步入傳統(tǒng)“銀十”節(jié)點(diǎn)的青島樓市，整體市場(chǎng)成色并未發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，依舊在低速運(yùn)行的基調(diào)中延續(xù)“局部熱點(diǎn)凸顯、產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)成交”的核心特征。

具體來(lái)看，海信金沙灘、金茂璞悅世園、上郡賦等四代宅憑借錯(cuò)層多露臺(tái)贈(zèng)送、全維社區(qū)配套或客廳6.5-6.8米大挑空等差異化優(yōu)勢(shì)，持續(xù)占據(jù)改善客群的關(guān)注榜單；而 青特璟云、 中歐金茂錦棠等新盤(pán)，則通過(guò) 產(chǎn)品層面的“進(jìn)階”持續(xù)攪動(dòng)成交。

NO.1 商品房簽約情況

根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-10月青島共計(jì)簽約商品房72574套、約898萬(wàn)㎡，簽約總金額1249億，較去年同期分別下滑8.5%、8.8%和6.7%。前10個(gè)月商品房簽約均價(jià)為13916元/㎡，同比上漲2.3%。

（2025年10月商品房供銷價(jià)數(shù)據(jù)為10.1-10.30）

10月商品房繼續(xù)走低，僅新增供應(yīng)1220套、18.97萬(wàn)㎡，簽約同樣持續(xù)下滑，簽約新建商品房4828套，約65.8萬(wàn)㎡，銷售總金額79.4億元，簽約套數(shù)環(huán)比下滑40.9%，簽約面積和簽約金額大幅下滑38.4%和47.2%。受簽約結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，10月簽約均價(jià)為12067元/㎡，較上個(gè)月明顯下滑14.2%。同比套面金全部下滑，14.2%、8.1%、25.5%，簽約均價(jià)下滑18.9%。

其中商品住宅新增824套，約9.78萬(wàn)㎡，簽約3655套、約46.17萬(wàn)㎡、銷售總金額65.34億元，簽約套數(shù)、簽約面積、簽約金額較上個(gè)月均大幅下滑，降幅在四成左右，分別為35.9%、39.0%、46.1%。簽約均價(jià)為14152元/㎡。

二手房方面，今年以來(lái)，青島的二手房交易一直較為活躍，價(jià)格企穩(wěn)跡象明顯。今年1-10月全市成交二手房55099套，同比小幅下滑4.4%。其中10月份青島市二手房成交4700套，較上個(gè)月下滑8.3%。

NO.2 區(qū)域商品住宅成交情況

（去化周期=當(dāng)前活躍存量/近6個(gè)月月均去化量）

在商品住宅的成交區(qū)域分布上，10月青島新建商品住宅的成交熱點(diǎn)集中在平度市、城陽(yáng)區(qū)和西海岸新區(qū)。具體數(shù)據(jù)表明，平度市以776套、約9.22萬(wàn)㎡的簽約量，占全市總簽約量的20.0%；城陽(yáng)區(qū)簽約604套、約7.69萬(wàn)㎡，占比16.7%；西海岸新區(qū)簽約583套、約7.54萬(wàn)㎡，占比16.3%。

從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，10月青島樓市正處于從“政策驅(qū)動(dòng)”向“價(jià)值驅(qū)動(dòng)”的轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期，板塊與樓盤(pán)之間冷熱不均現(xiàn)象明顯，海信金沙灘、青特璟云等項(xiàng)目的持續(xù)熱銷印證了“居住升級(jí)”的必然趨勢(shì)。未來(lái)只有那些真正實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)品創(chuàng)新、資源整合”的項(xiàng)目，才能在分化市場(chǎng)中脫穎而出。

從去化周期維度觀察，青島商品住宅市場(chǎng)去化節(jié)奏持續(xù)優(yōu)化，當(dāng)前去化周期為19.4個(gè)月（統(tǒng)計(jì)口徑已剔除死庫(kù)存），市場(chǎng)存量消化效率穩(wěn)步提升。

老四方憑借對(duì)剛需及剛改客群的精準(zhǔn)定位，已躍升為當(dāng)前樓市 “流量焦點(diǎn)”，商品住宅銷售持續(xù)處于高位，去化周期已降至13.1個(gè)月，供需關(guān)系保持健康；區(qū)域內(nèi)不僅聚集了海信悅瀾山、中海云境、濱海國(guó)際中心等自帶市場(chǎng)關(guān)注度的熱門(mén)標(biāo)桿樓盤(pán)，還有通和悅章、國(guó)信和悅、富力海悅學(xué)府等契合最新住宅規(guī)范的品質(zhì)項(xiàng)目，這類項(xiàng)目通過(guò)優(yōu)化空間布局、提升公攤面積利用率實(shí)現(xiàn)得房率顯著提升，精準(zhǔn)擊中客群對(duì) “高實(shí)用空間” 的核心訴求。綠城環(huán)海灣閻家灘地塊預(yù)計(jì)今年正式面市，將為板塊剛需剛改市場(chǎng)補(bǔ)充新選擇。

