根據8月25日上海發布的樓市新政，上海二套商業住房貸款利率調整細則來了！

8月29日，工商銀行、中國銀行、農業銀行、建設銀行、郵儲銀行、交通銀行等超20家銀行發布公告，調整二套房房貸利率，符合條件的存量房貸利率也可調整。

圖片來源：每經記者 劉國梅 攝

上海新增二套房貸利率下調

部分存量房貸利率也可調整

近期，上海市6部門聯合印發《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》。上海“8·25”樓市新政落地四天后，多家銀行迅速對商業性個人住房貸款利率工作進行優化調整。

8月29日晚間，已有工商銀行、中國銀行、農業銀行、建設銀行、郵儲銀行、交通銀行、招商銀行、興業銀行、中信銀行、浦發銀行、平安銀行、光大銀行、民生銀行、華夏銀行、浙商銀行、廣發銀行、渤海銀行、恒豐銀行、北京銀行、江蘇銀行、寧波銀行、上海銀行、南京銀行等銀行上海市分行通過官方微信公眾號發布《關于優化調整商業性個人住房貸款利率定價機制的公告》，各家銀行發布公告內容基本一致。

各家銀行公告的核心內容如下：

1.新增房貸方面，上海商業性個人住房貸款利率不再區分首套和二套。

每位客戶商業性個人住房貸款的具體利率水平，將根據上海市市場利率定價自律機制要求，并結合銀行經營狀況、客戶風險狀況等因素合理確定。調整后，符合條件的貸款人二套房商業貸款利率會有所降低，從而降低改善型住房置業成本。具體調整幅度視個人情況而異。

當前上海首套房商貸利率為3.05%，二套房利率則根據地區不同分別為3.45%和3.25%。以商業貸款金額200萬元、年限30年為例，首套月供8486元，二套房（差異化地區）為8704元，非差異化地區為8925元。按最新政策，新買二套房非差異化地區每月月供可減少439元，得到的實惠在體感上會相當明顯。

圖片來源：上觀新聞

2.存量房貸方面，符合條件的存量房貸利率也可進行調整。

存量房貸利率加點值高于上季度全國新發放房貸利率平均加點值加30基點以上的，可申請調整加點值，重新約定的加點值不低于上季度全國新發放房貸利率平均加點值加30基點。

據央行，8月20日發布的5年期以上LPR為3.5%，與上月持平。2025年第二季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率為3.09%，較上一季度降了2個基點。

照此估算，存量房貸利率為3.45%的二套房貸款可申請降低房貸利率至3.36%。

3.調整不收取任何費用。9月1日起啟動調整工作。

對部分第二套商業性個人住房貸款觸發存量房貸利率常態化調整。具體加點值根據市場供求、客戶資信情況、貸款擔保變化等因素確定。自9月1日起，借款人可以聯系貸款經辦行或線上查詢是否符合下調條件。

上海出臺樓市新政

專家：市場表現有望更加活躍

8月25日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心等六部門聯合印發《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），包括調減住房限購、優化住房公積金、優化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅等政策。《通知》自2025年8月26日起施行。

一、調減住房限購政策

為更好滿足居民改善性需求，促進宜居安居、職住平衡，《通知》明確進一步調減住房限購政策。一是符合條件居民家庭在外環外購房不限套數。對符合本市住房購買條件的居民家庭，包括本市戶籍居民家庭、在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環外購買住房不限套數，包括新建商品住房和二手住房。二是成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策。

按照上述規定，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環外購買住房不限套數；在外環內限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環外購買住房不限套數；自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環內限購1套住房。

二、優化住房公積金政策

為加大公積金支持住房消費力度，《通知》規定優化住房公積金政策。一是提高個人住房公積金貸款額度。對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。

二是支持提取住房公積金支付購房首付款。對繳存人購買我市新建預售商品住房的，可以按規定申請提取本人及配偶的住房公積金支付購房首付款。

三是支持住房公積金“又提又貸”。對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算。

三、優化調整商業性個人住房貸款利率定價機制

為減輕居民購房利息負擔，《通知》明確優化個人住房信貸政策。銀行業金融機構根據上海市市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。

四、完善個人住房房產稅政策

為銜接優化住房限購政策，《通知》規定對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產稅；購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。由于個人住房房產稅按年征收，因此2025年1月1日起符合條件的購房者可享受本條政策。

“綜合來看，上海屬于全國優質的房地產市場，近年持續好于全國基本面。新政下的市場表現有望更加活躍。”上海易居研究院副院長嚴躍進表示，此次新政出臺恰逢其時，上海樓市即將迎來“金九銀十”的傳統銷售旺季，開發商和中介機構都應把握機會，優化對策。

（聲明：文章內容和數據僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。）

編輯|段煉 杜波

校對|趙慶

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