謝逸楓：70城房價7月延續止跌筑底走勢，底部信號來襲

文/謝逸楓

8月15日，統計部門公布70城房價指數顯示，7月70城新建商品住宅房價指數環比下跌0.3%，1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%，跌幅與上月持平，延續止跌筑底走勢，現底部信號。

7月70城新房房價環比跌幅持平，止跌趨勢越來越明朗，表明房價處于止跌筑底階段，呈現止跌企穩基礎不牢固，供需修復放緩的狀況，總體基本調整到位。一旦房價完成筑底后，房價將在底部運行6個月-12個月周期。

7月一線城市二手住宅房價下跌最猛，創2021年以來最大跌幅，意味著房價未見底企穩，處于筑底、探底、尋底的下降調整階段。房價觸底反彈最大的阻力是銷售端無法傳導至房價、政策效力持續性弱、貨幣供應受限、供大于求、庫存高與預期、信心弱。

現在房價見底企穩、反彈上漲拐點的結論為時過早，房價筑底過程拉長，背后的真正的原因在于市場信心（GDP、實體經濟、就業、收入、交房）和預期（債務逾期、供大過剩、高庫存、全國房價下降）修復放緩、銷售端無法傳導至房價。

其次是政策執行不到位、落地緩慢，無法擴大政策效應，導致政策效應斷斷續續、持續力不強。最后是產品供應和成交結構性、限價限簽取消導致市場以價換量，帶來結構性的止跌效應減弱、二手房價的沖擊，不排除網簽滯后性的影響。

短期內要完成房價見底企穩、反彈上漲的條件不具備，房價周期路徑為政策見底-成交量止跌上升-房價止跌見底-反彈上漲，現階段政策處于落實期，成交、房價止跌筑底階段。目前熱點城市房價結構性上漲，大多數城市正在筑底階段。

按照樓市與政策周期、經驗來看，政策效應、成交量和房價上漲的持續性能否保持6個月以上-9個月以上，是止跌完成筑底的關鍵。另外是大招能否在2025年三四季度前全面落地、還有新的政策加碼、政策效應持續力能否保持，才是關鍵。

這一輪70城房價自2021年9月下行周期開啟已長達約4年后，未來房價，到底何時能迎來拐點，何時見底反彈？有的觀點說“1、2年到底了”，有的觀點說“日本跌了30年，中國房價這一輪要真正見底還早著了”。

筆者認為，中國房價不可能再大跌了，基于房地產已經基本調整到位，市場止跌回穩、更大力度推進房地產止跌回穩的政策基調，另外是家庭財富和公司資產的價值的角度，再大跌就會觸發銀行金融系統的風險。預計國家會控盤、托底。

按照中金的預測判斷拐點，房價收入比，租金收益率均非有效指標，預計房地產庫存去化周期修復需1年-2 年時間，這一輪房地產拐點（房價拐點）有望1~2年后到來，就是2026年到2027年會實現房價見底向上。

這一輪房價拐點分三步走，第一步交易量止跌（2025年），第二步房價企穩（2026年），第三步投資回升（2026年后）。一線城市2025年底前企穩，強二線2026年-2027年企穩（杭州成都等），三四線城市2027年后或更晚。

一旦房地產（房價）完成拐點，那么整個房地產將進入新一輪正循環，而彼時新房銷量會開啟顯著的修復空間（因為當前二手房分流新房需求嚴重、居民收入下降和人口增長放緩），未來中長期商品房年需求中樞約8.5-9.5億平方米。

從7月熱點城市銷售成交數據來看，呈現成交下降、市場降溫趨勢，政策的持續力減弱，政策效應衰退讓樓市下降。6月13日的國常會提出更大力度推動房地產市場止跌回穩，能否讓一系列政策落地，解決政策持續力問題，需要觀察。

目前政策短期之內無法熨平供求關系波動、解決庫存，經濟（實體經濟、收入、就業）和房地產基本面、市場預期及信心、去庫存、債務和交付層面的修復需要時間。預計房價完成筑底之后，底部運行6個月-12個月以上才有可能會企穩。

筆者認為，按照現在的經濟、房地產市場狀況、政策效果和持續力及政策落實情況看，預計房地產庫存去化周期修復需2年-3年時間，這一輪房地產拐點（房價拐點）有望2年-3年后到來，就是2026年到2028年會實現房價見底向上。

