昨天拍地市場(chǎng)中，龍華梅林關(guān)的A802-0309宅地被中海給拍走了，樓面價(jià)38795元/平方米，溢價(jià)率40.74%

樓面價(jià)已經(jīng)拉到了這個(gè)段位，到時(shí)候拿出來(lái)賣的價(jià)格預(yù)估會(huì)定在7萬(wàn)左右，如果戶型啥的做的還可以的話，還能夠熱賣一波

畢竟這個(gè)地塊的位置還算是很優(yōu)質(zhì)的了，白石音樂(lè)公園旁邊，其他方位就是看金域華府和書香門第，景觀視野都還是蠻不錯(cuò)的，也不會(huì)看到老房子

關(guān)鍵在這個(gè)位置是可以劃分深外龍九年的學(xué)區(qū)范圍的，加上現(xiàn)在這個(gè)學(xué)校的學(xué)位還不算特別緊張，深戶家庭基本都可以上得到

像同配套的房源當(dāng)中，次新點(diǎn)的玖龍璽和萬(wàn)科金域華府目前的成交價(jià)基本在8萬(wàn)左右，這邊新房使用率低點(diǎn)價(jià)格定在7萬(wàn)左右，也能很吃香

這次這個(gè)地塊就要比之前上塘紅山交界拍的那個(gè)三角形地塊好不少了，配套更近，環(huán)境都要更新一點(diǎn)，而且不會(huì)看到農(nóng)民房之類的

這后期就看戶型和定價(jià)怎么搞，如果聯(lián)發(fā)那邊價(jià)格搞低點(diǎn)，這又是個(gè)拼刺刀的時(shí)候

后面要拍的2個(gè)地塊，位置也都挺不錯(cuò)的

下面這第1個(gè)地塊是在上塘這邊，屬于大浪街道，卓越柏奕府的旁邊，地塊面積挺大的，估計(jì)到時(shí)候能建個(gè)4-5棟樓的社區(qū)

環(huán)境也可以，周邊多為次新房小區(qū)和街心公園環(huán)繞，挺宜居的一個(gè)位置，價(jià)格參考柏奕府，定價(jià)估計(jì)會(huì)在6萬(wàn)多

不足的點(diǎn)就是地鐵口會(huì)比較遠(yuǎn)一些，但開(kāi)車很方便，可以直接上福龍路或是布龍路去羅湖啥的也可以直接接駁上

第2個(gè)地塊是在梅林關(guān)，現(xiàn)中海明德里的對(duì)面，這個(gè)地塊位置還可以，開(kāi)車上珠三角環(huán)線很方便，而且學(xué)校商業(yè)都在家門口不遠(yuǎn)處

配套相比前面2塊就差點(diǎn)意思，在龍華區(qū)不算特別出名，后面如果要想賣的好哦，要么品質(zhì)上下手，要么就是價(jià)格下手，預(yù)估會(huì)在5萬(wàn)左右的定價(jià)

一路之隔的中建鵬宸云筑一直熱賣，而且每次都漲價(jià)一點(diǎn)點(diǎn)，如果品質(zhì)和價(jià)格沒(méi)能勝過(guò)他，估計(jì)就挺難啃了

而像現(xiàn)階段準(zhǔn)備入市的其他樓盤，也會(huì)面臨著巨大的銷售壓力，像幸福城臻園，龍華中心區(qū)配套可以，但是交通不占優(yōu)勢(shì)，戶型也沒(méi)有太大亮點(diǎn)這種

如果價(jià)格開(kāi)高了，后面就很難去化，到現(xiàn)在也是遲遲還沒(méi)有取證，估計(jì)還得琢磨下怎么去推盤

要是定在吹風(fēng)價(jià)一樣6萬(wàn)左右的價(jià)格，那要賣得動(dòng)就很難了

另外一個(gè)就是塘城壹號(hào)，儲(chǔ)備了2年時(shí)間一直沒(méi)能取證入市，到現(xiàn)在市場(chǎng)各種新盤扎堆，新規(guī)房等等都要比他更受歡迎

而這種本身舊規(guī)，同板塊唯一超高層，低使用率的設(shè)計(jì)，本身跟周邊二手房比就已經(jīng)不占優(yōu)勢(shì)了

若是價(jià)格策略沒(méi)有定好，開(kāi)盤也是有點(diǎn)瘆得慌的

總而言之，龍華后面拍的這些地，以及剛改完了土地性質(zhì)還沒(méi)有拍的地，確實(shí)有一些位置配套都要更好一些，而且容積率還比較低，基本都在3左右，確實(shí)比現(xiàn)在在售的新房要更吃香些

后續(xù)如果定價(jià)差不多，肯定會(huì)比周邊在售樓盤要更好走量一些

那這樣搞的話，壓力就給到現(xiàn)在還有大把貨量沒(méi)有賣完的新盤開(kāi)發(fā)商了

砸盤銷售or搞騷操作出貨？