福州鼓樓區華潤中寰悅府分析

繼續鼓樓新盤分析，對比保利天瓚，在鼓樓西邊迎來了央企華潤，目前的宣傳點主要集中在：鼓樓第一個新規產品、劃片楊橋、以及華為智家。

樓盤規劃

華潤中寰悅府：地處鼓樓烏山路與西二環交界處。

項目占地35.6畝，項目規劃1棟辦公、1棟酒店，7棟15-31F高層住宅，建面約：129、139、169，純商定位，合計344套。

土拍情況

2024年10月24日，華潤以底價9.47億拿下宗地2024-45號斗池路原黎明永輝超市周邊地塊，成交樓面價10784元/平。

地塊面積67.55畝，其中A地塊15.54畝已建成，B地塊35.6畝，C地塊公園綠地16.41畝，其中B地塊容積率3.7，限高100米。

B地塊新建住宅劃片錢塘小學教育集團怡山校區。

B地塊配建商業(含酒店)商務(3.87萬方)及相對應規劃建設停車位，均無償移交給鼓樓區政府指定單位。

分析：地塊前身是華潤2014年以9.2億拿下宗地2014-09號，規劃安置房+商務樓，容積率5.0，最終結局A地塊安置房潤和郡建成交房，剩余的地塊退地，控規調整重新出讓，最終依然被華潤拿下。

對于地塊樓面價，由于存在大面積商業回購，按建安3K計算，可售樓面價達到21645元/平，此次還有C地塊的公園綠地等，最終的樓面價并不算太低。

對比周邊樓面價：

1、梧桐公館：鳳凰舊改，容積率3.4，樓面價21861
2、福厝·鳳鳴天璽：鳳凰舊改，容積率3，樓面價21814
3、建發璞云：上海西舊改，容積率3.05，樓面價26829
4、國貿天琴樾：上海西舊改，容積率3.2，樓面價26854

對比周邊臺江舊改的地塊，項目樓面價持平差不多時間的鳳凰，不過考慮到項目地處鼓樓，加上劃片怡山小，過渡楊橋中的優勢，樓面價優勢不錯。

至于容積率，項目雖然高達3.7，其實也是受到大面積商務所致，所以最終的住宅地塊，反而是降容的。

對于地塊的形狀，呈現狹長型，不利于公區規劃，加上緊鄰二環和學校，有一定噪音。

綜上，這幅10年前的地塊，最終依靠規劃調整，加上土拍劃片，華潤再次拿地，明顯地塊的利潤空間有了保障。

戶型情況

129平：四房兩廳兩衛，2T2，三開間朝南，不同于這幾年主流的大面寬，這種四葉草，優勢就是沒有過道，不過動靜不分離，加上餐廳沒有獨立空間，影響北面臥室的動線，加上公衛還對著餐廳，主要亮點就是主臥也做了L型的大玻璃。

139平：四房兩廳兩衛，2T2，主流大面寬布局，四開間朝南，主臥L型大玻璃，劣勢在于廚房在北，算不上完全南北通透，餐廳雖然獨立，不過進深不足，整體來說相比于129平，這個產品明顯更受歡迎。