如果經濟、房地產市場狀況在2025年未達到市場預期和下半年房地產政策效果、持續力、以及出臺落實情況不如預期、新一輪房地產更大力度刺激政策依然是地方、舊政策為主，不排除價拐點到來時間拉長，房價筑底完成周期拉長。

靠降準、降息、解除限制政策、房貸降首付和利率及存量利率、稅收降低的政策，以地方為主的三大工程、城市更新專項借款和貨幣化安置及收儲商品房、收回閑置土地，是無法完成筑底，止跌回穩，需要解決錢、堵點、限制的問題。

地方為主政策（農民、人才、多孩家庭購房補貼、房票安置和以舊換新、購房落戶和公積金）是無法讓市場止跌回穩。只有國家出新政策、打通政策堵點、出錢落實三大工程、城市更新專項借款和貨幣化、收儲商品房、收回閑置土地政策。

統計部門2025年1月-7月70城房價、供求關系、商品房庫存去化周期，產品供應和成交結構變化、政策調整、二手房市場、網簽分析，目前房地產市場正在釋放出房價新的變化、信號，呈現房價止跌、政策效果減弱、底部信號的趨勢。

一是房價止跌筑底基礎不牢固，底部企穩條件不符合，暫時反彈上漲有困難。

二是房價要實現真正全面反彈上漲的條件不具備，城市區域結構性上漲占主導。

三是未來1年-2年房價弱平穩，不存在大漲大跌，房價上漲比下跌預期概率大。

四是房價存在區域、城市內部、產品、一二手房兩極分化，結構性成主流。

五是一線城市房價下降，二線城市房價、三線城市房價跌幅持平。

六是房價上漲的城市減少，呈現點狀上漲趨勢，片狀上漲不穩定狀態。

七是市場結構性因素決定一二線核心區域量，對價的傳導效應明顯減弱。

八是買房最好窗口期來臨，現在一線、二線城市核心區買好房子，就是抄底。

九是新房、二手房以價換量成主流，二手房掛牌量上升和降價沖擊新房價。

7月70城一手商品住宅房價環比下跌0.3%，跌幅與上月持平

7月70城新建商品住宅房價指數環比下跌0.3%（1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%），跌幅與上月持平。說明房價處于止跌筑底階段，見底企穩的基礎不牢固條件不具備。

7月房價環比跌幅持平、下跌城市增多主要原因，一是市場結構性的因素，大戶型、高價樓盤供應和成交持平。二是限價、限簽政策取消，帶來價格下降效應擴拉平。三是政策邊際效應帶來的短期效果減弱，供應端的政策落實緩慢。

四是不排除網簽數據的滯后性。五是需求呈現放緩，庫存過剩，供大于求，市場以價換量。五是二手房對新房價的不穩定因素，二手房掛牌量一直居高不下，形成市場供應量處于加大的局面。六是傳統銷售淡季，好房子成銷售熱點。

2024年8月環比下跌0.73%，是2014年12月以來單月第一大環比降幅，到12月下跌0.1%（0.08%），2025年1月環比下跌0.1%，2月環比下跌0.1%、3月環比下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%、7月下跌0.3%。

自2021年9月70城新建商品住宅房價環比下降0.1%（下跌0.08%），上漲76個月后首次下降，到2023年12月連續下跌28個月，一直到2025年7月連續下跌47個月，超過上輪房價下跌周期，說明房價下降周期拉長，但基本上已經調整到位。

基于市場和政策的實際情況看，短期內能否出現全面反彈上漲待觀察，因為一系列的大招政策和新的大招有待落地，政策傳導、效應持續性不佳，以價換量是市場主流，供大于求、收入和預期未全面逆轉、信用違約與交房及信心影響房價。

中指數據顯示，7月百城新建住宅均價16877元/平方米，環比上漲0.18%，同比上漲2.64%。6月環比0.19%，同比上漲2.59%，漲幅比上月回落0.03%。5月環比上漲0.30%，同比上漲2.56%。

1月環比上漲0.23%,同比上漲2.76%。2月環比上漲0.11%，同比上漲2.73%、3月環比上漲0.17%，同比上漲2.63%。4月環比上漲0.14%、同比上漲2.56%。2024年12月環比上漲0.37%，同比上漲2.68%；11月環比漲0.36%，同比漲2.40%。

