北京
01
上周在文章《》里提到這么一個觀點，這波小陽春，大家的預期方向原本是海淀，畢竟海淀在年前出讓了好幾塊核心靚地，比如海開的頤海澐頌項目、功德寺雙子星、朱房村雙子星。
但是，由于規劃和設計上的失誤和缺陷，備受期望的頤海澐頌昨晚才開盤，功德寺樣板間上周才開，朱房村樣板間還在趕工，致使這個小陽春，海淀樓市發力很晚。
▲根據官方數據，昨日頤海澐頌總套數752套，賣了606套，去化率80%。
坦白說，頤海澐頌這個項目，首開沒有日光，是低于拿地時的預期的。因為早在棲海云頌爆火的2023年，頤海澐頌所屬的永豐南地塊，就已經是大家眾星捧月之所在；
但后來，比海開晚拿地1個月的永豐北保利嘉華天郡，在過年前率先開盤，奪了頤海澐頌不少人氣和客戶；
再后來，比海開晚拿地5個月的功德寺雙子星，又火速開了樣板間，尤其是和樾玉鳴，它的大戶型策略與頤海澐頌的大戶型形成直接面對面競爭，且和樾玉鳴的精裝品質、品牌、學區、地段等要素相對更好。
由此，雖說當下樓市已不追求快周轉，但頤海澐頌，拿地超過9個月才開盤，這期間對手越打越多，競爭壓力越來越大，屬實不應該。
02
與海開相對應，進京不過五年的越秀，今年應該是越發春風得意了。
為什么？今年越秀會有8個項目同時在售，特別是在第一季度，將會有5個項目陸續開盤。
而且仔細看，越秀在售的這些項目，位置都還不錯，主要集中在海淀核心（功德寺雙子星+香山樾），還有跟海淀聯動很深的昌平朱辛莊（梧桐星宸、越秀星樾、星耀未來）。
怪不得有人說，北京樓市這個小陽春最終表現如何，一半要看越秀的表現。
也正因為越秀影響力如此巨大，今年操盤越秀的董毅，一面加官進爵，成功上位北方區域總；
另一面，越秀也大張旗鼓，重點推進功德寺雙子星+朱辛莊兩項目。
當然也并非說，今年越秀就一定是板上釘釘大獲成功了，因為越秀有不少項目高開低走，其中最有名的莫過于香山樾。
▲香山樾首次開盤三個月后，才網簽了37套。就當時的樓市熱度來說，著實令人大跌眼鏡。
03
當前，海淀在售的幾個樓盤，全部都是國央企。按照本地、非本地的標準劃分，天恒、海開是一派，越秀、保利、華潤、中海中旅、綠城這些全國性的大房企，是另外一派。
顯然，海淀本地派面對這些全國性的大房企，唯有做好口碑才有出路。海開本來也是這個思路，2021年，海開通過第一個項目“圓明天頌”攢了一波口碑，然后又和中建壹品，聯手拿下永豐地塊，做了第二個頌系產品“棲海云頌”。
然而，讓海開始料不及的是，隨著樓市行情消退，海淀的購房者也變得挑刺了。盡管棲海云頌相比隔壁富華里的口碑要好，但在交房時，還是有不少客戶在維權，說項目降標減配嚴重，“水系也沒了”。
如今，隨著海淀多盤齊開，新盤稀缺的景象已不再。未來海開如果想要繼續深耕海淀，不僅需要做好產品，還要學會抓住對開盤有利的市場空檔期。
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