就在今天，廣州迎來(lái)2025年上半年最后一次土拍——但這一次，未等正式“落槌”，部分答案就已提前寫好。

原定出讓的5宗熱門地塊中，三宗在6月27日已提前終止出讓，包括廣受關(guān)注的天河世界大觀兩宗地塊，以及海珠廣紙地塊。截止今日僅有白云槎頭與荔灣小梅大街兩宗地以底價(jià)成交。

看似冷清的結(jié)果背后，是城市節(jié)奏的真實(shí)放緩，也是市場(chǎng)邏輯的重新排列。?

今天這場(chǎng)土拍似乎顯得格外冷清，但卻真實(shí)呈現(xiàn)了當(dāng)下廣州土地市場(chǎng)的幾組新坐標(biāo)：

• 哪些地能成交？為什么是這些地？

• 房企在猶豫什么？城市又在試探什么？

• 未來(lái)廣州土地市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)哪走？

我們?cè)囍鴱倪@場(chǎng)土拍中，看清一個(gè)正在變得更現(xiàn)實(shí)的城市與市場(chǎng)。

本輪五宗地塊概覽：

核心中的核心，各有指向

本輪計(jì)劃出讓地塊共五宗，涵蓋天河、白云、荔灣、海珠四大主城區(qū)，其中天河世界大觀（兩宗地）、白云槎頭車輛段、海珠廣紙、荔灣小梅大街地塊，均為各自板塊中的核心位置。

但截至今日，僅成交兩宗：

【白云槎頭車輛段地塊】

• 所屬板塊：白云西槎頭

• 建面體量：約18.6萬(wàn)㎡

• 成交樓面價(jià)：1.9萬(wàn)元/㎡

• 結(jié)果：廣州地鐵地產(chǎn)以218299萬(wàn)元底價(jià)成交

這是本次土拍體量最大的一宗，同時(shí)又具有典型TOD屬性。12號(hào)線+13號(hào)線交匯，帶學(xué)校指標(biāo)，有體量、有節(jié)奏。

另外，這里正處城市功能轉(zhuǎn)型核心地帶，一端連著白云老城區(qū)，另一段牽著白云新城。不夸張的說(shuō)，這里就是白云更新節(jié)奏的壓艙石。

而廣州地鐵地產(chǎn)本身就具備極強(qiáng)的“統(tǒng)籌城市功能”的能力、以及TOD開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)這里大概率會(huì)成為“白云生活方式”的新范本：地鐵、教育、住宅、商業(yè)一體化融合，強(qiáng)化“站城一體屬性”。

【荔灣小梅大街地塊】

• 所屬板塊：荔灣老城中軸

• 面積最小：僅約5300㎡

• 成交樓面價(jià)：3萬(wàn)元/㎡

• 結(jié)果：力迅地產(chǎn)以31338萬(wàn)元底價(jià)成交

作為老城區(qū)中的微更新地塊，小梅大街地塊雖面積不大，但勝在核心老城地段和便捷交通體系。

地塊位于荔灣湖、上下九商圈及雙地鐵交匯處，生活氛圍濃厚，是改善置業(yè)者偏好的“鬧中取靜”選項(xiàng)，亦是本輪土拍中最“即插即用”的城區(qū)補(bǔ)位型地塊。

預(yù)測(cè)未來(lái)也會(huì)打造成高端小型住宅或精品公寓項(xiàng)目，可結(jié)合嶺南文化特色，融合歷史文脈與現(xiàn)代審美，提升老城人居新意。

而原計(jì)劃中的天河世界大觀兩宗地塊、海珠廣紙地塊，則是在6月27日提前終止出讓。

【天河世界大觀AT1003083 & AT1003084地塊】

• 所屬板塊：天河智谷

• 建面總量：約7.1萬(wàn)㎡

• 起拍樓面價(jià)：3.0萬(wàn)—3.19萬(wàn)/㎡

【海珠廣紙片區(qū)AH050335地塊】

• 所屬板塊：海珠南部廣紙舊改區(qū)

• 出讓面積：約1.2萬(wàn)㎡

• 起拍樓面價(jià)：3.4萬(wàn)元/㎡

雖然終止出讓，但這三塊地不管是從地段還是配套上看，都可稱得上“明星地段”了。

其中世界大觀位于天河智谷中軸，是目前天河為數(shù)不多還在供出的可售住宅用地。

位置上看該地塊于地鐵21號(hào)線大觀南路站近鄰，周邊產(chǎn)業(yè)+教育+商業(yè)+居住氛圍濃厚，是天河中東部城市更新的重要樣本之一。

而廣紙地塊 位于廣紙更新計(jì)劃中的重要片段，南邊靠近燕崗、北面連著南洲，等11號(hào)線建好之后，整個(gè)片區(qū)的聯(lián)動(dòng)性會(huì)非常強(qiáng)。

然而，這三塊的流拍也是可預(yù)見的——想要拿地，成本過(guò)高。

世界大觀兩地塊總價(jià)達(dá)23億，廣紙地塊起拍樓面價(jià)也是高達(dá)3.4萬(wàn)/㎡，疊加周邊競(jìng)品多、新規(guī)下利潤(rùn)被稀釋，最終導(dǎo)致開發(fā)商興趣寥寥。

