水一篇福州土拍和舊改的規(guī)劃。

土拍內(nèi)容

福州第二場(chǎng)土拍，推出2幅純商住宅，一幅位于江南CBD，一幅位于金山住宅區(qū)。

宗地2025-08號(hào)：位于江南CBD，面積22.77畝，容積率2.0，劃片：倉(cāng)山區(qū)教師進(jìn)修學(xué)校附屬第一小學(xué)(原高湖小學(xué))。

起拍樓面價(jià)9912元/㎡。

分析：對(duì)于這幅位于南二環(huán)的純商地塊，起拍價(jià)也跌到了1W不到，對(duì)于劃片，并沒(méi)有給出周邊市場(chǎng)認(rèn)可度更高福高小初，相對(duì)而言吸引力下降不少。

對(duì)于這幅地塊的出現(xiàn)，最直接的影響就是隔壁的宗地宗地2023-14號(hào)，新榕江和閱。

2023年新榕兜底拿下這幅純商，容積率2.2，樓面價(jià)12059元/㎡，目前項(xiàng)目給出的定位，也以偏剛改的板樓為主。

此前預(yù)計(jì)項(xiàng)目也會(huì)憑“鈔”能力，劃片福高小初，只不過(guò)目前隔壁地塊的劃片出現(xiàn)后，看上去概率小了不少。

如今更低樓面價(jià)，更低的容積率，下一場(chǎng)就要供應(yīng)，只有一種情況，新榕兜底繼續(xù)拿下。

當(dāng)然除了新榕，南側(cè)的后坂，在2023年那一場(chǎng)土拍，也供應(yīng)了一幅純商，被榕發(fā)兜底拿下。

宗地2023-13號(hào)，容積率2.2，樓面價(jià)12042，備案高著公館，目前還未對(duì)外，按照目前南二環(huán)的市場(chǎng)來(lái)看，這兩個(gè)地塊，也基本沒(méi)有太多的利潤(rùn)了。

宗地2025-09號(hào)：位于金山綠軸，面積15.95畝，容積率1.6，劃片：　金山綠軸一貫制學(xué)校（暫名）。該校目前尚未建成，適齡兒童暫時(shí)過(guò)渡在倉(cāng)山區(qū)教師進(jìn)修學(xué)校附屬第三小學(xué)。

起拍樓面價(jià)13816元/㎡。

分析：對(duì)于金山住宅這幅純商地塊，一開(kāi)始沒(méi)有給出劃片，相比于近期統(tǒng)一官宣的商住用地，略顯意外，很多給出的解釋是給予市場(chǎng)想象空間。

意味著如果有外來(lái)房企看上，可能會(huì)給出金閩小+金山中的劃片。

不管實(shí)際如何，最終給出的劃片和周邊項(xiàng)目一樣，只能說(shuō)預(yù)期也下降了一些。

對(duì)于樓面價(jià)1.38W，周邊的綠軸地塊，從安商的龍湖天序，到最后的建發(fā)璽云，樓面價(jià)基本都在2W+。

當(dāng)初每個(gè)樓盤(pán)給出的宣傳都是金山最后一幅住宅。

當(dāng)初這些新盤(pán)的售價(jià)都在3W+，其中建發(fā)璽云精裝3.6W+成為頂峰。

今年初，大東海天樾給出特價(jià)2.6W，短時(shí)間就做到接近清盤(pán)。

雖然樓市下滑嚴(yán)重，奈何大東海天樾的表現(xiàn)也側(cè)面印證了這個(gè)區(qū)域2.6W還有市場(chǎng)，甚至可以說(shuō)產(chǎn)品更好一些，價(jià)格還能再高一點(diǎn)。

這時(shí)候回到樓面價(jià)1.38W，比這些地塊便宜了8K左右，即便按照大東海天樾2.6W的熱銷(xiāo)價(jià)，這幅地塊也有利潤(rùn)。

看上去誠(chéng)意不錯(cuò)的純商地塊，最終會(huì)如何？

目前看大概率又是國(guó)企兜底，這不禁讓人唏噓。

福州的市場(chǎng)，已經(jīng)不是讓利問(wèn)題了。

舊改規(guī)劃

今年福州舊改繼續(xù)推進(jìn)，主要幾個(gè)巨型舊改都已經(jīng)推進(jìn)，分別是鼓樓的河南新村，臺(tái)江的寧化新村，晉安的環(huán)南新村。

前天發(fā)布了舊改地塊規(guī)劃，其中環(huán)南新村如下：

這幅200畝的巨型舊改被分成4幅商住用地+1幅教育用地，其中指標(biāo)如下：

從指標(biāo)的容積率推敲，地塊E-33，F(xiàn)-11，大概率是確定純商地塊，E-29是100%安商地塊。

最大的關(guān)注點(diǎn)是E-3地塊，到底安商比例會(huì)多少？

從當(dāng)時(shí)的這個(gè)方案設(shè)計(jì)來(lái)看，E-3是被分割成多個(gè)地塊開(kāi)發(fā)，其中僅北側(cè)一排是安置房，剩余大面積也是商品房。