169平：四房兩廳三衛，獨立電梯廳，不過算不上完全獨立，加上這個戶型位于1號樓31層，這種設計雖然能獨享門口的空間，不過電梯使用也會影響。

對于戶型而言，139平的升級版，依舊是大面寬布局，餐廚融合，從布局來看，不融合廚房會略小，硬傷是右側客衛是暗衛，加上貼著電梯。

分析：對于項目而言，產品定位相比于其他幾個鼓臺新盤，門檻明顯低了不少，戶型整體來說尚可，對于周邊定位而言，明顯也是期望通過劃片+地緣改善，來達到去化。

至于電梯廳方面，相比于其他的獨梯產品，略顯不足，129平的布局在目前市場吸引力算不上太高，預計也是受地塊面寬不足所致。

區位情況

項目位于鼓樓西二環邊，周邊沒有地鐵，稍顯遺憾，700米左右是萬寶蘇商圈，1公里是閩北CBD，購物休閑都尚可。

項目距離二環僅50米左右，即便C地塊是綠化用地，依然存在噪音影響。

此外項目左側兩棟高層安置房，南側鳳凰安置地塊，宗地2024-71號，容積率4.59，此外就是南側一大片的上海西+鳳凰舊改，鋼鐵森林。

北側垃圾站、左側教院附中，介意的人士需要注意。

此外就是項目并非純住宅，存在酒店+辦公樓，是否做到完全隔離，購房者也需要注意。

此外就是項目目前最大的加分項，在土拍的時候給了劃片怡山小，目前過渡楊橋中。

這也是這1年多里面劃片的地塊，比較出彩的一個。

周邊緊鄰教院，安置房劃片融僑小，對口教院，最終商品房給了新的劃片，只能說土拍也是努力了。

當然對于這個劃片到底加分多少，只能說因人而異把，畢竟楊橋中主打是茶園山小，福州的學區主要關注點還是小學，加上目前定向比例加劇，是分子還是分母，多思考。

綜上，項目周邊主要是商業配套，沒地鐵是一大缺點，有一個劃片的亮點，整體來說，對于地緣置業的吸引力還是不錯。

價格情況

項目目前還未上市，放風價普遍都是比較高，做個對比周邊：

1、建發璞云：精裝第四代，4.75W
2、國貿天琴樾：精裝第四代，4.8W
3、保利天珺：精裝第四代，4.7W
4、福州源：精裝大平層，二手掛牌5.5W左右
5、融信瀾郡：二手成交4W左右

分析：對于項目而言，如果對比目前周邊的新盤和二手定價，按精裝4.5W計算，看上去算不上溢價過高。

只不過目前鼓樓的市場，在土拍開啟供應后，特別鼓樓西，近期河南舊改開啟，整個片區的定價是否虛高，有很大疑問。

前2年破5W的融信瀾郡、融僑悅府，這1年多也跌了不少。

此外就是項目自身的產品定位，目前基本是個新盤宣傳都是房企高端系，項目宣傳華為智家，這些對于最終造價影響談不上過高。

對于項目整個產品段并不高，主打的129-139，周邊就有一個華潤當初開發的安商房，華潤烏山府，外立面遠不如當初主打安置房的榕發烏山郡。

此外，這幾年外力房企撤退明顯，華潤拿這個地，看上去也更像是被迫之選，未來的品質保障，其實還是有一點疑問。

綜上，項目看上去是完全迎合地緣置換的產品，可以說還是有自身的市場優勢，只不過這樣的產品是否值得高溢價，以及整個片區的價格到底是否穩固，都需要購房者思考。

盤點總結

項目位于鼓樓西，優勢在于純商定位，劃片有優勢，產品門檻迎合地緣置業，部分戶型符合市場主流，周邊商圈、就業圈等尚可，劣勢在于周邊鋼鐵森林影響城市界面，緊鄰二環、旁邊學校等噪音影響，社區狹長，周邊價格存疑，土地供應加劇。

綜上，項目對于地緣置業吸引力應該算是不錯，只不過終究也會造成溢價，目前鼓樓西的去化其實也算一般，比如保利天珺，這個位于改善圈的袖珍盤，估計很多人想不到，會賣這么久，還沒清盤。

對于購房者，還是建議多思考后續市場，以及自身的購房需求，畢竟項目旁邊也有個私立黎明，目前私立的搖號難度也有所下滑，學區溢價到底還有多少？

題外話

對于項目而言，這個10年后退地，調整規劃再出讓，很容易讓人聯想就是世茂518大樓。

2017年，世茂拿下宗地2017-32號地塊，按協議高度可達518米。

最終地塊隨著房企暴雷，限高問題，最終退地，目前給出的回復是混合用地，看樣子有可能也會變成華潤這樣，商住混合出讓，不管如何，對于閩北CBD，終究也是一場遺憾。

只不過假如按商住出讓，屆時樓面價會多少，后面的天琴灣是否會背刺？