11萬，這座城市房價要漲？

正文

當面粉的價格不斷上漲，面包的價格還會下跌嗎？

3月25日， 杭州用行動告訴大家，當面粉的價格高達7.7萬元/㎡的時期，面包的價格會漲到11萬元/㎡

所以， 杭州的房價，會漲嗎？

01

3月25日杭州奧體濱江國際商務區地塊，也就是水電新村，最終經過72輪競拍，以樓面地價7.7萬元/㎡，溢價率69.86%成交！

這里和小白解釋一下，什么是樓面地價？

就是土地價格均攤到每一平米的價格！

按照樓面價7.7%推算，未來商品房的銷售價格大概在11萬元/㎡到14萬元/㎡。

11萬元/㎡意味著什么？

意味著18個月后，也就是2026年第二季，杭州將出現比肩深圳、北京、上海房價的樓盤

換句話說，杭州將會出現天價住宅！

那么，杭州憑什么能賣出天價住宅？

我認為有三個原因。

第一個原因是取消了限價！

杭州是2024年10月份取消的限價，至今不過6個月的時間，杭州已經拍出了3塊地王。

2024年10月22日 錢二 玉瀾月華庭 樓板價50717 2025年1月24日 湖墅 濱江湖墅項目 樓板價64834 2025年3月25日 水電新村 濱江水電新村項目 樓板價77409

這三塊地王分別是2024年10月份、2025年1月份、2025年3月份拍出，地價隨著時間的推移，由5萬漲到6.8萬，

再到3月25日的水電新村地塊，樓板價就到了7.7萬/㎡。

毫不夸張的講，放開限價之后，杭州一直在刷新 地王價格。

那么，杭州憑什么能刷新地王價格？

是樓市復蘇了嗎？還是杭州已經完成了獲利回吐？

來，看第二個原因。

第二原因杭州樓市分化中復蘇！

3月15日之前， 杭州二手房成交量達到了5418套，按照這個銷售速度推算，杭州3月份二手房成交量將突破1.2套！

那么，1.2萬套對于杭州而言，屬于什么能級呢？

來，看下面這張表！

從2022年至今，杭州二手房成交量只有兩個月份超過1萬套，分布是2023年3月份和2024年11月份！

所以，如果2025年3月份，杭州二手房成交量能到達1萬套或者1.2萬套，將刷新近三年的最高記錄！

我們都知道，很多城市二手房都是“以價換量”，那么杭州是否也如此呢？

答案是杭州二手房行情分化，部分區域、項目出現了量價上漲的情況！

從杭州主城區上城區2月和3月的成交價格看， 漲幅從20%到30%不等！

從區域維度看，二手房近7天成交量排序前三的區域，分別是良渚、錢江世紀城、蕭山新城。

這說明什么？

說明隨著主城區成交熱度的攀升，遠郊的剛需客也開始入場。

不僅如此，2月份綠城桂冠東方小區，單價達到了5.95萬元/平方米，和2024年8月的成交價格相比，單價上漲了約10000元/平方米。

從當前48萬次的帶看量和成交數據看，杭州樓市熱度升高是不爭的事實！

那么，杭州樓市能否一掃陰霾，走出下跌的頹勢呢？

來，接著看

未來房價會漲嗎？可以閱讀文章《》

02

關于杭州樓市能否走出頹勢，咱們判斷一下杭州樓市的供需關系就可以知道了！

首先，我們看看杭州的購買需求。

二手房——

按照2021年到2024年過去四年二手房的成交套數計算，每年二手房的平均銷售量在8萬套。

杭州2021年到2024年二手房成交數據—— 2021年賣了8.66萬套、2022年為6.03萬套、2023年為7.96萬套、2024年為9.44萬套。 ?

商品房——

2018年杭州賣了149327套、2019年賣了136625套、2020年賣了152998套、2021年賣了209015套、2022年賣了96769套、2023年賣了98934套、2024年賣了53492套。

