“宇宙第一房企”等來了曙光？

或許因為境外債重組，交易員們會開始重新評估碧桂園債券價格，但真正的復蘇信號，只能來自中國三四線城市那些重啟施工的塔吊，和售樓處里重新排隊的購房者。

文/每日資本論

好消息！好消息！好消息！重要的事說三遍——深陷債務漩渦的國內知名房企碧桂園終于迎來實質性突破，債券持有人特設小組點頭接受了1.78億美元補償款的支付形式。這家曾被外界稱為“宇宙第一房企”在年底前完成境外債務重組的計劃，首次顯現曙光。

近日，碧桂園與代表超過30%美元債份額的債券持有人特設小組（AHG）達成關鍵妥協，就向七家銀行組成的協調委員會支付上述補償款的方案取得共識。這個由中銀香港、建銀亞洲等機構組成的銀行協調委員會，掌握著碧桂園現有銀團貸款48%的份額。

談判的核心是釋放銀團在2023年7月獲得的抵押物——估值超5億美元的萬達商管股權和11項間接持有的股權投資資產。作為交換，銀行協調委員會要求碧桂園支付1.78億美元補償，其中50%將在重組生效日以現金支付，剩余50%則以兩年期抵押貸款形式償還。

特設小組的點頭，拆除了重組路上最關鍵的障礙之一。知情人士向媒體透露，此舉“主要是為推進重組的進展”，預計全部境外債務重組將在12月底前完成。

這標志著自今年1月公布重組關鍵條款后，碧桂園在債務泥潭中向前邁出了最堅實的一步。根據重組框架，碧桂園計劃通過強制性可轉換債券及新債務工具等選項，將主要境外債務轉換為股權、延長債務期限或削減債務本金。

若方案順利實施，將實現高達116億美元的債務化解，把債務到期時間延長至最長11.5年，并將加權平均借貸成本從重組前的6%大幅壓縮至2%左右。

此外，重組成功還將帶來一個關鍵利好，即碧桂園有望確認數百億大額重組收益，凈資產或將逐步增加。對于連續巨虧的碧桂園而言，無疑是資產負債表修復的關鍵一步。

為什么這樣肯定呢？

可以類比融創。作為同樣經歷債務重組的大型房企，融創的化債路徑提供了重要參照。2023年11月，融創境外債務重組方案獲得債權人通過，化解逾百億美元債務。其重組方案通過四種方式化解債務：發行新票據（約57億美元）、強制可轉換債券（27.5億美元）、可轉換債券（10億美元）及置換融創服務股票（7.75億美元）。

債務重組為融創贏得了喘息空間。2023年，該公司在全國101個城市完成279個項目、合計31萬套的交付。雖然前11個月合同銷售金額同比下降50.79%至792.8億元，但仍在繼續運轉。

2025年6月，融創公布境外債二次重組的消息時稱，約83%的現有證券持有人已提交加入重組支持協議的函件，整體未償還本金總額中約74%的現有債務持有人已提交加入重組支持協議的函件。

這也意味著，融創中國或成為第一家境外債基本清“零”的大型房企。如若成功解決境外債務風險，融創可以集中所有的精力和資源，全力投入到境內保交樓、資產盤活和公司長期經營穩步恢復當中，提升長期股權價值。

簡單說，碧桂園若也能照葫蘆畫瓢完成境外債重組，那就真的算渡過了超級危險期了。

不過，目前碧桂園的經營困境依然觸目驚心。2024年財報數據顯示，該公司錄得總收入約2527.56億元，歸母凈虧損328.35億元，雖然較2023年的1784億元大幅收窄，但自2022年三年累計虧損已達2172.87億元。

進入2025年，銷售端的寒意并未消散。今年1-6月，碧桂園實現權益銷售額167.5億元，較去年同期的259.5億元下滑超35%。6月單月權益銷售額僅28.1億元，銷售面積35萬平方米。

資本市場對碧桂園的信心持續低迷。由于未能按時披露2024年中期報告，今年5月16日，上海證券交易所對碧桂園及包括時任董事長楊惠妍在內的高管團隊予以公開譴責，并記入誠信檔案。這一紀律處分揭示了公司內部治理與財務透明度面臨的嚴峻挑戰。

對于如今的碧桂園來講，在流動性極度緊張的環境中，“保交付”成為碧桂園維系市場信任的生命線。2023年11月起，楊惠妍等四位高管年度薪酬降至12萬元（月薪1萬元），公司壓縮非經營費用、縮減員工福利，組織架構大幅調整。碧桂園管理層曾明確表示：“常規銷售是當前現金流的主要來源，只有通過持續的銷售增長，公司才能有足夠的資金支持保交房項目?！?/p>

顯然，碧桂園上下都知道生命線意味著什么。截至2025年6月的三年半間，碧桂園已累計交付房屋近178萬套。

需要提醒的是，即使境外債務重組在年底前如期完成，碧桂園距離真正復蘇仍有漫漫長路。重組解決的只是資本結構問題，企業的造血功能恢復才是生存根本。

銷售端的持續下滑構成最大挑戰。2025年上半年權益銷售額167.5億元的數據意味著，碧桂園月均銷售額已萎縮至不足28億元。相比其龐大的債務規模和在售項目數量，這一現金流水平難以支撐正常經營周轉。

而重組的完成只是為碧桂園打開了一道“呼吸窗口”——將債務到期時間延展至最多11.5年、融資成本壓降至2%左右。前提是公司經營恢復正常。若銷售持續低迷，這一資金成本優勢可能難以維持。

真正考驗在于銷售端能否止血回升。當2025年上半年權益銷售額同比下滑超35%的冰冷數據擺在面前，這家曾登頂行業的企業仍需在市場的凜冬中證明自己。

或許因為境外債重組，交易員們會開始重新評估碧桂園債券價格，但真正的復蘇信號，只能來自中國三四線城市那些重啟施工的塔吊，和售樓處里重新排隊的購房者。

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