所，但由于宣傳不足，未能真正地發揮價值。

除了外觀上的高端大氣，影城還需具備吸引影視愛好者的獨特魅力和充分理由。相較于改造所投入的巨大成本，當前的人流量難以在經濟上實現有效回報。影城在設計中未能充分考慮人的體驗，顯得過于華麗而缺乏親和力，人與人之間、人與建筑之間存在一定的疏離感。為了增強項目的親民性，重新聚集人氣，讓上海影城重現昔日輝煌，還需在減少疏離感、增加互動性等方面做出進一步的改進和努力。

03

特色矩陣的打造——新華路歷史街區

作為一個街區而言，新華路歷史風貌區其豐富性、多樣性已呈現在大家面前。雖然有成功也有失敗，但對于矩陣而言，都是必不可少的所在。圍繞這個矩陣，目前已經形成了特色的citywalk路線，筆者大膽地建議，可以強調放大影院的作用，吸引人們在上海影城坐下來看一場電影，進行沉浸式的觀影，在補充體力的同時，將常規的2小時游有效地延伸至半日游一日游，改變citwalk打卡式的走馬觀花，打造一站式的citywalk深度游，讓矩陣中的每一個點位都發揮其應有的作用，吸引更多的人前來深度微旅行。遠方不必很遠，詩也無需空想，伴著漸濃的秋意，沿著漸黃的梧桐道，在新華路歷史風貌區，來一場citywalk，在這里，就有觸手可及的詩和遠方。

作者：“上海城市更新特約撰稿人”

編輯：胡珊毓

審核：夏 雨

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