不過(guò)對(duì)于從當(dāng)時(shí)的方案，征遷建筑面積28.83萬(wàn)方，僅給出80%安置，所以得出這個(gè)方案。

按目前的規(guī)劃圖：

E-29地塊：14.1萬(wàn)方。

E-3地塊：21.63萬(wàn)方。

兩個(gè)地塊合計(jì)35.7萬(wàn)方，比征遷面積多了近7萬(wàn)方。

參考一些當(dāng)初的舊改情況：

從前幾個(gè)巨型舊改來(lái)看，最終安置房都高于征收面積，只不過(guò)有些地塊是基本貼平，一些地塊高出20%以上。

目前環(huán)南舊改，假如E-3地塊全安置，比例是124%，數(shù)據(jù)也在參考范圍內(nèi)。

如果按照100%的比例規(guī)劃，E-3地塊更符合對(duì)半開(kāi)的規(guī)劃，一半安置，一半商品房。

當(dāng)時(shí)方案有個(gè)成本計(jì)算，基本出讓金和拆遷成本是持平的，如果加上規(guī)費(fèi)等，實(shí)際都是虧損。

換言之，這么勞師動(dòng)眾的背后，僅僅是做了虧本買(mǎi)賣(mài)。

相比于環(huán)南舊改，寧化新村的規(guī)劃相對(duì)簡(jiǎn)單，僅一幅C-27的商住地塊，容積率3.74，面積75.9畝。

最大的關(guān)注依然是有多少商品房？

對(duì)于寧化舊改，僅看到寧化新村及周邊地塊擬征收面積約93畝左右，涉征約1784戶(hù)。

沒(méi)有看到拆遷的建筑面積多少方。

做個(gè)數(shù)據(jù)參考：

環(huán)南新村：約2871戶(hù)，建筑面積約27.97萬(wàn)方，戶(hù)均97平
河南小柳：約3348戶(hù)，建筑面積約29.2萬(wàn)方，戶(hù)均87平
南湖舊改：約3281戶(hù)，建筑面積約約23萬(wàn)方，戶(hù)均70平
上海西新村：約3818戶(hù)，建筑面積約31.29萬(wàn)方，戶(hù)均82平

做個(gè)參考，寧化建筑面積15萬(wàn)方左右。

C-27地塊：建筑面積18.92萬(wàn)方，扣除安置面積，僅不到4萬(wàn)方，相當(dāng)于比例21%，按照面積換算僅不到20畝。

不用做過(guò)多計(jì)算，這個(gè)舊改的結(jié)局比環(huán)南虧的更多。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

對(duì)于福州目前的供應(yīng)局面，其實(shí)略顯尷尬，不同于以前被詬病地塊太外圍，或者樓面起拍價(jià)過(guò)高。

從這一年多的供應(yīng)來(lái)看，大部分純商地塊給出的誠(chéng)意都不算差，不少還給出了周邊不錯(cuò)的劃片加持。

上一場(chǎng)土拍，五四北的低容積率純商，甚至給出了起拍價(jià)不到1W的定價(jià)，這放在前幾年是難以想象。

奈何這樣的誠(chéng)意下面，最終得到的答案，依然是底價(jià)成交。

下一場(chǎng)土拍，江南CBD、金山的兩幅地塊，大概率還是兜底結(jié)束。

這也會(huì)和五四北一樣，樓面價(jià)被錨定在一個(gè)更低的空間。

除了價(jià)格誠(chéng)意外，這2年多鼓臺(tái)啟動(dòng)集中舊改，也很大程度彌補(bǔ)了市中心的供應(yīng)，不過(guò)從當(dāng)初溢價(jià)成交到如今，降低樓面價(jià)還是兜底的局面。

這種場(chǎng)景帶來(lái)的變化，不僅僅是土拍的信心問(wèn)題，還有財(cái)政問(wèn)題。

近期的舊改可以發(fā)現(xiàn)，拆的區(qū)域，本身容積率越來(lái)越高，加上規(guī)劃的純商地塊，出讓樓面價(jià)越來(lái)越低，換言之拆遷的利潤(rùn)是越來(lái)越低，甚至?xí)霈F(xiàn)虧本的財(cái)務(wù)情況。

只不過(guò)這種情況，并不是短時(shí)間就能兌現(xiàn)，無(wú)非是拖長(zhǎng)周期。

這也就出現(xiàn)了近年不少安商房出現(xiàn)沒(méi)錢(qián)回購(gòu)導(dǎo)致無(wú)法回遷等情況。

總而言之，目前的市場(chǎng)，供應(yīng)端的問(wèn)題比想象的大很多。