有沒有發(fā)現(xiàn)，過去幾年，深圳人的購房路徑悄然生變。

回溯前幾年，人才房、安居房是"香餑餑"，如2023年，兩類合計共成交1.6萬套，一度是剛需群體的"上車首選"；

再看近兩年，市場風(fēng)向再生變。由于新房市場與人才/安居的價格差距縮小，再加上去年下半年政策的支持，新房住宅，重回置業(yè)C位。

轉(zhuǎn)到今年上半年，市場情緒較去年下半年明顯冷靜，但另一股"暗流"卻在涌動。梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，深圳法拍住宅市場意外"高光"，成交規(guī)模創(chuàng)下近五年新高！

數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年住宅類法拍成交同比暴漲140.99%，法拍表現(xiàn)尤為搶眼，成為這條"撿漏"賽道上的焦點。

可見， 除去傳統(tǒng)的購房方式 之外，還有很多人跑去法拍市場“撿漏”了，但需要注意3大漏洞需要防范。

01.

創(chuàng)5年新高

住宅成交同比上漲140.99%

洞創(chuàng)拍賣數(shù)據(jù)顯示，對比2021年-2025年法拍市場數(shù)據(jù)來看，掛拍套數(shù)、成交套數(shù)、成交金額，2025年達到歷史新高。

上半年，深圳法拍房上拍量直接“井噴”——共上拍4446套，同比增長46.27%，其中住宅物業(yè)上拍2537套，豪宅占比23.27%，儼然成為法拍市場的“新寵”。

成交端也是火力全開，上半年深圳成交1526套法拍房，成交總金額為115.79億元，同比暴漲82.58%，直接多賣了52.37億。

其中，住宅成交1111套/77.11億，同比上漲140.99%，豪宅在住宅成交中的占比21.96%。換句話說，每10套成交的住宅法拍房里，近3套都是豪宅！

圖源洞創(chuàng)拍賣

法拍房的火爆，不止體現(xiàn)在成交量，更藏在“搶房”的人里，上半年深圳法拍房參拍人數(shù) 有9275人， 同比暴增204.3%，增加了6227人。

其中住宅競拍人更瘋狂，增長231.74%（新增5198人），而在這群搶住宅的人里，29.46%的人直接瞄準(zhǔn)豪宅。

可見， 以前法拍房是‘撿漏剛需’，現(xiàn)在連豪宅都成了香餑餑。

圖源洞創(chuàng)拍賣

法拍房的吸引力，很大程度來自“價格優(yōu)勢”。

對比深圳各區(qū)域二手房價格，法拍房的“折扣力度”一目了然（注：折扣率為法拍房成交價/同小區(qū)二手房價格，下同）。

光明、大鵬、鹽田成“撿漏王”：

鹽田法拍成交是二手房的69.8%，光明僅為二手房的64.32%，大鵬更低至63.32%（六三折），相當(dāng)于直接省掉三分之一房款。

龍崗、寶安、坪山、羅湖性價比凸顯：

龍崗87.66%、寶安84.44%、坪山82.46%、 羅湖80.45% ，折扣都在8折以上，撿漏空間可觀。

南山、福田、龍華“反向操作”：

南山法拍房成交價竟是二手房的113.82%，比二手貴了13.82%，福田102.81%，略高于二手。不過也能理解，這兩區(qū)域豪宅占比高，法拍房多為稀缺地段的大平層或別墅，稀缺性支撐了價格。 龍華97%，基本與二手房價格齊平。

圖源洞創(chuàng)拍賣

02.

