陽臺占比近五成的住宅，即將出現

文｜鄧浩志

建筑新規：成都允許陽臺占比 30%

我開過一個玩笑：有沒有可能，一套房子打開門，只有陽臺？現在看來，這個玩笑一點都不好笑，甚至正在一步步逼近現實。根據最新公布的建筑規范，成都將允許住房陽臺占比 30%。

由于陽臺面積只算一半建筑面積，實際可使用面積的比例將遠高于“套內建面 30%”。換句話說，未來成都會出現“近一半面積都是陽臺”的住宅。我確信，這個“陽臺”并非大家傳統理解中的陽臺，而更多會以“陽改房”的形式被包裝成室內空間。

樓市低迷，又恰逢國家倡導“好房子”，為了順利賣地，各地紛紛通過擴大陽臺面積“默許”開發商偷面積，以此刺激土地財政。結果，“偷面積”從暗箱操作變成明面標配，甚至進入白熱化競爭：一個地塊若不允許“偷”面積，可能連問津的房企都沒有。于是，城市之間掀起偷面積的“軍備競賽”——你允許 10%，我放開 15%，他直接給到 20%；如今陽臺占比已到 30%，未來會不會 40%、50%？畢竟，只要套上“建設好房子需要更多多功能、半戶外空間”的說辭，怎么都好使……

前段時間，某一線城市傳出“嚴禁偷面積”的消息，市場一度恐慌。然而連續幾塊地流拍后，政策又悄悄松動，最終只把“偷花池”列為禁區。不少同行看后哭笑不得。如今，成都再次在陽臺占比上“擴軍”，其他城市若坐等買地資金全部被成都吸走，顯然不會甘心。接下來，會否再來一輪樓盤陽臺面積的“大干快上”？我看這波無序競爭已勢不可擋……

重要消息：廣州自持房能賣了！

關注一則樓市“舊聞”。9 月底，廣州宣布了一系列政策：房企自持商品房可對外銷售、商辦可改建為保障性租賃住房、工業用地可先租后買等。此前我已聊過“商改住”，這次重點說說“自持商品房可售”。也就是當年樓市火爆時，土地出讓競價到頂后，轉入競自持比例的地塊上建起來的、原本不可銷售的，自持的租賃住房物業。

政策意圖很明顯：幫開發商渡難關。自持物業若能套現，房企可回籠更多的現金，對于償債、籌集施工款項等都很有幫助。不過受益面較窄，僅是持有此類自持物業的房企能享受，且廣州歷年“競自持”的地塊總量并不大。

該政策不算“新”。毗鄰的佛山早在兩年前已允許房企出售自持物業，只是未公開宣布而已；不少城市也有類似做法，廣州算是跟進較晚。

政策落地后，市場可售房源將增加，新房庫存放大，本就承壓的新房市場壓力更甚。好在這類房源總量有限，總體影響尚可控。

樓市下行，通過取消限購、限價等限制性措施刺激市場無可厚非。但修改已出讓地塊的合同條款，是否損害契約精神？是否對當年未競得地塊的企業造成不公？這些問題值得深思，而且要從法制建設，商業契約精神傳承的角度進行思考。