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你遲遲下不了決心賣房子的原因

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有一陣子沒有分享了,最近的投資體會有很多,但關于房地產,我實在是覺得沒有太多想講的。但由于后臺的咨詢一直不斷,令我體會到:有很多粉絲依然是處在買房OR買房“上下不得”的焦灼狀態,而其中有一些更是已經是來來回回咨詢過好幾次的童鞋,更有的時間可以長達接近2年。

這讓我意識到,僅僅是把行業與市場的問題講明白,并不意味著人們就可以明白該怎么做、以及他們會果斷的做。

讓我們把集中性的問題再描述一遍:許多粉絲關心的重點,并不是賣不賣房——事實上,當人們發出“我是不是應該把房子賣掉”這個問題時本身就已經暗示了他們的取向,而是以什么價格、在什么時機賣房子,許多人處在的心理狀態是“舍不得”、“不甘心”、“想著等等會不會來個反彈”……——和股市一樣。

市場上大量的觀點對此的答案是:簡單粗暴又流于大路貨:統一的觀點是賣掉,理由是市場將長期下行。

首先,我要闡明一點的是。針對粉絲的賣房詢問,我從來都不是簡單的一個建議:賣。我更是從來不贊成僅僅是基于市場波動而賣房子(以及買房子)

我把我的過往在文章(包括付費文章)里分享的看法分為兩層來說,用大白話說:

一、市場與行業趨勢的分析。

這就是上述我們隨處可見的博主給出的答案的理據所在,要賣房子,原因是市場會繼續跌。

結論上,我沒有二致,在2022年我就明確表達市場會邁入長程調整的觀點——那時候我提出的觀點是:本輪房地產調整堪比1998年那一輪。至今依然不變,在面對粉絲的提問時,我常常坦率的回復說:如果僅僅是基于未來市場走向判斷的話,那么還是會跌

在《》、《》兩文中,我從宏觀、微觀兩個角度,分析了市場調整的方向與時長,尤其是市場將會調整到何種程度的兩個動態指標——我認為那兩個指標更加的有直觀價值,普通人容易理解。這是我和市場上流行觀點的不同之處,當然,也許我是錯的,但我選擇按照這樣的指標去行動。

但我要強調的是:僅僅是市場與行業的波動分析,并不足以令我們做出賣出的決定。或者說,人們在房地產市場的很多決策,并不單單來自于市場波動,并不是說未來市場走向會跌,我就一定要賣房子/或者我建議你一定要賣房子。如果僅僅是出于市場波動而做出行動,最終一定是導向投機。

所以,完整的框架一定包含下述。

二、家庭財務狀況的分析。

這是我在接受咨詢的時候,必要詳細詢問的部分。促使我這么做的邏輯也非常簡單:

我主張個人高度關注于兩個指標:家庭的資產負債表與現金流創造能力,如果你的家庭資產負債表完好,以及如果你的家庭現金流創造能力依然OK(這些涉及到總負債率、月供收入比指標),那么,你完全可以不賣房子的。這些我都寫在了上面的文章里,有興趣的童鞋可以翻閱。

三、房產的分析。

并不是所有的房子都要賣掉,不存在一個一刀切的說法,有的房子不需要賣。我們未必可以窮盡這樣的房子類型,因為千變萬化,但我們可以確立一點:什么樣的房子應該賣掉它。

1)價值競爭力下降的房子、不創造現金流或者很少的房子,即便是未來市場反轉,這兩類房子也難以有起色。比如不滿足我的“剛需三寶”、“改善四寶”的房產,我會選擇賣掉,遠期競爭力會下降。比如大的別墅、毛坯房,難以出租或者是租金收益率太低(低過2%),留著的意義也不大。

2)家庭的唯一自住房,我并不主張賣掉。家庭應該擁有一套自住房(尤其是有孩子在讀書的家庭),這事關家庭的生活質量與幸福指數(當然,這要從屬于上一個資產負債表的指標,如果負債太高,生活太苦,自住房也得賣)。我曾經也有過憂慮,理論上所有的房產都可以賣掉,但后來想想,人生不全是買賣,有一套零負債的自住房,歸屬感會更好。以及,如果你有能力通過投資賺錢,不賣房也可以有辦法。后來我就打消了這個思想,人也輕松了很多。

以上是我的框架,我是這么認為,也是這么行動的。至于說對錯,也許各有50%可能,但我對此都做好了準備。這恰是我下面要重點說的。

基于上述的兩個框架,道理是不難講清楚的。很多粉絲到了這一層,可以在不到10分鐘內就能把自己的情況計算得一清二楚。

但是,即便是他們計算的明明白白,就一定能夠轉化為行動嗎?