4-5折上架開拍

香蜜湖1號、雙璽都來了

相對剛需來講，2025年深圳法拍市場大宗交易、核心區(qū)豪宅則是焦點。

如 深圳南山寶能太古城花園，今年前后上架了12套法拍房，累計成交3.41億元，全都高于評估價成交。

其中304㎡戶型以5632.8萬元成交，單價達18.5萬元/㎡，較起拍價溢價63% 。

圖源京東拍賣

此外，華僑城純水岸也上架了9套住宅，累計成交2.3億元。其中有4套房源都經(jīng)過了100+次競拍，總價基本都維持在3000萬以上。

圖源阿里法拍

大宗住宅方面，交易活躍度明顯提升，既有高溢價成交案例，也有因總價過高導(dǎo)致流拍的情況。

如今年年初，龍崗布吉 東方盛世花園二期就一次性上架了28套住宅，經(jīng)過24輪競價，最終以1.28億成交，較起拍價1.148億元溢價11.9%。

據(jù)悉，該小區(qū)為2020年的次新房，這些房源 是開發(fā)商保留的房產(chǎn)，因建設(shè)工程合同糾紛一案被拍賣。

5月14日，深圳市羅湖區(qū)紅嶺中路2118號住宅樓5棟一至六層法拍房結(jié)束法拍，經(jīng)過450輪出價競拍，最終以1.14億元成交，相比 起拍總價 2378萬元的，整整高出了九千余萬元，成交溢價約3.8倍。

不過戲劇性的是，買受人最終未履行交易，475.5萬保證金打了水漂。目前，這套房已重新以2377萬起拍價上架，7月24日將再次開拍，撿漏機會又來了？

圖源阿里法拍

有人搶破頭，也有人“無人問津”。 4月鹽田星都梅沙天邸分兩批上架282套房產(chǎn)，總起拍價3.56億，結(jié)果全部流拍。究其原因，總價過高，且與目前二手房市場相差不大，總而言之就是“不劃算”。

圖源京東拍賣

其實總的看下來，法拍和新房、二手房的市場邏輯還是一樣：要么夠核心，要么夠便宜，才有人愿意出手。

接下來，7月24日羅湖這套“回爐”法拍房又將開拍，香蜜湖1號、海上世界雙璽花園、熙園等豪宅在7-8月份還將凈來新一期的拍賣。

壹 地產(chǎn)也將 掛牌的單價與目前小區(qū)掛牌均價做了對比，發(fā)現(xiàn)有不少房源的折價率接近4折，像香蜜湖1號這套房源，起拍單價僅是該小區(qū)掛牌價的41折，感興趣的富豪們多多留意。

ps：二手房掛牌價來源樂有家、行舟深房

壹地產(chǎn)整理

03.

法拍房“水深”！

三大致命風(fēng)險，千萬別踩坑

盡管法拍房“香餑餑”屬性凸顯，但撿漏也要技術(shù)，高風(fēng)險陷阱可能會讓不少買家血本無歸。

風(fēng)險1：隱性成本“吃掉”撿漏空間

額外費用：法拍房需承擔(dān)原業(yè)主欠繳的物業(yè)費、土地增值稅等。例如南山某豪宅項目光物業(yè)費就高達400萬；還有項目以公司名字購買，合算下來稅費總額度達3900萬；

清場難題：根據(jù)買賣不破租原則，有的人惡意延長租賃合同，讓買賣人長達幾十年拿不到房子。

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風(fēng)險2：產(chǎn)權(quán)瑕疵“致命”

抵押/查封風(fēng)險：如深圳羅湖某法拍房就抵押給了中國光大銀行深圳分行，被擔(dān)保主債權(quán)11.5億，因為未明確債務(wù)清償方案，即便是成功過戶，受買人也可能面臨債務(wù)追償風(fēng)險。

風(fēng)險3：價格虛高“接盤俠”

學(xué)區(qū)房溢價陷阱：以名校學(xué)區(qū)為噱頭，高價拍出，但學(xué)區(qū)房政策調(diào)整可直接導(dǎo)致房價腰斬，影響法拍房的價值和后續(xù)處置；

虛假競拍操控：有中介聯(lián)合買家哄抬價格，制造“稀缺假象”，導(dǎo)致普通買家高位接盤。

城市更新沖擊：有不少小產(chǎn)權(quán)標(biāo)明已在城市更新范圍內(nèi)，但后續(xù)因為更新難度大，或因為更新時效失效，導(dǎo)致法拍時產(chǎn)生過高溢價。

總而言之，法拍有一定的風(fēng)險，買家若盲目跟風(fēng)，可能陷入“低價幻覺”。決定涉及法拍房前，一定要做好前置盡調(diào)，查清房源的產(chǎn)權(quán)、欠費、租賃等容易被忽略的問題，以免得不償失。

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