沈阿瑟 | 從一個個案說房產

沈師傅你好：

多年來經常看你公眾號寫的文章和朋友圈發的評論，受教很多，在此表示感謝。看到你近幾年來似乎一直居住在歐洲，對歐洲和國內的房子和房產，我看你有經常說起，所以我想向你請教一下我個人的一個房子事。

我有一套閑置的房子，是2018年全款買入的毛坯公寓房，面積108平方米，一直沒有裝修，也沒有出租。房子位于甘肅蘭州市七里河區，小區旁有學校和商業中心。2018年購入時的價格是8600元/平方米，全款購買，沒有按揭。2022年市場價12000元/平方米，2023年市場價也是12000元/平方米，2024年市場價11000元/平方米，現在的市場價為10000元/平方米左右。現在每年物業管理費2200元。請問此房子現在應該拋售還是繼續持有？

你是當年的經濟學高材生并有豐富的實踐經驗，應該是這方面的專家，所以特向你討教并請指點迷津。謝謝！

你的讀者 林大大

林大大先生你好：

感謝你的信任，首先我要澄清一下，我只是一個開廠做箱包服飾實業的商人，并不是房產方面的專家，在房子和房產方面，我應該是連個“磚家”也算不上的。我在公眾號碼字說房子也好，在朋友圈胡謅許皮帶的房地產也好，都是隨意、即興發表的個人看法，屬于不成熟的私見，極有可能是信口開河和胡說八道的。這一點，煩請你首先要注意。

但我認為，雖不是專家，每個人都可以按自己的生活常識和人生經驗來評說房子房產的。現實世界里，房產專家雖然數據眾多滔滔不絕，但因或有自身利益牽涉其中，或因誤判大勢，他們的結論往往并不符合實際，或者說，往往被實踐證明為南轅北轍。

按我的生活常識和人生小經驗來看，在我這個行外人看來，你的這套閑置房子，應立即售出套現為好。理由和后續方案如下：

第一條：你自己提供的數據，已經清楚地表明你的房子跌價明顯

你的房子，你自己提供的實際市價，2022年和2023年“企穩”在12000元一平，2024年開始下跌為11000元，今年2025年又跌為10000元。12000元應該可以理解為歷史高點，過了高點，緩緩下跌，目前比前期高點已經跌去16.67%，跌幅雖沒有其它一些地方“攔腰去半”那么慘烈，但預計后面還會繼續陰跌，而且跌幅或許還會進一步加大。

類似你這樣的房子，在我的老家（五線六線小縣城）跌得更加厲害，比起2021-2022的最高位，現在已經跌掉至少一半，這是正在發生的、非常可怕的實事。

當然，蘭州與我老家五線六線小縣城或許不一樣，抗跌性可能稍強，但蘭州作為三線省會城市，隨著人口出生率下降，人口增量極其有限，人口凈流出的趨勢，很難變為凈流入。所以貴地對房子的需求是在萎縮的。后期回到12000元的高點，極有可能是遙遙無期的。

這就是大勢。

第二條：馬上賣出可能是個好選擇

現在你如果按10000元一平賣出，你還是不吃虧的，因為你的入手價是8600元一平，你還賺了16.28%，雖然你2018年入手，至今已經過去七年，年均只賺了2.33%，但還算聊勝于無吧，有得賺，總比沒得賺要好嘛！

第三條：適當裝修后出租的方案也宜謹慎采用

你的房子是毛坯房，有人或許會建議你把毛坯房適當裝修一下后出租，這樣的方案我也不建議采納，因為一來哪怕是再普通再簡單的裝修，也要五萬十萬的吧，二來雖然你沒有提供貴地房子出租的收益情況，但我相信，隨著房價的普遍下跌，租房市場一樣不景氣，租金下降程度與房子買賣市場的行情，應該是一致的。對毛坯房進行裝修，你可能將身處“越套越死”的不良感覺，最后食之無味棄之可惜，正常每天生活的心情也將受到不良影響，那就更不好了。

第四條：賣出房子后錢的出路

把房子賣了，如果得108萬元現金，那怎么辦呢？這樣的問題，其實是有點矯情的。這只能說明一個道理：有錢也是一個煩惱的事

前面三年，我在歐洲居住了兩年多，通過對當地人的觀察和深入了解，我發現歐洲的平民百姓，大多數人其實也只是窮光蛋一個。大部分的歐洲普通人，其實買得起房子的比例似乎不超過三成，他們其實大多是租房子住的。

工資以歐元、英鎊入袋，月入從1500到幾千不等，但歐洲物價昂貴，房租開支、開車汽油和吃飯咖啡這三大項，錢花掉之后，變成“吃過用過，剩個屁股”，根本沒有錢去買房子的。

得了108萬元軟妹幣的現金，自然也是個大錢，選個穩當的理財自然是個不錯的選項，哪怕年化收益只有3%，也一定要心安理得。承諾收益5%或以上的，切記一律都是騙子，它們只想詐去你的本金，所以萬萬不可相信。

還有一個較好的思路是房產置換，也就是說，你這邊賣了房子，套了現金，可置換為國外發達國家的物業，但這樣的操作，一定要去真正永久產權的國家（地方）辦理，一定要注意合法購匯，不要相信網上的中介。

不管是誰，只要開口說“你把錢給我，我給你全部搞定”，那么，哪怕這話是由我東吳野人沈阿瑟的嘴里說出來的，我沈阿瑟同樣一定是一個騙子。

以上幾點粗淺的想法，供你林大大參考。你自己最后決定后操作，如果賺了，我表示恭喜，但如果萬一虧了，也請一定不要找我算賬哦。

我的一家之言，望你能有所得。

見笑了。

順頌秋安~

東吳野人 沈阿瑟

2025年8月29日，星期五

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