其中原市北區(qū)隨著新項(xiàng)目的入市，去化周期調(diào)整至17個(gè)月，處于全市較低水平。目前新都心板塊呈“三足鼎立”的競(jìng)爭(zhēng)格局：棠玥和境規(guī)劃建設(shè)5棟26-31層高層產(chǎn)品，主力戶型建面約105-142㎡，瞄準(zhǔn)剛改及改善客群；保利&青鐵果品地塊規(guī)劃方案已公示，將建設(shè)8棟住宅樓（包含2棟26F、1棟25F、1棟16F、3棟17F及1棟23F），總計(jì)529戶，套均面積123㎡，產(chǎn)品定位偏向品質(zhì)改善；市北城發(fā)福州北路地塊目前尚未啟動(dòng)。

此外，李滄區(qū)去化周期為23.3個(gè)月。目前，該板塊的存量房源主要集中在青鐵芳華地和世園金茂府等項(xiàng)目。由遠(yuǎn)洋代建的萬(wàn)竹云峰項(xiàng)目、海創(chuàng)地塊、去年億聯(lián)拿下的地塊，目前均尚未啟動(dòng)。從目前來(lái)看，四季度的重頭戲集中在青特璟譽(yù)和金茂璞逸世園兩個(gè)項(xiàng)目。其中青特璟譽(yù)規(guī)劃2棟16-17層小高層和7棟11-12層電梯洋房，面積區(qū)間為129㎡、143㎡和160㎡。金茂璞逸世園則規(guī)劃為山東首個(gè)高端產(chǎn)品系璞系產(chǎn)品，建設(shè)4棟別墅，7棟洋房，洋房面積區(qū)間為170平、270平，疊拼別墅面積約300㎡。目前板塊又有一宗新地塊（鄭莊56號(hào)地塊）被豐昊置業(yè)斬獲，容積率2.4，總建面約4.6萬(wàn)㎡。此外，板塊內(nèi)又有三宗低密地塊發(fā)布出讓預(yù)公告，容積率最低僅1.11，最高1.25，總建面約18.96萬(wàn)㎡。

憑借 “核心地理位置+充足土地供應(yīng)” 的雙重核心優(yōu)勢(shì)，張村河板塊已成為當(dāng)前青島房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域之一。該區(qū)域內(nèi)包括海信君璽、海信璟悅、海信臻悅、魯信有鄰花園、華潤(rùn)嶗山悅府、越秀青鐵和樾府、嶗山尚境以及盛世悅府（原靜山悅園）等項(xiàng)目。北岸大宇地塊尚未啟動(dòng)。

在商品住宅面積區(qū)間方面，100-160㎡的住宅面積段在當(dāng)前市場(chǎng)上占據(jù)了最高的市場(chǎng)份額，其占比約64.5%。這一面積段主要涵蓋剛改型和改善型住宅產(chǎn)品，已成為市場(chǎng)的核心需求，且需求表現(xiàn)穩(wěn)定。

NO.3 土地方面

10月份掛牌城陽(yáng)2宗地塊，預(yù)公告東李3宗地塊。

其中城陽(yáng)掛牌的2宗地塊全部位于城陽(yáng)白云山板塊。兩宗地塊總建面約3.23萬(wàn)㎡，起拍總價(jià)1.59億，競(jìng)買(mǎi)保證金0.41億元。

10月成交2宗地塊，全部溢價(jià)成交：

10月21日，東李鄭莊LC0306-56地塊吸引了青島豐昊置業(yè)、海通兩家房企參與報(bào)名，經(jīng)過(guò)37輪報(bào)價(jià)，（點(diǎn)擊藍(lán)色字體查看詳情）

10月30日，嶗山區(qū)王家村LS0301-36-1地塊吸引青特地產(chǎn)、海信地產(chǎn)、昆侖置業(yè)、海業(yè)益佳等4家房企參與爭(zhēng)奪。經(jīng)過(guò)282輪輪番加價(jià)，（點(diǎn)擊藍(lán)色字體查看詳情）這一成交價(jià)格不僅遠(yuǎn)超22039元/㎡的樓面地價(jià)紀(jì)錄，更超過(guò)了今年7月君一以26500元/㎡斬獲的17號(hào)地塊，成為今年以來(lái)的“新地王”！

