就在今天，上海七批次土拍正式開槌，五塊地成交111.16億元，延續了新政的高熱度。

最高熱度的是中鐵置業殺出重圍，溢價率28.08%擊敗8家對手，總價27.36億元、樓板價92225元/m2，拿下楊浦濱江地塊。

最大體量的是建發重返美蘭湖，總價約23.23億摘得寶山組合地塊，樓板價2.1萬/m2。

最讓人意外的是兩家民企搶鏡，新易騰2.7億、長江精工5.46億分別拿地，成為大黑馬。

最穩健的是本地國企上海城建，總價52.4億元拿下真如地塊，樓板價79324元/㎡。

今天總爺就和大家聊聊，這場土拍大戲究竟如何上演。

01

最高熱度：中鐵置業，搶下楊浦板塊地王

今天最熱門的一塊地，毫無懸念是楊浦濱江地塊。

這塊地是濱江九宮格最后一塊限高24米的宅地，隔壁是熱銷紅盤外灘序BUND98，從位置角度看極為出色。

同時容積率只有1.8，地塊前方是限高12米的風貌區，不僅視野直面濱江天際線，還能打造洋房+別墅的低密組合。

無論是從市場影響力、還是資金流轉速度，這塊地都值得房企投入，因此罕見吸引了9家競拍：

上海城建、華潤、中鐵置業、招商、中海、保利發展&上海建工、國貿、北京建工、越秀

最終，中鐵置業以總價27.36億元、樓板價92225元/m2，拿下楊浦濱江地塊，這也是板塊新地王。

中鐵置業是近年深耕上海的央企代表之一，從古美閱華到中鐵世博云境，都為市場不斷帶來驚喜。

更值得關注的是，去年中鐵置業通過遴選，以總價14.26億、樓面價約7.5萬/㎡獲取了附近的風貌別墅地塊。

獲取這塊熱門地塊后，中鐵置業在板塊內兩個項目，可以分攤成本、聯動營銷，如何操盤會成為關注焦點。

期待深耕上海的中鐵置業，將如何展現他們的高端產品力。

02

最大體量：重返美蘭湖，建發再次拿地

今天最大體量的拿地，來自深耕上海多年、最近拿地活躍的建發。

建發重返美蘭湖，與總價約23.23億、樓板價2.1萬/m2，拿下四塊組合低密地塊，總建面超10萬方。

在總爺看來，雖是底價拿地，但建發地塊的含金量非常高。

一方面是地塊密度低，建發也有對應的產品能力。

四塊地容積率1.2-1.6，限高40-60米，大概率將打造洋房+疊墅，匹配建發的產品類型。

并且這個樓板價幾乎與五年前板塊內高層持平，還是稀缺的是低密產品，利潤空間也相對可觀。

另一方面建發在板塊有成功案例，本地口碑很出色。

熱銷紅盤建發云錦灣，2023年6月正式交付，憑借新中式風格的強大實景兌現，收獲了本地客戶的高度認可。

值得關注的是，建發最近在上海大動作不斷，接連拿地下北外灘山壽里片區、新江灣地塊、金山地塊。

新江灣城市燈塔建發海宸，最近開放樣板間，超高空間利用率和超高審美讓人眼前一亮。

這次建發重返美蘭湖，無疑也是為市場注入更多信心，開啟內外開花的新局面。

03

最意外：陌生民企，首次上海拿地

今天最讓人意外的是，兩家民營企業現身上海土拍，首秀就斬獲了兩宗優質土地——

華為供應商新易騰、浙江民企長江精工

這兩頗具黑馬氣質的民企，都是各自領域的佼佼者，具備很強的綜合實力。

1.科技巨頭拿地，可能要做員工宿舍？

首先是青浦新城地塊，由新易騰以底價2.7億競得，成交樓面價15505元/㎡。

新易騰集團創立于2007年，是一家消費級智能終端產品研發、銷售及解決方案服務商，與華為、蘋果等都有深度合作。

新易騰的“數智AI天地”總部基地就在大虹橋，這塊地體量小、總價低，距離地鐵站約400米。

從各種指標看都比較適合做員工生活配套，大概率會內部使用為主，當然也不排除開發銷售的可能性。

2. 建筑民企跨界，這次要玩地產開發？

相比新易騰，另一家民企長江精工則有豐富房地產背景，是鋼結構建筑領軍的龍頭企業。

出乎意料的是，這家低調民企擊敗閔房集團、象嶼地產，以5.46億元溢價率11.19%競得顓橋地塊，樓板價3.66萬元/㎡。

這塊地鄰近地鐵5號線，周邊教育、商業配套都很成熟，適合做精品改善住宅產品。

更關鍵的是，這家企業曾在上海承接過保障性租賃住房項目，無論從企業實力、開發歷史，這次可能是要玩真的了。

雖然有民企陸續離開，但作為全國樓市的龍頭城市，上海依舊不斷吸引全國民企投資，這也是大家在上海買房的底氣所在。

04

最穩健：本地國企，拿下真如地塊

今天另一塊熱門地塊，位于熱度很高的真如翠谷。

地塊出讓面積26423.41㎡，分為兩個子地塊，位于11號線真如站、7號線嵐皋路站之間，它具備兩個巨大優勢：

1. 供應稀缺，大板塊斷供已經超4年；

2. 熱度極高，中海拿地后形成高度人氣；

這個組合地塊吸引了上海城建、中海、招商蛇口，共3家競買人參與現場競價，最終本地國企笑到最后。

上海城建競得普陀真如地塊，成交總價達到52.4億元，溢價率12.79%，樓板價79324元/㎡。

值得大家關注的是，這家國企這兩年持續深耕上海，整體發展不錯。

他們開發的瑞仕半島璟庭，憑借出色區位和性價比優勢，開盤熱度非常高。

剛剛起步的真如翠谷，就迎來了這家國企入場，未來值得期待。

05

政策限制解除，上海熱度依舊

上海是全國龍頭，因此土拍和市場表現，具備很強的風向標意義。

8月25日，上海“外環外不限購”新政落地，成年單身人士享家庭購房待遇、公積金貸款額度上浮等細則，短期內對新房產生直接利好。

而在總爺看來，新政真正的意義在于，它進一步拉動了置換鏈條，從而從根本上深度刺激需求。

所以大家可以發現，盡管8月市場數據表現一般，新房成交量連續下跌，但開發商拿地的熱情并未消退。

一方面新玩家依舊持續入場，新易騰、長江精工都拿下位置不錯的地塊，為市場注入更多活力和信心。

另一方面核心地塊依舊火爆，楊浦濱江土地引發9家競拍，溢價率28.08%也展現出大家對核心資產的渴求。

同時對口碑不佳的房企，大家也需要保持足夠的警惕，很多典型案例，總爺建議多關注交付水平。

對于本輪上海土拍，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。