2024年10月環比漲0.29%，同比漲2.08%；9月環比漲0.14%，同比漲1.85%。目前7月百城新建住宅均價上漲的原因，主要是受部分城市優質改善項目入市帶動。部分城市優質改善項目、高價盤產品入市帶動，導致房價結構性上漲。

7月6個城市房價上漲，上海、烏魯木齊上漲0.3%，領漲全國

70城新房的房價環比上漲數量來看，2025年7月上漲城市6個，比上月減少8個城市（6月14個、5月13個、4月22個、3月24個、2月18個、1月24個）。其中1月、3月24個城市房價上漲的數量，創下了自2023年7月（18個月）以來新高。

7月70城房價環比上漲城市數量來看，上漲的城市為6個，比上月上漲14個城市，減少8個城市。下跌的城市60城，比上月增加4個城市。持平的城市4個，比上月增加4個城市。其中上海、烏魯木齊房價環比上漲0.3%，領漲全國。

上海、烏魯木齊房價環比上漲0.3%，領漲全國。首先是上海、烏魯木齊房價上漲0.3%，漲幅并列第一名，三亞和宜昌上漲0.2%、長春和常德上漲0.1%、北京、大連、南寧和徐州0.0%持平。說明上漲的城市比上月減少，下跌的城市增加。

能否保持6個月以上-9個月以上的上漲，是檢驗房價是否企穩、反彈上漲的標準，前提條件是成交量、政策效應保持6個月-9個月以上的擴大，并且穩定增長。基于政策效應，市場回溫表現，預計2025年8月房價上漲的城市數量有變化。

7月70城市新房價上漲中，上海環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1%，漲幅排在首位。自2022年6月份以來，上海新房價格已連續上漲38個月。7月上海的新房價格均值領漲全國，同比上漲6.1%，漲幅比上月擴大0.1%，堪稱穩漲。

上海最抗跌，呈現房價上漲一枝獨秀的行情，新房價環比格連續38個月上漲，堪稱全國房價風向標。主要原因是高端新房豪宅、大戶型、高單價樓盤供應、成交。其次是需求旺盛、購買力強勁。再次是購房者偏愛新房，“打新熱”持續。

最后是限價等政策取消，住房限購等政策調整。上海作為國際金融中心城市，每年新企業的增長數量眾多，就業的崗位相比其他城市更多，而且上海的經濟一直比較穩定地增長，足以吸引外來的人口到上海工作生活，市場供求相對平衡。

上海的新房價格領漲全國，環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1%。二手房房價環比下跌0.9%，跌幅比上月擴大0.2%，同比下跌2.2%。7月上海樓市的成交量上升。量價齊升下，預計樓市再現金九銀十行情，可謂是市場一枝獨秀。

7月一線城市房價跌幅收窄，二線城市房價跌幅擴大，三線城市房價跌幅收窄

7月70城新建商品住宅房價環比的城市能級來看，一線城市房價環比連續4個月上漲，后持平連續3個月下跌，二線城市房價跌幅擴大，三線城市房價跌幅收窄，形成一線、三線城市房價跌幅收窄，二線城市房價跌幅擴大的市場格局。

7月一線城市新建商品住宅銷售價格環比下跌0.2%（1月上漲0.1%、2月上漲0.1%、3月上漲0.1%、4月0.0%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%），跌幅比上月收窄0.1%。其中北上深廣環比分別下跌0.3%和上漲0.3%，下降0.3%和下跌0.6%。

7月二線城市新建商品住宅銷售價格環比下跌0.4%（1月上漲0.1%，2月-4月分別0.0%、5月下跌0.2%、6月下跌0.2%），跌幅比上月擴大0.2%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下跌0.3%，跌幅與上月持平。

7月一手商品住宅房價同比下跌3.4%，跌幅比上月收窄0.3%

7月70城新建商品住宅房價同比下跌3.4%，1月下跌5.4%、2月下跌5.2%、3月下跌5.0%、4月下跌4.5%、5月下跌3.7%、6月下跌3.4%，跌幅比上月收窄0.3%，連續8個月收窄，與結構性、去年同比跌幅基數小有關，未止跌見底。

過去3年房價同比下跌基數大，短期的下行筑底未完成，未來需要政策加大力度、規模。房地產出清（庫存、債務、交房）周期還沒有結束，供求和收入、預期及信心修復未結束，所以房價總體見底、反彈有待觀察。

