上海豪宅賽道，突然殺出一個“草原巨頭”。

5年前，恒大以22.95億元的價格拿下虹口區北外灘地塊，豪言要造400㎡頂豪大平層。

5年后，恒大自己先一步“退市”，不過地塊卻神奇“復活”，傳來重啟開發消息——

這塊經由光大興隴信托和伊泰置業接手的“恒大遺地”，終于公示了建筑工程設計方案！

伊泰置業在上海地產圈或許藉藉無名，但撐起它的“后臺”，卻是內蒙古能源界響當當的巨頭——伊泰集團。

從“恒大頂豪夢”到“煤老板接盤”，這塊地的命途多舛。

朋友圈里不少人調侃：這年頭，連煤老板都來上海卷豪宅了？

要知道，現在的北外灘豪宅市場“內卷”到天花板，綠城、華潤、金茂等頭部房企牢牢鎖定頂豪客群。

而伊泰，一家從未在上海獨立操盤過豪宅的企業，真的能盤活爛尾地，在上海豪宅圈闖出一片天嗎？

01

接盤恒大，5年爛尾地的浮沉往事

伊泰接下的這塊地，背后是北外灘一段曲折的爛尾過往。

2020年9月，正值恒大巔峰時期，彼時的它還沒意識到，那場經過38輪競價贏來的“戰利品”，會在日后淪為擱置多年、難以啟動的“閑置地塊”。

當時恒大拿下的HK286A（含03a、03c）地塊，堪稱北外灘“鉆石級”宅地——

毗鄰白玉蘭廣場，步行到黃浦江僅需5分鐘，預計部分高區房源甚至能直瞰江景。

按照恒大最初的規劃，這里要做400㎡左右的純頂豪大平層，案名定為“恒大外灘天璽”，目標客群是上海最頂尖的高凈值人群。

可拿地僅數月，恒大就將70%股權轉給光大信托，自己僅保留30%。

2021年，恒大債務危機全面爆發，項目停工多年，工地甚至淪為“臨時停車場”。

直到2023年底，恒大才徹底退出，將剩余30%股權轉給光大信托，總代價約為6.63億元。

至此，光大信托完全持有項目。

而光大信托畢竟是金融機構，沒有地產開發能力，于是接手不到15天，就火速將30%股權轉讓給伊泰置業——這塊擱置多年的地，才算真正“易主”，迎來能推進開發的“新東家”。

目前，商辦地塊HK286A-03c的設計方案已在2024年10月公示，容積率約4.03，總建筑面積約1.57萬㎡；

而大家更關注的涉宅地塊HK286A-03a，最近也終于放出了建設工程設計方案的消息。

這塊地的5年，見證了房地產行業的起伏，也給伊泰的上海首秀埋下了不少待解的難題。

02

豪橫伊泰，煤炭巨頭的“鈔能力”

