鄭州調整住宅設計標準， “第四代住宅”迎來新風口

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近期，鄭州市又更新了住宅設計標準，不僅降低了中心城區容積率，而且鼓勵立體綠化陽臺設計，進一步向“第四代住宅”看齊。

12月24日，鄭州市人民政府印發《鄭州市城市規劃管理技術規定》（以下簡稱“《技術規定》”）。12月27日，鄭州市自然資源和規劃局對新京報貝殼財經記者的回復中指出，此次修訂，首次提出立體綠化陽臺的住宅設置要求，明確中心城區新規劃住宅用地建筑高度應小于80米、容積率不超過2.5、層高不低于3米等規定，為鄭州市住宅形態多元化發展提供政策空間，積極推動市場提供更多高品質住宅產品。

事實上，在去年住建部提出建設“好房子”后，從去年至今，北京、廣州、深圳、成都、貴陽、福州等城市相繼更新了住宅設計技術標準，共同的趨勢為放寬層高、容積率的限制、鼓勵開放式立體陽臺等，這也代表了更多城市向“第四代住宅”看齊。

鼓勵立體綠化住宅、容積率不超2.5

12月26日，鄭州市自然資源和規劃局對于新發布的《技術規定》作出解讀，其指出，本次編制遵循“集約高效、以人為本、突出特色、安全至上”原則，聚焦城市安全、生活品質、城市活力、人口發展等新變化新要求，對原條款進行部分增減修改；在“塑造城市特色風貌、加強韌性城市建設、突出歷史文化傳承、激活城市存量空間”方面新增了“城市設計”、“歷史文化保護”、“綜合防災減災”以及“城市更新”章節。

其中，對于人們更為關心的住宅設定而言，此次《技術規定》要求，新建住宅用地建筑高度應小于80米，容積率不超過2.5，進一步限制“高容積率、高強度”的開發模式，營造更為舒適、宜居、生態的居住環境。

值得關注的是，這也是鄭州首次列出“陽臺進行立體綠化設計的住宅”的設置要求。比如，對于陽臺進行立體綠化設計的住宅，戶型套內面積在100平方米以上的，陽臺高度不少于兩個自然層高，陽臺懸挑進深不大于6米，相鄰上下層開敞式陽臺在水平投影范圍內不應重疊，陽臺至少兩面開敞且開敞長度不小于陽臺周長的50%，開敞面不得設置維護墻體、不得封閉，僅可設置通透欄桿（板）。在其綠化面積不小于陽臺水平投影面積50%的前提下，空中花園陽臺計入建筑面積，不計入容積率和建筑密度。

同時，鄭州新版《技術規定》還對容積率核定標準進行優化，明確居住用地內不計入容積率的配套市政公用設施，規定建設單位配建且無償移交給相關政府部門的社區配套公共服務設施按50%計入地塊容積率。同時，對避難層、地上非機動車棚、屋面附屬用房增加了不計入容積率的相關規定。

“優化躍層住宅等改善居住品質的計容規則；新增立體綠化住宅陽臺、幕墻外飾面等計容規則?！?/strong>鄭州市自然資源和規劃局也表示，此舉是為了“提升城市空間環境品質，適應高品質住宅多元化的需求，鼓勵住宅產品創新”。

對此，中指研究院河南公司總經理梁波濤表示，隨著房地產市場供需關系的改變，居民住房需求從“有沒有”轉向“好不好”，加速推動住宅產品升級創新。與此同時，高品質住房建設離不開土地供給端的有效引導。今年以來，不少城市對土地規劃設計條件進行優化，如優化容積率、調整計容規則、支持立體生態建筑、提高綠色科技應用等。此次《技術規定》修訂內容，既結合了鄭州住宅容積率整體偏高等一些當前存在的問題，也結合了住宅產品升級發展趨勢和其他城市的創新經驗，是一次較為全面的優化調整，對引導鄭州市住宅品質全面提升，推動鄭州市房地產市場高質量發展具有重要意義。

“第四代住宅”成為新趨勢

據悉，在去年住建部提出建設“好房子”后，從去年至今，包括北京、杭州、武漢、合肥、長沙、福州、廣州等一二線城市紛紛出臺了類似住宅設計新規。其中，共同的趨勢是放寬層高和容積率的限制、鼓勵開放式立體陽臺、支持空中綠化等，而這些趨勢又與“第四代住宅”的特征不謀而合。

第四代住宅的概念最早由意大利設計師提出。意大利設計師在“米蘭垂直森林項目”中首次提出了將建筑變成人類與動植物共同家園的理念，這被認為是第四代住宅的雛形 。“第四代住房”目前沒有一個統一的定義，據公開資料顯示，“第四代住房”是綠色建筑的衍生品，融匯疊加了中國傳統建筑四合院、街巷胡同、低層別墅以及第三代住房電梯房的特點于一身，并且能向高層建筑形態發展，又稱“空中庭院房”“空中城市森林花園”。

