謝逸楓：顫抖吧！上半年全國賣地收入斷崖式下滑，怎么辦

文/謝逸楓

7月20日，財政部門數據顯示，上半年國有土地使用權出讓收入14271億元（前5月11281億元），同比下跌6.5%，（前5月11.9%），跌幅收窄5.4%，對比2021年同期的土地收入，意味著全國賣地收入跌破1.5萬億元，堪稱暴跌。

上半年全國賣地收入1.4271萬億元（前5月11281億元、前4月9340億元），但是賣地收入占地方財稅收入比例依然高，堪稱一部史詩級最成功的土地財政學、經濟學。土地是財富之母，是一個城市、一個國家的最大原始財富。

上半年全國一般公共預算收入11.5566萬億元，同比下降0.3%，一般公共預算支出14.1271萬億元，同比增長3.4%，意味著錢不夠花，背后是財政赤字規模從2021年的4.38萬億元已經上升到2025年的5.66萬億元，比2024年增加1.6萬億元。

其一是上半年國有土地使用權出讓收入14271億元，同比下降6.5%，占到上半年全國一般公共預算收入11.5566萬億元的12.34%（前5月11.67%），而2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%。

2019年上半年-2024年上半年全國賣地收入分別為25829億元、28129億元、34436億元、23622億元、18687億元、15263億元，增速分別為同比下降0.8%、上漲5.2%、上漲22.4%、下降31.4%、下降20.9%、下降18.3%。

上半年全國賣地收入14271億元，對比2021年同期全國賣地收入34436億元，數據上來看，堪稱賣地收入腰斬。值得注意的是同比下降6.5%，對比2022年-2024年同期分別31.4、20.9%、18.3%的跌幅，呈現收窄、改善的整體趨勢。

2019年上半年-2021年上半年全國賣地收入突破破3萬億元后，2022年上半年首次跌破2.4萬億元，2023年-2024年上半年首次跌破1.6萬億元，意味著全國土地收入正式見頂，總體的跌幅正在逐步收窄、改善、好轉的趨勢。

按照上半年全國土地供應下降、去庫存周期、土地出讓金收入、房企資金狀況四項指標來看，2025年上半年國有土地使用權出讓收入占到上半年全國一般公共預算收入的比例將下降到12%、地方一般公共預算收入的比例下降到20%。

其二是中指數據顯示，2025年上半年300城住宅用地供應面積同比下降18.6%，成交面積同比下降6.8%，土地出讓金同比上漲24.5%，均溢價率10.3%，同比提升6.2%。300城出地出讓金的增長，與整體同比下降，表明市場分化顯著。

城市能級看，一二三線城市供應面積分別同比上漲14.4%、下降2.1%、下降24.6%，成交面積同比上漲17.6%、上漲15.7%、下降14.5%，土地出讓金同比上漲47.3%、上漲36.5%、下降1.1%，平均溢價率為增長11.9%、14.3%、3.6%。

上半年TOP20城市出讓金額占全國比重約66%（2024年全年占比為51%），明顯提升。中指數據，今年上半年（截至6月25日），共有15個城市住宅用地出讓金超百億元，其中杭州、北京超過千億元。

上半年TOP20城市出讓金占全國比重為68%（2024年全年為51%），占比明顯提升，市場分化加劇。共有19個城市宅地出讓金超百億元，均為核心一二線和2個三線城市，其中在公開市場中，上海、北京、杭州涉宅用地出讓金均超千億元。

截至6月末，杭州已累計成交68宗涉宅地塊，總成交金額1161億元，同比增長96%，已經接近其2024年全年的土地出讓金額（2024年為1169億元）。在公開市場，杭州涉宅地塊成交金額位居全國首位，超過北京、上海等一線城市。

上半年北京住宅用地成交金額1006億元，同比上漲37.3%。得益于多個核心稀缺地段地塊、大體量地塊、高總價地塊，帶動整體成交金額突破千億大關。其中海淀樹村地塊以27.93%的溢價率創下新高，樓面價突破10萬元/平方米大關。

