廣東
上個周末跟朋友在銅鑼灣閑逛，突然發現：
寸土寸金的香港，有很多在黃金路段的商鋪居然是空置的？
跟朋友打趣到：“香港的土豪就是多，這樣的商鋪都不租出去。”
朋友的回答卻打開了我的新認知，她說：
“這些不一定是所謂的土豪，很有可能是快揭不開鍋的貸款人，怕銀行找上門?！?/p>
在心里默默說不至于吧，這么好的地段降點租金不愁沒人租。
朋友像是聽到心聲，“降租金出租？銀行來call loan（償還貸款）的話，這些業主恐怕死得更快?！?/p>
銀行call loan 是什么？讓業主寧愿空著還要交管理費也不出租？
實在是好奇，我一回到家就好好研究了一番。
截至今年3月底，香港核心區域街鋪空置率上升至10.6%。
第一季度核心街鋪租金更是下跌近1%，優質商場店鋪租金則下跌0.3%
圖源：香港《2025年第一季度市場概覽》
下降的租金不僅帶來金錢上的損失，更帶來了銀行的催命符——Call Loan
所謂的銀行call loan就是提前償還貸款。
指的是銀行因用作抵押的店鋪價值向下調整，不愿做原先那么高的貸款。
因而要求借了銀行的業主，按鋪價下跌的幅度償還部分貸款。
圖源：按揭大師
乍一聽是不是還挺難理解？其實就是補差價，舉個例子：
假如我是商鋪業主，幾年前拿名下原來市值2000萬的商鋪去貸款，銀行愿意給50%貸款，即1000萬。
但由于租金下降導致現在商鋪市值跌落至1000萬，銀行仍是堅持貸款商鋪市值50%，即500萬元。
這一來一回就相當于我向銀行多借500萬。
這時，銀行就會來催債，要求業主償還這500萬的差價。
這么高額的差價，并不是每一位業主都能出得起。（我肯定拿不出來）
當業主無力償還，銀行則有權接受業權，將店鋪出售以償還貸款。（這下是真正的“人去樓空”，啥也沒撈著）
圖源：香港文匯報
所以，若業主接受下調租金，則提醒銀行店鋪價值會下降而來重新估價，要求業主補差價。
部分業主為躲避銀行call loan，寧愿空著鋪子也不愿降價出租。
甚至鋌而走險，假扮租客來交付與原先一樣的租金來確保商鋪市值。
圖源：Youtube
但話說回來，街區那么多空置商鋪都是為了躲避銀行壓力？
我看不見得。
多數空置商鋪并非業主不想租，而是老跟租客在“極限拉扯”，
習慣性地采取“擠牙膏式”的降價策略，不是不肯降價，而是每次降價都像“擠牙膏”。
總想著“再等等，說不定能租個更好的價錢”。
圖源：香港01
談來談去，市場租金又跌了，租客轉頭就找了更劃算的店。
這下業主才發現“今夕是何年”！
自己降的那點錢根本跟不上市場行情，要是早點痛快降價，說不定早租出去了，白白浪費了一年租金！
所以啊，香港街頭的空鋪背后，可能不是“土豪任性”，
而是一場銀行、業主和租客的“三國殺”：
銀行：“鋪子不值錢了？趕緊補差價！”
業主：“降價出租？銀行立馬來催債！空著還能裝死…”
租客：“租金還是貴？那我再等等！”
結果呢？商鋪空著，業主肉疼，銀行緊逼，租客觀望……最后誰贏了？
可能只有“全款付清”的祖傳老鋪和收管理費的物業公司吧！（畢竟空著也得交錢...）
圖源：香港豪宅網
在香港街頭，越觀察越發現一個有趣的現象：
家樓下破破的云吞面館就是能一直開下去，對面光鮮亮麗的咖啡館卻一直換老板。
圖源：HONGKONG D
探聽一番才知道。這些店鋪的鋪位大多是祖輩幾十年前買下的。
如今成了抵御天價租金的“護身符”。
比如上環的蘭芳園，1952年開業的茶餐廳。
創始人林木河當年以低價購入中環鋪位，如今物業估值已超億元。
第二代老板林俊業曾坦言：“要不是有自己的鋪子，早就被租金壓垮了?！?/strong>
所以說還得是老字號。
“零租金”不僅獲得了獨特的生存優勢，更是一筆精明的投資。
比如說中環的“富豪飯店”——鏞記酒家。
圖源：上香港
創始人甘穗輝當年以低價購入威靈頓街鋪位，雖然后來因為家族糾紛而縮減營業規模。
但其持有的物業至今仍是香港最值錢的餐飲業地產之一，市值十億港元！
小店鋪搖身一變成了“金餑餑”。（怎么會那么有眼光，羨慕了）
相比之下，那些貸款炒鋪的投資者就沒這么幸運了。
雖說是“富貴險中求”，
結果險是有了，富貴沒見著。
2018年銅鑼灣羅素街那個1.8億的黃金鋪位，現在成了教科書級的炒鋪翻車現場。
當時的羅素街月租隨隨便便就五六十萬，對投資者來說確實是三年回本不是夢。
但沒想到還真是大夢一場。
圖源：網絡
先是租金暴跌，再是疫情期間，游客更是直接清零。
最慘的是銀行突然call loan要補2000萬差價，最終只能虧本甩賣。
前陣子才聽說香港“炒鋪王”鄧成波家族，即使是在虧損超過4.2億港元的情況下也要拋售了名下3項大額物業。
圖源：香港01
那套全棟海景酒店更是以18.7億港元賣給了南洋商業銀行。
很難不讓人懷疑是不是被銀行call loan了。
所以說，空著鋪子不租不一定是香港土豪們任性，也有可能是被逼到沒招了...
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