大家幫2025年北京市場的第10篇推送

現在的北京，沒點本事還真賣不了房了。

這句話的核心是"賣"，而非"買"。確實，從2024年開始的北京樓市，無論是二手房還是新房，北京樓市已徹底轉向"買家市場"。

無論是二手房業主還是新房開發商，在2025年賣房這件事上，真得憑“本事”吃飯了。

尤其是北京二手房市場，它的表現一直是北京樓市的晴雨表。

2024年1月至今，完整的21個月時間，北京二手房成交，只有兩個春節假期的2月份的成交量在1.2萬套的榮枯線以下，其他19個月均在1.2萬套以上。

圖源京樓銷售排行榜

榮枯線以上的19個月中，還有8個月達到1.5萬套以上，1.5萬套一般是市場上行趨勢的分界線。

尤其今年前9月，就有4個月達到1.5萬套以上，成交量最低的2月份，也有1.19萬套，無限趨近于榮枯線。

2025年前9個月，北京二手房共計成交130531套，達到去年全年175678套成交的74%，達到2023年全年155433套成交的84%。

北京二手房月度成交數據

雖然今年北京的二手房市場延續了去年的成交態勢，但是從二手房掛牌量來看，今年確實有“不降反增”的趨勢。

2024年，因為930新政的作用，北京二手房出現了一波成交高峰，直到今年2月份，鏈家官網的前臺掛牌量從巔峰期的15萬+，直接降到了12萬+。

去年新政，確實消耗了不少二手房存量，但不能阻擋的勢頭是：

二手房成交量越大，想賣的人越多。

北京今年二手房掛牌量，在經歷了12萬+的相對低的水平之后，又一路飆升，如今又站上了14萬+的高點。

圖源北京鏈家官網（2025.10.23數據）

但北京二手房市場，并沒有呈現“量升價漲”的繁榮狀態，反而是掛牌量、成交量居高不下，但房價卻持續下探。

前兩天，國家統計局也發布了2025年9月份商品住宅銷售價格變動情況統計數據。

其中，北京9月份二手住宅價格環比上月下降0.9%，繼3月份環比0.5%的上漲后，北京二手房住宅價格已經連續6個月下探。

可怕的是，2024年的北京二手房銷售價格，已經相較于2023年整體有一個7.1%的降幅。

圖源國家統計局官網

同時，今年9月份北京二手房的價格相比去年同期下降2.7%，1-9月相比去年同期下降2.3%。

雖然降幅有所收窄，但仍沒有扛住持續下探的勢頭。

圖源國家統計局官網

雖然北京具體的二手房價格，我們并沒有辦法獲得準確的數字。但從安居客官網的房價板塊，我們大概也能了解個大概。

近10年，北京二手房的掛牌均價已經從2018年的最高點5.99萬/平，下降到今年10月份的4.18萬/平，降幅已超過30%。

數據源自安居客官網

而最近的10月，北京二手房掛牌均價達到4.18萬/平，相比于上個月有0.48%的漲幅，但相較于去年同期有超過9%的降幅。

如果二手房價繼續下探，北京的房價到年底可能會降至與2015年3.9萬/平的水平。

安居客官網二手房掛牌價格（10.23）

至少今年到目前為止，北京的二手房市場，仍然是“以價換量”的狀態。

但面對“越賣越多”的二手房市場，降價似乎成為了賣家唯一的入場券。

但降價也只是擁有入場資格，真正的競爭已上升到房源綜合素質的比拼。那些僅有價格優勢而缺乏地段、配套、產品力支撐的房源，即使一降再降，也難以打動越來越挑剔的購房者。

新房方面，“好房子”似乎也從一開始的尚方寶劍，變成了參與競爭的“入場券”。

當所有項目都宣稱自己是"好房子"時，平庸就意味著被市場拋棄。沒有“好房子”之外的獨特優勢，也很難在繁雜的市場競爭中站穩腳跟。

而如今的北京新房市場，"稀缺"和"便宜"已成為資產安全的兩大護城河。

先說“稀缺”，它不僅體現在配套資源上，還體現在項目基于區域的特殊性。

剛過去的9月底到10月初，北京遠郊區的兩個新盤以強勢的網簽成績，讓整個北京市場都刮目相看，他們分別是9月21日開盤的懷柔北京建工嘉棠澐璽，和9月27日日開盤的延慶中建臻源府。