從2018年到2024年的6年間，杭州商品房的平均銷售量是14.9萬套，也就是15萬套！

從2021年到2024年的4年間， 杭州 商品房的平均銷售量是11.4 萬套，也就是11萬套！

大家都知道，從2021年開始，杭州樓市就進入獲利回吐的下跌行情，所以按照行長樓市下跌行情的成交量推算：

杭州商品房+二手房=19.4萬套，

也就是杭州的總購買力，就是二手房8萬套+商品房的11.4萬套，合計19.4萬套

換句話說，杭州1.68萬的土地面積、1265萬的人口，其年度平均購買人群的總量也就是20萬套！

其次，再看看杭州當前的供應情況。

二手房維度——

杭州二手房掛盤量的數據，不同機構統計的數據也不同，但都在15萬套、16萬套左右，我們今天的文章采信16萬套的數據。

商品房維度——

關于杭州商品房的庫存量有兩組數據：

第一組是3.09萬套。

截止于2024年12月，杭州的商品房庫存量是3.09萬套，取整數3.1萬套！

第二組是1223萬㎡

在這1223萬㎡的庫存量中，核心四區上城、西湖、拱墅、濱江區的庫存去化周期都非常、非常低！

分別是8.4個月、3.3個月、6.1個月、5個月。

這意味著杭州的核心四區會在2025年年尾就出現量價起漲的行情！

所以文章看到這里，也就不奇怪為啥短短6個月，杭州連續出現了3塊地王了吧~

因為貼上毛比猴都精明的房企，早把這些數據盤點明白了！

說完核心四區，再來看看杭州近郊四區！

杭州近郊四區，余杭、蕭山、錢塘江、臨平區的庫存去化周期分別是10.9個月、14.9個月、8.5個月、19.1個月。

也就是說，蕭山和臨平仍然是供大于求，這種供需關系在2025年看不到行情，

但余杭和錢塘江庫存量較低，最快會在2026年會實現供需平衡

從杭州整體供需關系看，杭州的庫存去化周期超過警戒線18個月，屬于供大于求，滯銷的狀態！

但如果剔除遠郊和近郊庫存比較高的區域，杭州核心四期+近郊兩區的供需關系呈現供小于求趨勢！

那么，整體供大于求，局部供小于求的情況，從購房角度看，意味著什么？意味著從2025年開始，我們會陸續聽到杭州樓市局部“變熱”的消息！

那么，杭州樓市基本面翻轉會在什么時候出現呢？是星星之火可以燎原，還是轉瞬即逝的假摔呢？

來，我給大家算一筆賬，就清楚了。

按照二手房+商品房，也就是16萬套二手副掛盤量+3.1萬的商品房來計算，2025年杭州供應量在19.1萬套。

也就是說，按照杭州整體購買力20萬套/年和總供應量19.1萬套/年來看，2025年杭州樓市就能實現供需平衡

但是，凡事就怕但是

如果加上杭州2025年新增供應的4萬套到5萬套商品房，那么杭州2025年的總供應量就是23萬套、24萬套！

所以，杭州整體的供需關系仍然是供大于求，

不過局部，尤其是核心四區屬于供小于求的狀態！

由此基本可以判斷：

2025年，核心四區就會出現局部熱度；

但遠郊和近郊四區則沒有這么快，最快也要2026年；

未來房價會漲嗎？可以閱讀文章《》

03

那么，杭州這座城市值得買嗎？

關于杭州是否值得，目前有兩種聲音。

一種聲音認為杭州會接棒深圳，成為第二個奇跡之城。

那么，這種觀點的來源是什么？

因為阿里巴巴的存在，鑄就了杭州從2015年之后的崛起！

而杭州六小龍的橫空出世，尤其是Deepseek作為全國唯一一個通用人工智能的大模型，讓所有人相信：

通用人工智能會讓杭州再次崛起！

換句話說，杭州通用人工智能產業的率先崛起，會像曾經的阿里巴巴一樣，鑄就杭州未來20年的城運！

另外一種聲音認為杭州不僅不可能成為第二個深圳，更不可能虹吸北上廣深人才！

原因也很簡單，目前杭州的產業仍然處電商經濟和通用人工智能產業的換擋期！

雖然叫換擋，但這個“換”的過程到底需要多長時間，目前最樂觀的預測是30年！

關于杭州，我的看法是：路徑獨特，而非下一個深圳

路徑獨特是指杭州從過去到現在，再到可展望的未來，杭州的產業都非常單一！

有一種過去押寶互聯網，未來押寶通用人工智能，孤注一擲且一擲千金的感覺！

但如果非要用是否值得來回答，那么我的答案是：值得！

杭州之所以值得，并不是因為杭州會下一個奇跡之城，

而是因為杭州是中國二線城市之首，是中國最強的二線城市，所以如果范圍限定在二線城市，那么杭州就配得上“值得”二字！

未來房價會漲嗎？可以閱讀文章《 》

04

最后，說幾點。

1、杭州的房價

既然杭州值得，那么現在的杭州值得嗎？

我認為要畫一個問號。

雖然 杭州的土拍數量一直減少，2024年的土拍數量僅為歷史高位的一半，為2023年的60%。

但如果把杭州的居民杠桿率拉出來看，杭州居民杠桿率114%，不僅超過100%的高位警戒線，還是全國之首！

盡管過去今年房價下跌，回吐了部分泡沫，但杭州市是否能繼續加杠桿，仍然需要觀察！

2、高位接盤

曾經的杭州，10個人去靈隱寺，就有8個祈求中簽買房的，

現在的杭州，還是10個人去靈隱寺，就有8個祈求把房子賣出去的！

我知道，之前高位接盤的伙伴，最喜歡問的一句話就是：杭州，還能漲回來嗎？

我還是那句話，別看都叫房子，但從增值保值的角度看，卻分為磚頭、商品房、資產

至于你手里的房子是什么，評論區留言，咱們聊聊！

哪些城市可以投資？想買房的伙伴掃描下方二維碼，我會在私域直播里告訴大家！

老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產這回事！

原創不易 點贊支持