開發(fā)商怎么變了？謹(jǐn)慎、理性、要回款

廣州土拍不乏“封頂連拍”的火熱時(shí)刻，但今天的冷靜則顯得格外醒目。

1）參拍企業(yè)少了，也選得更精

從競(jìng)拍企業(yè)的類型和策略來(lái)看，有錢、有運(yùn)營(yíng)能力的開發(fā)商依然在出手，但都傾向選擇配套成熟、產(chǎn)品好做的板塊。像這次白云、荔灣這類“確定性高”的地塊，關(guān)注度和信心都還不錯(cuò)。

2）能賺錢的才做，而不是“做氣氛”了

現(xiàn)在的房企出手會(huì)顯得更謹(jǐn)慎，買地時(shí)精打細(xì)算、建房時(shí)反復(fù)權(quán)衡、回款周期反復(fù)模擬。畢竟，今天拿地，就得是3年后能回正現(xiàn)金流的項(xiàng)目。

3）融資收緊，利潤(rùn)模型變薄

疊加“禁止偷面積”“陽(yáng)臺(tái)不能砌改”“現(xiàn)房交付”要求，很多原本靠“設(shè)計(jì)邊界”獲取額外利潤(rùn)的做法都行不通了。房企必須重新做一遍開發(fā)模型，真正把利潤(rùn)建立在戶型、配套、產(chǎn)品力上。

這一切指向的，是房企對(duì)“穩(wěn)”和“回款”的雙重依賴——能落地的項(xiàng)目才是真機(jī)會(huì)，能回錢的項(xiàng)目才是真價(jià)值。

為何最近土拍頻遇冷？要看深層原因

一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題：廣州的土地市場(chǎng)是不是“走冷了”？

確實(shí)，近幾個(gè)月流拍或延期掛牌的地塊比過(guò)去多了。但這不一定說(shuō)明市場(chǎng)不行了，而可能說(shuō)明市場(chǎng)更挑了。

• 地段不好不買，哪怕便宜。
  

• 回報(bào)不清不買，不再一味等待“后市暴漲”。

• 周邊配套差不買，因?yàn)槲磥?lái)回款靠預(yù)售不是靠想象。

開發(fā)商的拿地邏輯，正從“廣撒網(wǎng)”進(jìn)入“狙擊手”時(shí)代：我可以不多，但每一個(gè)地塊都要能上桌、能賺錢、能走完。

另外，不能忽視的一點(diǎn)是，本輪土拍恰逢“使用率新規(guī)”正式發(fā)酵的窗口期，這背后對(duì)土地市場(chǎng)的影響不小。

1）飄窗不能砸、陽(yáng)臺(tái)不能封

意味著再也沒有“白賺”面積，開發(fā)商不能靠贈(zèng)送來(lái)做表面上的“高性價(jià)比”。

2）得房率回歸理性，戶型必須更真誠(chéng)

不能靠飄窗偷面積，就要在有限的建面里，把每個(gè)功能區(qū)設(shè)計(jì)好。誰(shuí)能在89㎡里把三房做得舒適，誰(shuí)就有競(jìng)爭(zhēng)力。

3）同等價(jià)格下，住起來(lái)的體驗(yàn)差異會(huì)被放大

這對(duì)地段、配套、物業(yè)、園林等維度提出更高要求——因?yàn)橘I家能感知的，變成了真實(shí)可觸的生活感，而不是戶型圖上的“神操作”。

對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，這輪新規(guī)是挑戰(zhàn)也是契機(jī)。看誰(shuí)真的懂生活，看誰(shuí)能做出靠譜產(chǎn)品，而不是靠營(yíng)銷話術(shù)一時(shí)取勝。

廣州的土地走向，已經(jīng)在慢慢改變

不論本輪土拍的冷，背后其實(shí)藏著廣州供地模式的一個(gè)新變化：

1）“性價(jià)比+好配套+強(qiáng)產(chǎn)品”組合將是主旋律

大體量的地塊越來(lái)越難盤活，真正可操作的，反而是那些確定性高、性價(jià)比高的地。未來(lái)白云、荔灣這種有生活基礎(chǔ)的區(qū)域，還會(huì)持續(xù)出好貨。

2）土地市場(chǎng)和樓市市場(chǎng)正在對(duì)齊節(jié)奏

一邊是樓市去庫(kù)存、改善主導(dǎo)，一邊是土地供應(yīng)收口、地塊回歸實(shí)用。兩者同步調(diào)整，有助于把市場(chǎng)從“交易高峰期”拉回“真實(shí)生活周期”。

而每一次土拍，其實(shí)都是城市發(fā)展一次悄悄的“預(yù)演”。

它預(yù)演了區(qū)域格局的松動(dòng)：海珠還能做什么？白云TOD怎么接著走？荔灣還能撐起什么樣的生活想象？

它預(yù)演了開發(fā)商策略的轉(zhuǎn)變：拿什么項(xiàng)目冒險(xiǎn)？拿什么項(xiàng)目守住現(xiàn)金流？該講產(chǎn)品，還是講兌現(xiàn)？

今天結(jié)束的土拍，或許沒有太多“熱搜”場(chǎng)面，但它清晰地告訴我們——廣州的土地市場(chǎng)正在換擋，樓市的游戲規(guī)則也在重新洗牌。

接下來(lái)，真正值得關(guān)注的，不只是這塊地賣給了誰(shuí)，而是這塊地將為誰(shuí)蓋房、帶來(lái)什么樣的生活、能不能兌現(xiàn)大家對(duì)城市的信任。