七月份，國家統計局發布的2025年上半年房地產數據，揭示了一個嚴峻現實，即樓市正陷入“不好賣、不敢建”的螺旋下降循環。

數據顯示，上半年全國總投資額為 46658 億元，同比大幅下降 11.2%；全國新開工房屋面積同比暴跌 20%；新建商品房銷售額44241億元，下降5.5%，其中住宅銷售額下降5.2%。

購房者和房企正在互相強化這樣的一個僵局，即：購買力下降，需求不足，銷售量價齊跌，開發商資金鏈緊張，投資水平下降，新房供應下降，宏觀經濟得不到刺激，購買力下降。

在這一僵局下，即便是行業洗牌之后的頭部房企，也不得不面對業績連續下滑的境況。至于腰部及以下的規模企業，出現虧損已經是司空見慣的事情了。

管理大師杰克·韋爾奇說過，任何規模的企業都有可能遭遇創傷，這就是生活，這就是商業。

行業形勢一直險象環生，不過還是有個別房企以多元化“護城河”和專業化壁壘，與當下的行業困境形成了有力抗衡，比如華潤和龍湖兩家企業，近兩年正在由過去招牌式的地產開發商角色漸漸過度到了城市運營商角色，成為了全行業中最先走出來的轉型引領者。

龍湖作為一家民營企業，這波突圍尤為來之不易，無論在戰略上還是戰術上都表現出了特有的步驟和章法，最終實現了自身角色的躍遷，而當下正在進行的舉措和籌謀或將讓龍湖步入更具生命力的發展路徑。

●正現金流

當下，國內房地產市場進入了一個新周期。7月中旬，中央城市工作會議指出，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。

隨著地產開發觸頂回落，房企們正在經歷從“高杠桿、高周轉” 向 “低負債、輕資產” 的根本性轉變。

當下，房企們最推崇的經營模式就是輕重并舉的發展策略，即圍繞“開發+經營”構建核心業務框架，通過住宅開發等重資產業務與商業運營、物業服務等輕資產業務協同發展。這種模式既能保持地產開發的既有優勢，又能通過多元化經營和服務業務保障現金流的穩定。

由于市場變化過于迅猛，目前絕大部分房企的收入依然依賴房地產開發業務，多元化業務收入占比很少超過10%，大多在4%-8%徘徊。

行業總體態勢雖然仍在調整期，但當下還是有個別房企以長期積淀的多元化產業優勢，實現了向新經營模式的過渡。

比如華潤置地，這兩年確立了大資管戰略方向，采用了“3+1”一體化業務模式，即開發銷售型業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務三大主營業務，與生態圈要素型業務聯動。今年上半年，轉型成果進一步鞏固。中報數據顯示，公司實現經常性收入205.6億元，同比增長2.5%，占總營收比重21.7%；非房開業務合計實現核心凈利潤60.2億元，貢獻占比提升至60.2%。

還有龍湖轉型的速度也很快，其“開發+運營及服務”模式已趨于成熟，近兩三年的運營和服務營收占比一直保持在20%以上。

上周發布的中報顯示，龍湖上半年營業收入為人民幣587.5億元，同比增長25.4%。其中，地產開發業務收入為人民幣454.8億元，同比增長34.7%；運營業務收入為人民幣70.1億元，同比增長2.5%；服務業務收入為人民幣62.6億元，同比微增。運營及服務業務收入合計為人民幣132.7億元，同比增長1.3%，占總營收22.6%，貢獻核心凈利約40億元。

在地產開發方面，龍湖乘著“好房子”政策推出，不斷提升產品力，獲得了良好的銷售成績，共計23座城市銷售進入當地市場TOP20，15座城市進入TOP10，上半年共實現合約銷售金額350.1億人民幣，其中一二線城市銷售占比約90%。

深耕多年的商業投資板塊繼續保持增長態勢。中報數據顯示，上半年租金收入同比增長4.9%至55億元，營業額同比增長17%，日均客流同比增長11%，上半年出租率保持97%高位。

此外，資管、服務和智慧營造板塊也處于良性循環狀態。據悉截至到目前，龍湖經營性業務下的四個航道都已經實現了正現金流和自身造血功能。在宏觀經濟收縮的大環境下，取得這一成績實屬不易。

●三盤托舉

龍湖成為轉型先行者并不偶然，這首先有一層戰略性安排。

今年6月龍湖召開的股東大會透露出的信息非常豐富。有關內容顯示，這幾年龍湖提前踩剎車，包括提出以經營性現金流去壓降負債的戰略，到今年底之后，公司僅余不到1400億的有息負債，每年需歸還的信用融資非常少，幾乎用物業管理和智慧營造兩個輕資產行業的收入就足夠覆蓋；而銀行貸款中近1000億，是用經營性資產做抵押，周期基本在10-15年。

現在，債務安全性就是下一個周期的“基本盤”。“基本盤”的最大意義就是，未來龍湖的正向現金流將不用再去償還有息負債，而是可以直接助力商業投資、資產管理、物業管理、智慧營造四個運營及服務賽道。這四個賽道正是通向未來的“增長盤”。

如果說地產開發讓龍湖在第一個地產大周期里躍升至世界500強，那么下一個大周期，這四個賽道將是成長增量的主要牽引力。從最近兩三年的表現看，這四個賽道堪當重任。

在“基本盤”和“增長盤”之后，龍湖還在培育一個“創新盤”。

“創新盤” 蘊藏著未來的可能性。

首先是關于AI的試水。龍湖管理層表示，今年結合AI，公司開始在內部做很多行業級的AI應用試水，從內部試水開始做，未來成熟了會通過龍湖龍智造的千丁數科對外輸出。

其次是今年年初，龍湖推出將各航道產品及服務集成一體的“龍湖”APP，標志著“一個龍湖”直達用戶、深度交互平臺的誕生。目前龍湖APP已接駁購新房、租好房、逛天街、享服務等全生態場景，實現了全航道協同、多功能連通的服務閉環。

目前，完成了轉型的龍湖被多家投研機構看好。最近，申萬宏源證券表示，龍湖集團近30余載穩健發展歷程樹立了公司守信篤行的市場形象。他們認為，公司后續將繼續憑借戰略前瞻、精細運營、財務穩健和城市深耕四大特色穩健前行；考慮到公司地產結算毛利率已在底部區域，減值計提也已經逐步推進，并且多元業務仍然穩步增長，能夠貢獻業績壓艙石，看好公司的長期發展，維持“買入”評級。

今年年中，重慶市原市長黃奇帆在一場峰會上預判，針對全國當前九萬多家房地產企業“全民建房”的亂象，兩三年內開發企業將縮減至兩萬家以內，行業將進入 "強者恒強、專業分工”的新階段，國企、央企及優質民企將主導市場，專注于精細化運營與保障房建設。

龍湖現作為民營房企的頭部，目前多元化輕重并舉的業務組合帶來的高質量增長路徑已經展現，這也成為其穿越周期的關鍵密匙。