自“三道紅線”出臺(tái)以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一輪大洗牌，不少房企受制于資金壓力陸續(xù)出現(xiàn)債務(wù)違約。如今，仍然保持未暴雷的房企已經(jīng)為數(shù)不多，民營(yíng)企業(yè)更是少之又少，新城控股（601155.SH）便是其中之一。

然而，根據(jù)新城控股半年報(bào)顯示，公司多項(xiàng)核心經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)持續(xù)下滑，短期償債壓力與日俱增。目前，新城控股手中可用于抵押的資產(chǎn)即將枯竭，作為新城控股掌舵者，“創(chuàng)二代”王曉松面臨著空前壓力。

核心業(yè)績(jī)下滑

根據(jù)新城控股公布的2025年上半年報(bào)告顯示，公司上半年多項(xiàng)核心經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)全面下滑。

其中，上半年?duì)I業(yè)收入221億，同比減少34.82%；利潤(rùn)總額13.07億，同比減少29.44%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)8.95億，同比減少32.11%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~2.86億，同比減少86.31%。

此外，作為主業(yè)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售方面，上半年完成合同銷(xiāo)售金額103.3億，同比減少56.15%。江蘇、天津和山東貢獻(xiàn)前三，分別銷(xiāo)售28.97億、12.72億、10.44億，也是僅有的三個(gè)銷(xiāo)售過(guò)10億的省份。

作為新城控股雙輪驅(qū)動(dòng)的另一部分，商業(yè)運(yùn)營(yíng)則表現(xiàn)比較穩(wěn)定。上半年房地產(chǎn)出租收入64.79億，2024年同期為57.96億，出租物業(yè)從166個(gè)增加到175個(gè)。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，新城控股目前形成了商業(yè)運(yùn)營(yíng)輸血地產(chǎn)銷(xiāo)售的格局。上半年物業(yè)出租及管理收入64.23億，成本18.49億，毛利45.74億，毛利率71.2%。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售收入151.68億，成本139.61億，毛利12.07億，毛利率7.96%。

短期債務(wù)壓頂

經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)下滑只是一部分，對(duì)于新城控股來(lái)說(shuō)，更關(guān)鍵的是如何應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的償債壓力。

根據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)，截至2025年6月30日，公司非流動(dòng)負(fù)債545.05億，其中一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債約為137.88億，而目前手持貨幣資金為91.83億，其中32.01億受限，扣除之后可以使用的資金為59.82億，距離到期債務(wù)還有約78億的差額。

新城控股又該如何補(bǔ)上這個(gè)窟窿？

其此前的做法是抵押吾悅廣場(chǎng)獲取貸款。 新城控股2024年新增以吾悅廣場(chǎng)為抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及其他融資約205億，加權(quán)本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。

如今，吾悅廣場(chǎng)已經(jīng)是公司最為值錢(qián)的抵押物，不過(guò)多數(shù)吾悅廣場(chǎng)已被抵押。

半年報(bào)顯示，新城控股投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值1214.99億，其中1065.27億受限，還能作為抵押物的僅剩下149.72億價(jià)值，如果按照50%抵押率計(jì)算，可抵押現(xiàn)金約75億，大致可以彌補(bǔ)78億的償債缺口。

此外，新城控股也在通過(guò)發(fā)債融資。今年6月，公司成功發(fā)行3億美元無(wú)抵押境外債。兩個(gè)月后，公司發(fā)行10億元中期票據(jù)，并且以2.68%的票面利率，創(chuàng)下了國(guó)內(nèi)發(fā)債利率的新低，兩筆融資稍許環(huán)節(jié)公司燃眉之急。

二代守業(yè)艱難

如今新城控股的掌舵者為王曉松，2019年其父王振華因猥褻幼女被判刑，王曉松臨危受命、火速接管公司。

俗話說(shuō)，創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難，尤其是在如今房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期的階段。

在接手新城控股后，王曉松開(kāi)始收縮戰(zhàn)線，變賣(mài)了部分城市資產(chǎn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)2019年新城控股出售10個(gè)項(xiàng)目，回籠資金約41.5億。

也正式因?yàn)橥鯐运蛇@一波斷臂求生，使得新城控股在“三道紅線”出臺(tái)后避免債務(wù)違約，至今仍未暴雷。

但是，畢竟行業(yè)如今仍未見(jiàn)起色，新城控股也無(wú)法獨(dú)善其身，王曉松仍然面臨著巨大壓力。今年，新城控股以8000萬(wàn)元價(jià)格出售常州總部大廈，該大樓曾是公司早期總部所在地，足見(jiàn)公司如今資金壓力。

因此，王曉松又該如何熬過(guò)這段低谷期？能否避免成為下一個(gè)暴雷房企，拭目以待。