上半年上海住宅用地共成交金額638億元，上半年上海協議出讓涉宅用地總成交金額超過800億元，占比超過半數。如此算來，上海上半年住宅用地出讓金超過1400億元。例如5月徐匯東安新村第三宗地塊以341.35億元協議出讓。

除南通、鎮江（多為本土國企獲取）外，其他均為核心一二線城市，其中杭州、北京涉宅用地出讓金額均超過千億元。城市群拿地金額來看，長三角位居四大城市群之首，京津冀排第二位、中西部、粵港澳大灣區分列第三和第四位。

CRIC數據顯示，上半年300城經營性土地成交建筑面積2.5億平方米，較2024年同期下跌8%，再度刷新2010年以來的上半年新低紀錄。各月份成交規模均保持同比回落，毫無疑問，目前全國土地市場延續“縮量提質”趨勢。

2025年上半年平均溢價率9.2%，同比增加4.8%。上半年3市超過千億，上海、北京、杭州土地成交金額分別達到1273、1101和1077億元，3城市總成交金額3451億元，占300城總金額35%，高出上年同期10%，土地投資向高能級城市集中。

一線城市均進入土地成交金額TOP20榜，上海、北京、廣州、深圳分列第1、2、7和13位。二三線入榜城市中，除成都和西安外，前15均來自沿海省份。核心熱點城市表現突出，杭州、成都、上海、蘇州、深圳平均溢價率均更高。

其三是上半年全國土地與房地產相關的稅收收入9753億元（前5月8113億元前）。全國土地與房地產相關的稅收收入2020年1.9694萬億元、2021年2.0793萬億元、2022年1.9216萬億元、2023年1.8538萬億元、2024年1.8537萬億元。

上半年全國土地與房地產相關的稅收收入9753億元占全國稅收收入9.2915萬億元的10.49%。2020年13%、2021年12%、2022年11.53%、2023年8.74%、2024年10.59%。如包括房地產領域5項稅收，占到全國總稅收入的15%以上。

說明100塊稅收收入里面，房地產、建筑業的稅收貢獻15塊錢，意味著全國土地與房地產相關的稅收總收入占到全國財政收入、地方財政收入、全國稅收、地方稅收的比例更高，對財政貢獻、地方收入更高。

前5月全國土地和房地產相關稅收中，契稅1949億元，同比下降16.2%；房產稅2315億元，同比增長11%；城鎮土地使用稅1178億元，同比增長5.1%；土地增值稅2031億元，同比下降16.8%；耕地占用稅643億元，同比增長0.1%。

其四是上半年全國賣地收入14271億元，全國賣地收入2020年8.4142萬億元、2021年8.7051萬億元、2022年6.6854萬億元、2023年5.7996萬億元，2024年4.8699萬億元，說明賣地收入自2021年之后，連續4年保持下降的趨勢。

上半年全國土地與房地產相關的稅收收入9753億元，2020年1.9694萬億元、2021年2.0793萬億元、2022年1.9216萬億元、2023年1.8538萬億元、2024年1.8537萬億元），土地與房地產相關五項稅收收入自2021年之后，連續4年下降。

上半年全國房地產收入（全國賣地收入、土地與房地產相關五項稅收收入）2.4024萬億元（前5月1.9394萬億元），2020年10.3836萬億元、2021年10.7844萬億元、2022年8.6070萬億元、2023年7.6531萬億元、2024年6.7236萬億元。

上半年全國賣地收入14271億元，土地收入大跌，歸根結底是土地供應緊縮、缺乏新項目投資意愿、房企在建項目開發和在售項目銷售緩慢，缺乏現金流，因債務和融資的壓力導致新增拿地面積和金額減少，以去庫存為主。

盡管今年以來熱點和核心城市爆發一波地王潮，出現高總價和高單價的地王。但是出現地王的數量和出現地王的城市數量有限，整體的土地供應下降和大部分城市土地市場低迷，無法為土地收入帶來高收入。

其五是根據“土地依賴度”統計數據顯示，即國有土地使用權出讓收入除以地方一般公共預算收入。盡管2003年-2021年全國地方對土地財政依賴逐年增高，2021年后，出現連續3年下降后呈現上升。可以看出，地方對土地的依賴不減。