從建筑特征來看，第四代住房擁有垂直綠化的方式，將傳統的居住模式與現代的科技相融合。同時，第四代住宅以私家庭院、共享街巷所提供的大型公共活動空間為構建人與環境的整體系統提供了新的思路。簡而言之，第四代住宅通常會設置有開放式立體陽臺、空中綠化、更多元化的公共鄰里空間等。

從上述城市的住宅設計新規調整來看，多地鼓勵開放式陽臺的設置。例如，11月22日，北京市規劃和自然資源委員會發布的《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》就鼓勵在多層住宅設置開敞陽臺。同時，北京的住宅設計新規還鼓勵在住宅首層設置架空層，打造室內外融合的共享綠色公共空間；鼓勵在小區內設置開放的風雨連廊等。

12月中旬，杭州發布《關于優化建設項目容積率及相關指標計算規則的通知》中也增加了公共空間不計容的內容，包括符合條件的門廳，開放式風雨連廊，按規定移交的社區、養老、托育、衛生等公共服務配套設施，不納入容積率計算。

“第四代住宅能夠提高戶內實用面積和居住體驗，不少企業在開發第四代住宅上都做了較多的探索，客戶認可度整體較高。目前，第四代住宅的開發仍然受到一些建筑規劃設計規則的限制，此次新規中提到的‘立體綠化’‘錯位露臺’等都是第四代建筑的核心要素，可以看出，這些調整的重要目的之一就在于破除開發第四代建筑的障礙，未來更加符合第四代住宅理念的產品有望成為市場主流。”梁波濤表示。

未來立體生態創新建筑（第四代住宅）

打造“好房子”標桿

第四代住宅是由清華大學建筑設計研究院經過多年研發設計的一種以空中花園陽臺為主要特征的創新建筑形態，是團隊重點打造的、相對獨立的室外空間系統，歷經多年迭代，并更名為未來立體生態創新建筑，該建筑形態擁有獨立的技術專利、成熟案例，在設計上也符合更高的建筑標準，已經成為諸多房企的最優選擇。

△未來立體生態創新建筑效果圖

它將綠色生態理念注入城市建筑實踐，通過將私家花園庭院、公共街巷、空中停車與現代電梯房相結合，形成戶戶有花園、隔層有公共街巷（停車）的庭院建筑形式，并由此產生良好的建筑外墻垂直綠化和平臺（屋頂）立體綠化的生態效益。

未來立體生態創新建筑不僅是一個創新人居產品，更是一種健康生活方式。現有案例中，未來立體生態創新建筑通過社區生態環境打造、康養功能設施、空中庭院設計等，構成康養功能的立體化、全覆蓋，締造健康多元社交生態空間，通過把街巷和庭院搬到空中，實現“戶內”、“戶外”和“配套”全方位的健康升級，讓每家每戶享有40~150㎡的庭院空間，成為可以蒔花弄草、四季耕種、休閑娛樂的私家庭院。該產品也成為都市健康型住宅領先之作。

△未來立體生態創新建筑效果圖

在當前的房地產生態下，企業、購房者預期正逐漸恢復，立體生態創新建筑不僅具備更強的溢價能力，也更符合購房者需求，對于改善房地產當前生態將有很大助益，或將成為房地產市場信心、表現實現實質性恢復的突破口。

在城市綜合效益方面，未來立體生態創新建筑有著出色的表現，空中庭院綠化能夠有效改善城市生態和人居環境，有效緩解城市熱島效應，提升土地價值，減輕政府城市綠化的財政負擔，同時有效提升城市形象，助力打造“綠色名片”。

△未來立體生態創新建筑效果圖

在業態方面，未來立體生態創新建筑已經實現從住宅到公寓、產業園、商業辦公等多業態上的全方位應用拓展，兼顧設計、施工、使用等建筑完整生命周期的考量，將帶動產業鏈升級革新，成為政企加速布局綠色建筑、綠色經濟的強大利器。

△未來立體生態創新建筑 辦公效果圖

未來立體生態創新建筑在全國多個項目都在保持良好推進，包括南方的湖南、四川、江西、湖北、云南，以及北方的山東、陜西、河北、新疆等，吸引了全國各省市政府相關部門領導和房企掌門人前去考察學習；在全國及省市重要會議上，多位代表也提案支持未來立體生態創新建筑在全國進行推廣和建設。

△未來立體生態創新建筑效果圖

當前，河南首個未來立體生態創新建筑示范項目——祝福天樾已落地，由清華設計院打造，以其前所未有的“帶空中院子的房子”，引發了市場的廣泛關注。

如有未來立體生態創新建筑合作需求，歡迎致電15738873333詳詢。

據新京報綜合整理

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