開盤一個月的北京建工嘉棠澐璽，目前全盤網簽去化進度165/224，網簽去化率73.7%。

北京建工嘉棠澐璽網簽數據（10.23）

開盤不到一個月的中建臻源府，目前全盤網簽去化進度241/318，網簽去化率75.8%。

中建臻源府網簽數據（10.23）

這兩個新盤的熱銷，充分說明了遠郊區的核心區對于“好房子”的需求，嘉棠澐璽和臻源府恰恰填補了區域內“沒有好房子”的空白。

兩個遠郊區的新盤，也能告訴我們，區域的“唯一”才是當下“賣房”的關鍵，對于那些同區域內擁有眾多選項的新房板塊，沒有獨特的優勢，在當下的市場環境下，幾乎不可能脫穎而出。

還有通州城市副中心的中建運河玖院，同樣開盤一個多月，764套拿證房源，網簽套數已經達到550套，網簽去化率逼近72%。

中建運河玖院網簽數據（10.23）

而運河玖院的熱銷，除了自身極其所有“好房子”元素外，更具備獨家的大運河河景資源還有亞洲最大的地下交通樞紐副中心站的天然優勢。

產品并非不可復制，但位置是絕對不能效仿，運河玖院的資源稀缺性價值凸顯。

還有海淀的功德寺和樾望雲、和樾玉鳴雙雄，包括永豐南的頤海澐頌，“中關村軟件園+上地學區”幾乎就是其穩定的王牌。騰訊、網易、百度、新浪等互聯網大廠云集的中關村軟件園，號稱宇宙互聯網中心，還有地塊所在的上地學區是海淀17個學區里面唯一一個初中派位基本沒有坑校的的片區。

這種獨特的產業學區資源稟賦，是其他任何區域望塵莫及的。

“一招鮮吃遍天”，用在當下的北京新房市場，同樣適用。

另外，將“價格”做到極致，也是當下新房能突出重圍的殺手锏。

比如，大興禧悅興城以周度199套、1.76萬平、5億的網簽成績，空降北京2025年第41周三冠王。

圖源京樓銷售排行榜

其最大的優勢，就是價格，禧悅興城的網簽價格只有2.84萬/平，其周邊2公里的兩個主力在售新房的網簽均價都在4.5萬/平左右，具備絕對的價格優勢。

禧悅興城的主力戶型是約65-117平，剛需剛改戶型，在當下的北京樓市，能主力做小戶型一居、兩居的商品房項目非常少，市場有些供需錯位，而禧悅興城的出現，實際上填補了目前北京新房純剛需市場的空白。

禧悅興城最低首付只需要30萬，可以說 它的價格便宜到，讓你能忽略到它其他的問題。

還有順義的金茂北京國際社區，它在今年1-9月份以378套，不僅成為順義新房成交扛把子，更在眾星云集的全北京新房市場，擠進TOP10。

圖源京樓銷售排行榜

對于金茂國際社區，其最最核心的競爭力，也是價格。

項目的網簽均價只有2.24萬/平，而且其做了最小50平的一居戶型，將北京買房的總價控制在最低的100萬出頭。

總價100萬出頭，就意味著最低首付只需要不到20萬。

什么是北京新房的極致？金茂北京國際社區的最低單價和總價就是極致。

但出頭的項目畢竟是少數，大部分項目在大環境下幾乎都泯然眾人矣。

好房子元年，眾多好房子項目撲街，而好房子之前的大量存量新房項目，則更是沒有“活路”，活活被拖著毫無自救之力。

激烈的市場競爭中，平庸就是原罪。

總的來說，賣房的"本事"，就是把一個優勢做到極致。

今年的北京樓市已經給出明確答案：賣房的"本事"，已從簡單的營銷技巧，升級為對稀缺資源的把握能力、對客戶需求的精準洞察、在激烈紅海中找到差異化定位的戰略智慧。

因為在現在的北京樓市，沒有真正的獨特優勢，真的賣不掉房了。買方市場已徹底定調，唯有真正有"本事"的賣家，才能在這場殘酷的競爭中勝出。

以上。

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