能接下這樣一塊 “燙手山芋”，伊泰的底氣究竟從何而來？

有意思的是，開發上海北外灘地塊，并非伊泰置業第一次接盤恒大。

2022年，伊泰置業曾豪擲11.16億拿下呼和浩特主城區2022020號宗地，而摘地的條件之一，是為恒大悅府提供不低于5450萬元的項目復工資金。

當時就有人感嘆，能這么爽快接下“爛攤子”，也就伊泰有這底氣了。

這底氣，正來自伊泰集團的能源家底。一提到煤老板，大家腦海里大概率會先冒出一個印象：財力雄厚，出手闊綽，而伊泰，就是這一印象的“實力代言人”。

在房地產行業整體控成本的當下，這家“煤老板”的“鈔能力”，或許就是它最特殊的優勢。

1988年成立至今，伊泰集團已經從一家地方小煤企，一步步長成了總資產超1000億元的能源巨頭。

業務以煤炭生產、運輸、銷售為基礎，涵蓋鐵路、煤化工，還延伸到房地產開發、現代農牧業。

2024年，伊泰集團在中國企業500強中排名第449位，在中國民營企業500強中排名第227位。

創始人張雙旺曾登頂“內蒙古首富”，如今張雙旺父子更是以185億元財富位列《2024年·胡潤百富榜》第265位。

更讓人驚嘆的是伊泰的“賺錢能力”與“分紅魄力”。

多年來，伊泰集團營收規模常年穩居內蒙古企業前列，2024年10月，旗下上市平臺伊泰煤炭公告向股東分紅29.29億元。

要知道，2024 年上半年伊泰煤炭的歸母凈利潤為32.36億元，這次分紅相當于分掉了2024年上半年賺的90%，被評價為“超預期分紅”。

今年5月，伊泰煤炭再度公告分紅29.29億元，這般迅速又豪爽的操作，展現了強勁的現金流與盈利韌性。

這種“不缺錢”的狀態，也讓伊泰置業有底氣承擔接盤北外灘地塊帶來的隱形成本。

03

規劃巧思，或成北外灘價格洼地？

除了手握資金底氣，伊泰接手這塊地，還握著另一張“王牌”——

拿地成本遠低于當前市場水平。

當年恒大拿地時，樓面價僅5.1萬/㎡；而近期綠城同在北外灘拿地，樓面價已飆升至約12.7萬/㎡。

懸殊的成本差距，讓伊泰在定價時擁有極大的主動權，只要定價合理，這個項目大概率能成為北外灘豪宅里頗具吸引力的“價格洼地”。

畢竟，誰能拒絕“同地段、更低價”的誘惑呢？

而且，從涉宅地塊的公示方案來看，伊泰還是藏著不少“小巧思”。

最新公示方案顯示，HK286A-03a地塊用地面積9963.6㎡，容積率3.47，建設單位是上海恒耕置業有限公司，由伊泰置業100%持股。

其中，整體規劃2棟高層住宅與復合商業配套，6號樓為21F+7F的組合式住宅，層高約3.3米；7號樓為23F純住宅，層高降至約3米。

此外，地塊還需配建1棟5F保障房、社區配套，以及占比不低的商業。

這種“高低配”設計既能保證低區洋房的低密舒適度，又能讓高區享受到江景視野，在寸土寸金的北外灘也算是合理利用了土地資源。

更關鍵的是項目定位的調整。據網傳消息，原本恒大計劃的400㎡頂豪戶型被砍掉，取而代之的是中小型改善產品。

這步棋不難看出伊泰對這個項目有自己的考量和思路——

當前上海北外灘頂豪客群早已被綠城、華潤等頭部房企鎖定，周邊項目大多主推120㎡朝上的大戶型。

伊泰作為新入局者，主動舍棄純粹頂豪的社區屬性，選擇專攻中小型豪宅，反而能避開正面競爭、找到差異化空間。

而且，更小的戶型意味著更低的入手總價，對想躋身北外灘豪宅圈的購房者來說，無疑是降低了準入門檻！

可見這個項目將來預計是實打實的頂流，可開發難度也不容忽視。

一方面，是地塊內還有著多處歷史保護建筑，共計約5600㎡。

規劃要求“盡可能實施原址保護”，這意味著伊泰不僅要在設計層面實現“新老建筑空間協調”，施工環節更要時刻兼顧歷史風貌的保護。

對從未在上海獨立操盤過的伊泰而言，這無疑是道高難度考題。

另一方面，地塊要求商業占比不低于35.55%、辦公占比不超過20%，商辦部分還需整體自持至少20年。

這對開發商的運營能力提出了嚴苛考驗，更關鍵的是，項目本身體量有限，卻要塞進大量商業配套，后續市場能否買賬，仍是未知數。

04

地產布局，伊泰的上海豪宅夢

或許有人會問：伊泰做能源是巨頭，做地產靠譜嗎？

作為伊泰集團下屬全資控股子公司，伊泰置業并非“地產新手”，其業務集中布局在呼包鄂城市群，并拓展到海南、四川、北京、河北、新疆等省市。

目前累計開發面積超440萬平方米，形成“伊泰天驕系列”“伊泰華府系列”“伊泰晴翠系列”三檔產品開發線。

而豪宅項目中，最典型的是位于東二環天府門廊的成都伊泰天驕。

光是設計團隊就足夠“豪橫”，項目重金禮聘澳大利亞建筑大師、同時也是悉尼奧運會場館設計者菲利普?考克斯博士，親自擔任項目規劃設計師。

2024年，該項目一套500㎡頂躍以超4600萬元的價格成交，掛牌僅30多天就賣出，成交單價高達9.3萬/㎡——這樣的市場表現，足以證明伊泰的產品力有多能打。

既有拿得出手的豪宅產品，又有扛得住壓力的資金底氣，妥妥的實力型“豪”。

綜合來看，伊泰置業的優勢很明顯，不缺錢、過往有豪宅開發經驗、地塊基礎條件優越；

但短板也很突出，在上海的品牌認知度低、團隊缺乏上海經驗、項目隱性成本高。

這塊擱置5年的地，既是伊泰的“上海敲門磚”，也是檢驗它“豪宅能力”的試金石。

如今，規劃方案也已公示，伊泰的上海豪宅夢最終會走向何方——

是盤活爛尾地成為“逆襲樣本”，還是陷入困境成為“新的遺憾”，或許只有等到項目入市的那一天，才能見分曉。

但無論如何，伊泰的入局，都給競爭激烈的上海豪宅市場，添了一段值得關注的新故事。

畢竟，誰不期待看一場“草原巨頭”在上海灘的“豪橫突圍”呢？

對于伊泰北外灘，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。