NO.4 政策方面

剛剛落幕的中央會(huì)議為“十五五”時(shí)期房地產(chǎn)發(fā)展定下總基調(diào)——從“止跌回穩(wěn)”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”。 這意味著，過(guò)去依賴大規(guī)模開(kāi)發(fā)、房?jī)r(jià)普漲的時(shí)代徹底終結(jié)，行業(yè)核心邏輯已變?yōu)椤捌焚|(zhì)為王”。 會(huì)議明確要求嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，并通過(guò)土地、金融、城市更新等組合拳，推動(dòng)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)、民生需求深度契合。

此次中央首次將 “高質(zhì)量發(fā)展” 確立為房地產(chǎn)行業(yè)核心目標(biāo)，標(biāo)志著房地產(chǎn)政策從短期市場(chǎng)刺激轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期制度性改革。這對(duì)房企而言，意味著轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)入 “攻堅(jiān)期”：傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)模式將逐步被淘汰，企業(yè)更需聚焦產(chǎn)品品質(zhì)打磨與服務(wù)質(zhì)量提升。

2025年1-10月

開(kāi)發(fā)商銷售金額排行榜TOP20

2025年1-10月，位列青島市新建商品房銷售金額排行榜前20位的開(kāi)發(fā)商，聯(lián)手創(chuàng)下約567億元的銷售額，這一成績(jī)占據(jù)了全市商品房市場(chǎng)的45.4%。其中，前10名表現(xiàn)尤為突出，充分彰顯了其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的強(qiáng)勁實(shí)力與與日俱增的行業(yè)影響力。

在2025年樓市整體承壓、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的前10個(gè)月，海信地產(chǎn)憑借深厚的品牌積淀與硬核的產(chǎn)品實(shí)力，在激烈的市場(chǎng)角逐中持續(xù)領(lǐng)跑，以110.15億元的網(wǎng)簽銷售金額強(qiáng)勢(shì)登頂青島樓市銷售額榜首，成為逆周期市場(chǎng)中當(dāng)之無(wú)愧的 “破局標(biāo)桿”，也是今年首個(gè)破百億的房企。這份亮眼成績(jī)單的背后，是海信地產(chǎn)對(duì)產(chǎn)品力的極致打磨與城市布局的精準(zhǔn)研判。其中，張村河板塊的 “三子星” 項(xiàng)目堪稱熱銷典范，海信君璽以17.84億的業(yè)績(jī)領(lǐng)跑板塊，海信臻悅緊隨其后勁銷16.89億，璟悅亦斬獲8.99億的亮眼成績(jī)。今年新入市的海信金沙灘同樣表現(xiàn)驚艷，憑借創(chuàng)新4.5代宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)、一線無(wú)遮擋海景資源、最高130%的超高得房率，將空間性價(jià)比發(fā)揮到極致，入市即成為青島高端海景住宅市場(chǎng)的焦點(diǎn)。剛剛，海信地產(chǎn)再傳捷報(bào)，成功斬獲王家村新地塊，這一動(dòng)作不僅進(jìn)一步夯實(shí)其在青島主城核心區(qū)域的布局優(yōu)勢(shì)，更彰顯其持續(xù)深耕青島、擴(kuò)充高端產(chǎn)品版圖的堅(jiān)定決心。

位居次席的銀豐地產(chǎn)表現(xiàn)同樣亮眼，憑借旗下銀豐玖璽城、銀豐玖璽臺(tái)、銀豐御璽三大標(biāo)桿項(xiàng)目的強(qiáng)勁市場(chǎng)號(hào)召力，成功站穩(wěn)高端市場(chǎng)高地，以60.87億元的網(wǎng)簽銷售額緊隨其后。其中，旗艦項(xiàng)目銀豐玖璽城堪稱 “業(yè)績(jī)引擎”，以52.68億元的網(wǎng)簽業(yè)績(jī)一騎絕塵，單盤(pán)貢獻(xiàn)占比高達(dá)87%，持續(xù)領(lǐng)跑青島高端住宅市場(chǎng)；其三期全新產(chǎn)品已進(jìn)入入市倒計(jì)時(shí)，有望進(jìn)一步釋放業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)潛力。