7月70城新房房價同比跌幅收窄，主要是環比累計的跌幅大幅度收窄，與城市大戶型、高價樓盤集中上市供應和成交，帶來的結構性房價上漲，及限價限簽的政策期限帶來的政策效應，不排除是上漲的城市數量變化、網簽滯后性的原因。

7月70城新房房價同比下跌3.4%，一是新政效應衰減、持續性弱有關。二是新房需求不穩定，二手房持續火熱。三是以價換量已經形成主流。四是與居民收入下降、信心未恢復有關。五是二手房價降價幅度加大，影響新房房價的上漲預期。

7月70城新建商品住房價同比下跌3.4%，比上月跌幅收窄0.3%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，創2024年房價最大跌幅。到2025年7月，房價同比已經連續下跌40個月，基本調整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房價同比下降0.1%，房價上漲84個月后首次下降，到2022年12月連續下跌9個月，到2023年12月連續下跌21個月，一直到2025年7月70城新建商品住宅房價同比連續下跌40個月，房價下跌周期超過上輪。

7月70城房價同比上漲城市數量來看，上漲城市5個，比上月增加2城。持平0座。下降城市65座，比上月減少2城。上漲城市分別為上海6.1%、杭州上漲2.1%、太原上漲1.0%、烏魯木齊上漲0.3%、成都上漲0.1%。市場以價換量是市場主流。

7月70城一手商品住宅一二三線城市房價同比跌幅連續7個月收窄

7月70城新建商品住宅房價同比的城市能級來看，區域城市分化嚴重。其中一線城市房價下跌，跌幅收窄0.3%，二線城市跌幅收窄0.2%、三線城市房價跌幅收窄0.4%，形成連續7個月一二三線城市跌幅收窄的市場格局。

7月一線城市新建商品住宅銷售價格指數同比下跌1.1%、6月下跌1.4%、5月下跌1.7%、4月下跌2.1%，3月下跌2.8%，2月下跌3.0%，1月下跌3.4%，比上月收窄0.3%。其中上海上漲6.1%。北廣深分別下降3.6%、4.6%和2.2%。

7月一二三線城市新建商品住宅房價同比數據顯示，一線城市同比下跌1.4%，跌幅比上月收窄0.3%。二線城市同比下降2.8%，降幅比上月收窄0.2%。三線城市同比下降4.2%，降幅比上月收窄0.4%。明一二三線城市房價正在持續改善。

7月70城二手住宅房價環比下跌0.5%，跌幅比上月收窄0.1%

7月70城二手住宅房價指數環比下跌0.6%，跌幅比上月收窄0.1%（2024年11月下跌0.3%、12月下跌0.3%、2025年1月下跌0.3%、2月下跌0.3%、3月下跌0.2%、4月下跌0.4%、5月下跌0.6%、6月下跌0.5%），完成止跌筑底需要時間。

相比2024年9月70城二手住宅房價指數環比下跌1.2%的跌幅，2025年7月70城二手住宅房價指數環比下跌0.5%，跌幅已大大收窄。說明目前二手房價已經基本調整到位，呈現房價止跌筑底階段特征，未來上漲的可能性比下跌的概率大。

二手住宅房價跌幅收窄，重要原因就是二手房掛牌量上升，二手房高價房上市數量增加。總體表現為處于止跌筑底階段，未見底。2024年9月70城二手住宅房價環比下跌1.2%，創下自2014年10月以來單月房價環比最大降幅。

自2021年8月70城二手商品住宅房價環比下跌0.02%，上漲75個月后首地次下降，到2021年12月連續下跌5個月，到2023年12月，連續下跌29個月，一直到2025年7月連續下跌48個月。政策端傳導到市場端、價格端的效果減弱。

7月70城二手住宅房價環比上漲城市數量來看，上漲城市1個，與上月持平。其中，太原上漲0.2%，領漲全國。西寧0.0%，1城持平，下跌城市68個，比上月減少1個城市。說明房價上漲的城市數量減少，房價下跌的城市數量減少。

釋放出二手住宅房價止跌筑底基礎不牢固，房價上漲預期減弱，總體見底企穩上漲的基礎不牢固，條件不具備。二手房市場的庫存巨大，去化周期長，短期完成止跌筑底困難大，要實現見底企穩、反彈上漲，需要市場觀察。

