今年9月，深圳樓市發生了一個重要變化，一個新的置業通道，正向更多家庭打開。

深圳安居型商品房的申購條件，已在部分項目試點放寬，輪候冊以外的家庭，也有機會申購了！

或許很多人并未察覺，過去我們所熟知的安居型商品房、人才房以及共有產權房這“老三樣”，在現有房源售罄后將不再新增供應，逐步退出歷史舞臺。

早在今年5月，深圳就已明確將構建全新的“配售型保障性住房”體系。

新舊體系最大的不同在于，未來的配售型保障房將徹底與商品房市場“絕緣”，實行嚴格的封閉流轉，無法再獲得完整產權并上市交易。

“市場的歸市場，保障的歸保障”理念就此全面落地。

而這也讓那些存量房源成為了政策過渡期下，彌足珍貴的“末班車”紅利。

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安居房新政來了

在深圳保障房的演進歷程中，幾種不同類型的住房扮演了重要角色，服務于不同階段、不同類型的人群：

四種保障房中，安居房定價最低且能獲得100%產權，但由于僅面向已關閉的輪候庫內人員銷售，導致庫外的人想買買不到。

這一局面，在9月9日迎來了轉機。

南山區山樾灣與大鵬新區帆灣海寓發布配售通告，明確在面向安居型商品房在冊輪候家庭公開配售2次（含本次）后，如有剩余房源，將向輪候冊以外、但同樣符合安居型商品房申請條件的家庭進行配售。

目前，這一申購條件的放寬只在上述兩個樓盤試點，未來有進一步推廣的可能。

這項政策翻譯成白話就是：只要一個家庭滿足“本市戶籍+5年社保+深圳無房+5年內無房產轉讓記錄”等條件，未來就有可能申請到安居房了。

不過，已經進入安居房輪候庫的家庭有優先權，可以先享受最后一輪“專供”的配售，從下一輪配售起，作為第一隊列優先選房。

無論“庫內家庭”還是“庫外家庭”，在選到房子之后的權益，包括按揭政策、公積金使用、房屋權益等，都是同權的。

此次安居房申購條件的放寬試點，與此前人才房增設隊列的邏輯一脈相承，都是為了盤活存量資產，讓好房子匹配到真正有需要的人。

在當前強調“促進房地產投資盡快恢復增長”的背景下，此舉不僅能加快保障房去化，為經濟增長貢獻力量，更能實現巨大的社會效益，提升民生福祉。

對于市場而言，這是一個重要的信號：

對于廣大的“庫外家庭”：一個全新的、總價更可控的置業通道已經打開，應密切關注后續項目的配售信息。

對于仍在庫內的家庭：隨著“競爭者”的增多，你們的優先選擇權變得更為珍貴，把握住最后一輪的“專供”機會，至關重要。

02

不可忽視的資產屬性

未來的配售型保障房最重要的是居住屬性，而過去的保障性住房，最不可忽視的是資產屬性。

最近幾年，不管市場如何波動，深圳賣得最好的，購房者愿意用真金白銀投票的，一直是核心地段的保障房。如：

• 沙井共有產權房珈譽府，8000多人搶1700多套房，開盤即售罄，成為2024年最火爆項目。
• 會展新城人才房華發新城，2023年推出3160套房，實現100%售罄，斬獲了2023年度深圳人才房面積、套數、金額的“三冠王”。
• 前海人才房深業云海灣，引發罕見的萬人搶房，10896人爭搶718套房源，兩天即告售罄。

如果拉長時間看，深圳最賺錢的房子，依然是核心區域的保障房。

如經濟適用房——僑香居，單價從9000元/平到近15萬/平，需要多久？答案是只要十年，十年翻16倍。

這些案例說明：判斷一個房子有沒有資產價值，核心從來不在于它是商品房還是保障房，而在于它坐落在哪里。

而且相比于商品房，保障房還有諸多優勢，以安居房為例：

而此次安居房申購條件的放寬，就提供了一個絕佳的觀察樣本：作為首批試點項目之一，位于南山前海片區的山樾灣是很多購房者都在關注的項目，最核心原因就是地段和價差，如下圖所示：

03

正在消失的上車機會

無論是安居房還是商品房，最終決定其價值的，還是地段。

當前，全球資本市場正迎來新一輪的價值重估。隨著美聯儲降息周期再次開啟，人民幣資產長期被低估的價值洼地正被快速填平。

越是錢多的時候，錢越“挑剔”。它們只會涌向那些最稀缺、最能代表國家未來的區域。

放眼全國，誰最能代表國家的未來？答案里一定有前海。

過去，我們談論前海，多是基于規劃。而現在，前海的價值已經全面兌現。

首先，是鏈接全球的“貿易樞紐”與“金融高地”。

2025年上半年，前海蛇口自貿區進出口總值高達2608.6億元，以一區之力占據廣東自貿區總值的約2/3；同期實際使用外資占深圳總額的59%，成為外商投資名副其實的“首選地”。

截至目前，其新設QFLP基金規模占深圳九成以上，QDIE額度占深圳市八成，牢牢掌握了跨境投融資的“先行權”。

其次，是定義未來的硬核科技——“具身智能港”。

以騰訊“互聯網+”未來科技城（可容納7.5萬人）為核心，這里不僅匯聚了騰訊、華為等巨頭，更吸引了億嘉和、拓斯達、道通科技、追覓科技等一大批行業中堅力量在此布局，以及鹿明機器人、戴盟機器人、銀河通用等新銳企業在此集結。

這不僅是一個萬億級的產業布局，更是中國從數字智能邁向物理智能的國家意志。

我們很難再找到第二個區域，能像前海這樣，將科創、金融、貿易三大創富引擎集于一身，并讓它們彼此賦能，協同共振。買入前海，就是買入中國未來核心的增長極。

像前海這樣的地段，其買入門檻之高可想而知。

但是當下，安居房申購條件的放寬，提供了一個極為罕見的機會。

山樾灣以3.7萬/㎡起的價格，為深圳庫外家庭打開了一個難得的買入機會。

這個機會之所以被稱為難得，是因為其雙重稀缺性。

首先，安居房作為一種政策紅利正在退場，本身就賣一套少一套。

其次，把范圍縮小到整個南山和前海片區，在目前深圳所有在售及待售的安居房源中，山樾灣是唯一的選擇。

更難得的是，山樾灣不僅是4900戶純安居家庭的純粹社區，還擁有前海新房市場中最緊俏的兩房戶型，而且建面約70㎡兩房還可以改3房，這類中小戶型產品填補了前海市場空白。

隨著“配售型保障性住房”時代的到來，安居房這種有機會獲得完整產權、并與商品房市場接軌的保障房，已經是賣一套少一套的政策福利。

無論是庫內還是庫外家庭，都希望你們能抓住寶貴的上車機會。