完全不是,甚至說,表現在不少粉絲身上,都恰恰相反,這是我注意到的一個重要現象。道理是明白了,但是遲遲不行動。他們很想找到一個確定性——是不是未來的房價就一定跌,會不會來個反彈呢?他們很不甘心現在的價格還要被買家再狂砍幾刀才能賣掉,他們也很擔心賣掉了房子之后市場反彈了自己賣虧了,他們更關心新一波政策什么時候會出來會起到怎樣的效果……總之,各種擔心、各種不甘心、各種揣測。

這樣的經歷我有過。所以,這個心情我非常能夠理解。

但,容我明確的說一句,我在經歷了多年同樣的心路歷程之后,我對自己的剖析是一句話:我只是不愿意面對做錯決定的那個后果。所以,我要翻來覆去的分析、對比、揣度、詢問,我要窮盡所有的變量,讓我的決定和市場的最終走向嚴絲合縫。在那個功課完成之前,我要不斷的“研究、研究、再研究”,直到……我把所有的好機會都錯過——在我過去的投資與生活中,這樣的事情我干過好幾次。

時隔多年我才警醒,我才意識到:這就是一種操蛋的“完美主義”包袱。事實上,無論是投資還是人生,都不存在“完美的決定”。大多數事情,都是一思二思之后就可以行動了,在行動之中邊做邊修改。而且,我上面所謂的“研究”,根本不叫“研究”。沒有人可以窮盡所有的變量,也不需要。往往是,等你窮盡了變量之后,黃花菜都涼了,好時機全錯過去了。

說的就是這幾年。從2022年開始,有一些粉絲堅定的選擇相信我,我賣房子,他們也賣,我去買ETF他們也買,我去買港股他們也去買。但事實上,我在做這些的時候,我并不知道未來會怎樣,我更不知道會賺錢。但是,在彼時彼刻,我的分析告訴我:你需要往前走一步。那不是一個愉快的過程,但你為過去挽一個疙瘩,會有一個意想不到的好處:你發現你了卻了一樁心事,可以全身心投入未來全新的更有價值的事情里去

同樣,也有不少粉絲在這個過程中,選擇了離去。包括開頭所說的,有一些粉絲翻來覆去詢問了我2年,但是房子還是沒有賣。

這就等于是“內耗”。把自己陷入一個“要不要做決定”、“萬一錯了怎么辦”的半空中,上,上不去,下,下不來。

我接收的咨詢里,許多人給我的感覺,并不是表面上的買房賣房問題,這些才是表面之下的那個底層

今天對于我,我當然希望不做錯,我依然也怕做錯,但和以前相比,我現在可以坦然面對“我做錯了”,我將重心放在:避免災難性的犯錯。在今天這個時候賣房子,哪怕是你賣了之后它反彈了,都夠不上災難性的錯誤。

所以,如果還是有粉絲來問我賣不賣房子,我會請你看完我之前的文章,以及這一篇,之后我補充如下三句話:

1)大膽做出一個不完美的決定,一個不完美的行動,遠勝于一個完美思考但不行動,更罔論思考必有缺陷。

2)賣房或者不賣房都可以有完整的邏輯鏈解釋,最終只有時間才能告訴我們對錯,不是人。如果你決定賣出房子,賣掉之后不要再看房價,一眼都不要,不要回頭看,輕裝上陣往前看,去做更有價值的事;而如果你決定不賣房子,那么,也不要再看房價,出租出去安心當包租公就好了。

3)價格與時機是細部。賣什么價格、何時賣,實際上并不由你定(尤其,這是買方市場),以何等價格何時賣掉你的房子,是買賣雙方談判出來的。它要從屬于上面你的目的和策略,賣不賣,要比什么價格賣、什么時候賣,更重要。賣不賣是戰略問題,其它要從屬于這個。

人生要懂得把握何謂“重要的事”,學會這個才能進入投資的大門,大多數人在房地產賺到了錢,但未必學會了這個道理。也許,可以將之作為本輪房地產大調整給到我們的一大教訓與啟發吧。

前面我說過,在9月份我會發出我的投資框架第三篇:面向未來10年的投資思路。但一直拖到現在還沒有成行,我會在這幾天把它完成,再和大家分享交流,也歡迎童鞋們后臺踴躍表達自己關于未來的投資高見。祝大家發財。

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