第一場土拍結束了，當時覺得還是兜底為主，最終的表現雖然打了一些臉，但是打的也不多吧，下面聊聊。標題直接抄襲群友了。

土拍匯總

2025年第一場土拍，預計出讓7幅地塊，其中4幅純商，起拍總價16.15億。

結果：取消2幅，成交5幅，吸金11.15億。

分析：這場土拍開拍前就傳出保建國參與的各種消息，最終拿地情況，加上最近全國個別城市出現地王，看上去情緒面不錯。

最終開拍前，鼓樓純商住宅+晉安湖邊的超高層商業地塊都取消了，換言之大概率是沒人接盤。

首先是鼓樓純商地塊，保利天瓚北側，樓面價2.14W，便宜了4K，最終沒上架。

可能如同大家說的地塊太小，不好規劃開發。

只不過這是那個二內晉大哥常提到的二內鼓。

按照以往在這里打個洞，它也值錢。

現在鼓樓純商，居然和遠郊地塊面對一樣的場景。

宇宙核心現在看起來，多少和當年三江口喊出福州陸家嘴，帝封江喊出福州外灘一個味。

這時候鼓樓舊改還在推進，反對拆遷的聲音也不少，局面也沒有想象的順利。

原因也很簡單，不算老舊加裝電梯的老房子，住起來真不一定比那種高層鴿子籠的安置房差，加上目前安置期房，等拿到房，也不知道猴年馬月了。

只能說這幅袖珍地塊，雖然條件可能是影響出讓原因，但是多少也反應出鼓樓的溢價并不多了。

接著是晉安湖邊的超高層商業用地，29.71畝，容積率4.68，規劃150米，樓面價3959。

這也就是一直縮水的晉安湖CBD，從價格來說，簡單對比一下，

地塊最北側也有一幅商業用地，即宗地2021-77號，當時被武漢南山華中投資有限公司+福建南山縱橫以底價5.51億競得，樓面地價4657元/㎡。

39.44畝，容積率4.5，限高150米。

對比來說，容積率差異不算太大，樓面價也僅少了不到700。

只不過2021年的市場和如今對比，也早已經不同。

加上這幅晉安湖壹號的地標，還被爆出停工等消息，福州目前的商業高樓說實話，誰建壓力都不小。

當然看到取消的情況，無非大家就會想會不會后面變成住宅地塊出讓？

畢竟晉安湖CBD也不是沒做過這種事情。

如果按住宅地塊計算，由于地塊緊鄰晉安湖，距離高架也遠一點，如果按容積率3.0，2W樓面價計算。

這幅地塊能吸金12億左右，對比目前的起拍價3.67億，能多賺接近9個億。

當然如果最終如此，那后續規劃的雙子星也可能就無了。

對于旁邊的天琴湖、攬湖郡而言，不知道這樣是算利好還是利空了？

意外的地塊

對于剩余的成交地塊，首先是二內晉的純商，被新榕以2.18億拿下，溢價2.8%，樓面價16183元/㎡。

這幅地塊當時是新榕和建發競價了幾輪才成交。

大家看到這幅場景都提出疑問，難得不用兜底，結果還是被本土國企搶走了。

也印證了標題，本土國企已經可以硬干建發了。

對于這幅地塊的拿地，解釋很多，有解釋是因為新榕在這一帶拿了幾個地塊了，再拿地保住自己的市場。

不管如何，至少這個場景的出現，也說明國企兜底也不是非常麻木，也是有一定自己的“市場化”。

可能很多人覺得沒有被保建國拿下都可惜，當然個人也這么覺得，僅僅因為建發拿地，還有機會恰飯，新榕那是只能喝西北風了。

不過在土拍市場打出自己氣勢，不算壞事，最少也要向市場灌輸，本土國企也不差。

相比于這幅地塊，緊接著五四北的低容積率地塊，起拍價9915元/㎡，被國貿底價拿下，才是出乎很多意外。

這幅地塊給的條件很多，容積率1.4，不限低，144以上可做第四代。

結果最終被國貿底價拿下，本土國企也沒進場舉牌，這樣的局面，屬實有點不太好看。

周邊的海棠映月、建發璟園，當初2.7-3W的售價，做到熱銷的場景，如今隔壁拍了一幅不到1W樓面價的低容地塊，二手看樣子更難賣了。

對于國貿在福州也很久沒拿地了，大部分項目也尾盤了，上一次拿地也是五四北，宗地2023-06號，觸發限價15%拿地，樓面價13130，容積率2.3，即國貿保利和頌錦原。

項目最終主打剛需產品，精裝2.3W，做到了高去化，算是這2年去化比較成功的新盤。

這樣對比下來，今天拿下的這幅，樓面價低了3K，容積率低了快一倍，它都能躺贏。

至于最終這幅地塊會怎么打造，個人老感覺還是聯合操盤，原因無非是這地價夠“便宜”。

最后一幅宅地就是金山住宅區，建總底價拿下，樓面價13842元/㎡，這一次左海沒有進來比拼。

建總也算深耕金山，金山北到高宅，再到真正的金山。

以前大家看到建發等拿地，會覺得以后會賣很貴。

如今大家看到本土國企拿地，好像也有了這個感覺，在高宅做改善，大家很多疑問，如果在這里繼續做改善，大家會覺得如何？

至少從目前來看，本土國企普遍定價都不低。

盤點總結

對于福州的土拍，整體來說雖然結果有點偏差，但是傳遞的信心還是依舊不足。

就在今天杭州又舉行了土拍，3天前濱江刷新地王7.7W，就在福州結束之后，建發以樓面價88029元/㎡，溢價率115%，成為杭州新地王。

無獨有偶，成都也是如此，就在昨天，還是建發以樓面價41200元/㎡，溢價率106%，成為新地王，而上一個地王還是3月11日的招商3.17W。

來到福州市場，福州地王是陽光城創造，宗地2016-11號，樓面價達到4.58萬/㎡，時間過去9年。

最接近的一幅，2023年底，建發3.8W拿下的高工舊改。

來到今天，兩幅地塊不到1公里的范圍，推出了樓面價2.1W的純商，然后它連上架的機會都沒有。

此外，杭州新地王，看信息是低密，周邊二手較高，來到今天的福州，五四北核心區，容積率1.4，旁邊兩個改善次新2.7-3W。

起拍價不到1W，當年建發璟園樓面價1.7W，海棠映月樓面價1.48W，全部因為限價才到這個價。

沒想到最終結果，更低的容積率，更好的條件指標，沒換來刷新五四北的地王，換來了核心低密不到1W的尷尬局面。

到底哪里出了錯，門外漢的我不得而知。

至少從樓市信心來說，2025年并沒有開好頭。