上半年全國房地產收入2.4024萬億元，占全國一般公共預算收入11.5566萬億元的20.28%（前5月20.28%，2020年56.77%、2021年53.24%、2022年42.25%、2023年35.30%、2024年30.60%，說明占全國一般公共預算收入仍高。

上半年全國房地產收入2.4024萬億元，占地方一般公共預算本級收入6.6977萬億元的35.86%（前5月35.1%），2020年103.7%、2021年97%、2022年79%、2023年65.2%、2024年56.3%，說明占地方一般公共預算本級收入比例仍高。

上半年全國房地產收入2.4024萬億元，占全國稅收收入9.2915萬億元的25.85%（前5月24.50%、前4月24.93%），2020年67%、2021年50.39%、2022年51.65%、2023年42.25%、2024年38.42%，說明占全國稅收收入比例仍高。

如五項房地產相關稅收，十一項的稅收收入約1.2萬億元，加上全國賣地收入的14271億元，2025年上半年房地產總收入約2.5萬億元。2020年11.2142萬億元、2021年11.7051萬億元、2022年10萬億元、2023年9萬億元、2024年7萬億元。

房地產總收入（全國賣地收入、土地與房地產相關五項稅收收入）看，分別占到全國財政收入、地方收入更高。除稅收的財政之外，地方財政收入100塊中，房地產貢獻35元，意味著地方財政收入里面，房地產貢獻非常大。

其六是土地財政拐點。從1987年-1995年全國土地收入總額2148.5億元，1995年土地出讓收入是420億元，1987年-2016年總額超過33萬億元。1999年至2016年，這18年土地出讓收入總額超過31萬億元，年均1.7萬億元。

1999年-2009年，中國土地出讓總收入已達6.9萬億元人民幣。其中多數為2004年土地出讓實行“招拍掛”以來所獲得。統計數據顯示，1999年-2008年，全國土地出讓收入累計5.3萬億元人民幣。而2009年土地出讓總收入為1.59萬億元人民幣。

1999年-2008年10年間，全國土地出讓金累計總金額收入5.3萬億元，1999年至2011年，這13年是土地資產化最為迅猛的年代，土地出讓金累計總金額收入12.75萬億元，幾乎年均1萬億元，呈現井噴現象。

20世紀80年代末之后，土地市場在全國主要城市逐步建立。1992年至2003年，全國累計收到1萬多億元人民幣的土地出讓金。2004年土地出讓方式發生重大變化，經營性土地以招標、拍賣、掛牌的方式出讓。

由于“招、拍、掛”的核心是“價高者得”，全國土地收入猛增。公開的統計數據顯示，2006年全國土地出讓收入達7000億元人民幣，2007年全國土地出讓收入1.3萬億元人民幣，2008年土地出讓收入9600多億元人民幣。

財政部門的統計數據顯示，1998年全國土地出讓收入為507億元，2021年增至8.7051萬億元，創土地收入歷史新高。1998年-2024年，過去26年全國賣地收入累計總金額85.0107萬億元，年均賣地收入總金額3.2696萬億元。

自2005年-2009年，全國土地出讓金額一直上漲。2005年全國土地出讓收入為?5500億元至5900億元?，2006年達7000億元，2007年為?13000億元，2008年9600億元?，同比下降2 0%。2009年15910億元?，同比增長63.4%。

自2010年至2017年，全國土地出讓收入分別為2.7萬億元?（增長70.4%）、33166億元、28422億元、41250億元、42940億元（增長3.2%）、32547億元（下降21.4%）、37457億元（增長15.1%）和52059億元（增長40.7%）。

按照年份的土地出讓金收入來看，2028年6.5096萬億元，同比增長25%，2019年7.2517萬億元，同比增長11.4%，2020年8.4142萬億元?，同比增長15.9%，首次突破8萬億元大關，較2019年的7.2517萬億元增長1.2萬億元，堪稱大爆發。

2021年突破8.7051萬億元，創下歷史新高，同比增長3.5%。2022年迎來下降的拐點，連續4年下降。2022年6.6854萬億元，同比下降23.3%，2023年57996億元，同比下降13.2%，2024年4.87萬億元，同比下降16%。