上海樓市最近又掀起了價(jià)格新高。金陵華庭新盤(pán)開(kāi)盤(pán)，均價(jià)20萬(wàn)/㎡，頂樓復(fù)式單價(jià)32.68萬(wàn)/㎡，總價(jià)2.8億。這已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的豪宅，而是進(jìn)入了天價(jià)豪宅時(shí)代。

2024年上海豪宅單價(jià)普遍在20萬(wàn)左右，中海順昌玖里21.4萬(wàn)，翠湖天地六期28萬(wàn)，陸家嘴濱江凱旋門(mén)最高30.22萬(wàn)。2025年，保利世博天悅以30.27萬(wàn)刷新紀(jì)錄，僅三個(gè)月后，嘉里建設(shè)的金陵華庭就突破了32萬(wàn)。廣州鵬瑞1號(hào)更甚，單價(jià)56.5萬(wàn)/㎡，總價(jià)12.2億。

豪宅的銷(xiāo)售速度也令人咋舌。金陵華庭首期158套房，3小時(shí)售罄，入賬92.34億。這背后是超高凈值人群的避險(xiǎn)需求。經(jīng)濟(jì)不確定性增加，豪宅成為實(shí)物黃金。但這種熱度主要集中在頂層復(fù)式等稀缺資源上，一棟樓也就一兩套。

與豪宅市場(chǎng)的火熱形成鮮明對(duì)比的是普通住宅市場(chǎng)的疲軟。今年前7個(gè)月，上海新房銷(xiāo)售面積同比下降4%，銷(xiāo)售額下降6.5%。70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，新房?jī)H3個(gè)城市上漲，二手房全軍覆沒(méi)。上海新房?jī)r(jià)格微漲，主要是豪宅拉高了平均值。

北京豪宅最高18萬(wàn)/㎡，遠(yuǎn)低于上海。李嘉誠(chéng)在北京的項(xiàng)目備案價(jià)9.07-9.97萬(wàn)/㎡，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)降至7萬(wàn)左右，還搞了差價(jià)補(bǔ)貼。北京樓市比上海卷得多，降價(jià)促銷(xiāo)已成常態(tài)。

豪宅價(jià)格能持續(xù)攀升，主要因?yàn)閮蓚€(gè)因素：

限價(jià)放開(kāi)后開(kāi)發(fā)商自主定價(jià)，以及稀缺性推高溢價(jià)。頂層復(fù)式、景觀資源、私密性等，都成為高價(jià)的支撐點(diǎn)。但這種高價(jià)只是少數(shù)，一棟樓也就一兩套。

普通住宅市場(chǎng)則面臨去化壓力。上海二手房庫(kù)存已突破17萬(wàn)套，總價(jià)300萬(wàn)以下房源占比近半。300萬(wàn)以下房源成交占比升至54.86%，剛需成為市場(chǎng)穩(wěn)定器。而豪宅市場(chǎng)卻在不斷刷新紀(jì)錄。

市場(chǎng)分化已成定局。核心城市的核心地段核心戶型仍是保值增值首選，但代表不了整個(gè)市場(chǎng)。豪宅熱賣(mài)不等于市場(chǎng)整體回暖，搶豪宅和搶普通住宅是兩個(gè)概念。

值得注意的是，今年上半年上海總價(jià)3000萬(wàn)以上新房成交1096套，全年預(yù)計(jì)2000套，而去年全年1500多套。總價(jià)過(guò)億豪宅上半年成交19套，15套在上海。豪宅在一線城市井噴，但普通住宅市場(chǎng)仍在調(diào)整。

樓市分化已成常態(tài)，豪宅價(jià)格的天花板，可能真的沒(méi)有。但對(duì)普通人而言，與其關(guān)注那些32萬(wàn)/㎡的豪宅，不如關(guān)注自己能負(fù)擔(dān)得起的房屋。理性看待市場(chǎng)才是正道。