中指數據顯示，7月百城二手住宅均價為13585元/平方米，環比下跌0.77%（5月下跌0.71%、6月環比下跌0.75%），跌幅比上月擴大0.02%，連跌37個月，同比下跌7.32%。（5月下跌7.24%、6月下跌7.26%），跌幅比上月擴大0.06%。

2025年4月環比下跌0.69%，同比下跌7.23%。3月環比下跌0.59%，同比下跌7.29%。2024年10月百城二手住宅平均價格環比下跌0.60%，同比下跌7.27%，11月環比下跌0.57%，同比下跌7.29%，12月環比下跌0.53%，同比下跌7.26%。

7月70城二手住宅一線房價跌幅擴大、二三線城市房價跌幅收窄

7月70城二手住宅房價環比的城市能級來看，一線城市房價環比連續4月上漲后，止漲轉跌再上漲又連續2個月下跌，跌幅擴大，呈現房價下跌加快的趨勢。形成一線城市跌幅擴大，二線城市、三線城市房價跌幅持平的市場格局。

7月一線城市二手住宅銷售價格環比下跌1.0%（1月上漲0.1%、2月下跌0.1%、3月上漲0.2%、4月下跌0.2%、5月下跌0.7%、6月下跌0.7%），連續4個月下跌趨勢。其中北京、上海、廣州和深圳分別下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9%。

7月一線城市二手住宅銷售價格連續4個月下跌，跌幅擴大，主要是高品質的樓盤大戶型、高價房集中上市供應和成交大大減少，市場帶來的結構性房價下降，及限價、限簽的政策取消未來帶來單價上漲，政策效應的集中效果減弱。

7月一二三線城市二手住宅房價環比數據顯示，一線城市二手住宅銷售價格環比下跌1.0%，跌幅比上月擴大0.3%。二線城市二手住宅環比下跌0.5%，跌幅比上月收窄0.1%。三線城市二手住宅環比下跌0.6%，降幅比上月收窄0.1%。

7月70城二手住宅房價同比下跌5.9%，跌幅比上月收窄0.2%

2025年7月70城二手住宅房價指數同比下跌5.9%（1月下跌7.8%、2月下跌7.5%、3月下跌7.3%、4月下跌6.8%、5月下跌6.3%、6月下跌6.1%），跌幅較上月收窄0.2%，連續9個月收窄，處于止跌筑底階段，表明房價逐漸改善的趨勢。

7月70城二手住宅房價同比下跌5.9%，比上月跌幅收窄0.2%，連續9個月收窄，說明房價止跌筑底加快。自2022年3月房價同比下跌0.3%，這是2015年12月以來首次出現房價同比下跌，到2025年7月房價下跌5.9%，已經連續下跌42個月。

2022年2月70城二手商品住宅房價同比下跌0.3%，上漲81個月后首次下降，到2022年12月連續下跌11個月，到2023年12月，連續下跌23個月，一直到2025年7月二手商品住宅房價同比連續下跌42個月，房價下跌周期超上輪。

7月70城二手住宅房價同比上漲城市數量來看，全面下跌，連續18個月70城房價全部下跌后。釋放出房價下跌壓力放緩，處于止跌筑底調整的形勢不變。毫無疑問，與過去二年的房價同比下跌基數大有關系。

7月70城二手住宅二三線城市房價同比跌幅連續7個月收窄

7月70城二手住宅房價同比的城市能級來看，二、三線城市房價同比連續7個月跌幅收窄，其中一線城市房價跌幅擴大0.4%，二線城市房價跌幅收窄0.2%、三線城市房價跌幅收窄0.3%，說明二三線城市二手房價指標改善好轉的格局。

7月一線城市二手住宅銷售價格同比下跌3.4%，跌幅比上月擴大0.4%，1月下跌5.6%、2月下跌4.9%、3月下跌4.1%、4月下跌3.2%、5月下跌2.7%、6月下跌3.0%。其中北京、上海、廣州和深圳分別下降2.9%、2.2%、6.0%和2.5%。

7月一二三線城市二手住宅銷售價格同比數據顯示，一線二手住宅銷售價格同比下降3.4%，降幅擴大0.4%。二線同比下降5.6%，降幅收窄0.2%。三線同比下降6.4%，降幅收窄0.3%，意味著一二三線城市房價處于止跌筑底過程。