天一仁和在天一仁和吾疆部分房源集中網(wǎng)簽的帶動(dòng)下，簽約量猛增至第三位，共計(jì)簽約45.06億。

2025年1-10月

開(kāi)發(fā)商權(quán)益銷售排行榜TOP10

《新建商品房開(kāi)發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計(jì)的為該房企旗下所有商品房樓盤(pán)的總計(jì)銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目按各房企股權(quán)占比口徑來(lái)計(jì)算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)，主要衡量房企的資金運(yùn)用和投資布局水平。所有榜單的發(fā)布，將從不同的維度對(duì)一家企業(yè)的綜合實(shí)力進(jìn)行審閱。

2025年1-10月，青島新建商品房開(kāi)發(fā)商權(quán)益銷售榜單出爐，海信地產(chǎn)以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)獨(dú)占鰲頭，憑借109.85億元的權(quán)益銷售額強(qiáng)勢(shì)登頂榜首。尤為值得關(guān)注的是，海信地產(chǎn)旗下幾乎所有項(xiàng)目均采用獨(dú)立開(kāi)發(fā)模式。

銀豐地產(chǎn)權(quán)益銷售金額為60.87億，排名第二位。

天一仁和權(quán)益銷售金額43.1億，位居三位。

青特置業(yè) 在前10個(gè)月房企權(quán)益銷售榜單中表現(xiàn)亮眼，以34.11億的權(quán)益銷售金額強(qiáng)勢(shì)躋身行業(yè)第四位。在土地儲(chǔ)備與區(qū)域布局上，青特置業(yè)始終緊扣城市發(fā)展脈絡(luò)，持續(xù)加碼高潛力優(yōu)質(zhì)板塊。今年以來(lái)除通過(guò)一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)分別在白云山和東李板塊斬獲3宗優(yōu)質(zhì)地塊外，也參與了昨天王家村地塊的爭(zhēng)奪。

2025年1-10月

新建商品房開(kāi)發(fā)商銷售面積TOP20

2025年1-10月新建商品房開(kāi)發(fā)商銷售面積TOP20累計(jì)銷售面積342萬(wàn)㎡，占全市簽約總面積的38.1%。

海信地產(chǎn)以簽約48.85萬(wàn)㎡位居第一位，海信學(xué)府里、海信城、海信臻悅?cè)蠹t盤(pán)為簽約主力。

和達(dá)集團(tuán)以簽約面積28.52萬(wàn)㎡，位列亞軍。

本土房企天一仁和和青特置業(yè)分別以25.1萬(wàn)㎡和22.51萬(wàn)㎡位居三、四位。

2025年1-10月

商品住宅銷售總金額TOP10

在行業(yè)深度去泡沫化的當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷從規(guī)模競(jìng)賽到價(jià)值回歸的底層邏輯切換。在此背景下，“產(chǎn)品力”成為真正支撐市場(chǎng)信心的 “壓艙石”，直接決定項(xiàng)目的去化速度與價(jià)值韌性。

從榜單中也可以發(fā)現(xiàn)，嶗山區(qū)高品質(zhì)改善型樓盤(pán)在市場(chǎng)上占據(jù)明顯優(yōu)勢(shì)，銀豐玖璽城、唐島灣君匯、海信君璽、海信臻悅、天一仁和吾疆、越秀青鐵和樾府、海信璟悅6盤(pán)躋身TOP10。高端市場(chǎng)的持續(xù)熱捧，不僅印證了城市人居從 “功能滿足” 向 “品質(zhì)尊享” 的升級(jí)訴求，更深刻揭示出高凈值人群對(duì)稀缺資源絕對(duì)占有與極致品質(zhì)生活向往的雙重需求爆發(fā)。

作為坐擁嶗山前海一線的頂級(jí)豪宅代表銀豐玖璽城，以23.12億元的簽約額強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)跑青島豪宅市場(chǎng)。自入市以來(lái)，銀豐玖璽城憑借石老人前海一線區(qū)位+稀缺資源+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力的組合優(yōu)勢(shì)，始終保持市場(chǎng)熱度高位運(yùn)行。

唐島灣君匯部分房源集中網(wǎng)簽，位居全市第二位，1-10月合計(jì)網(wǎng)簽商品住宅18.37億。

在嶗山張村河板塊的改善型住宅角逐中，海信地產(chǎn)憑借前瞻布局再獲市場(chǎng)驗(yàn)證，海信君璽、海信臻悅、海信璟悅三大項(xiàng)目憑借硬核產(chǎn)品力紛紛躋身銷售榜TOP10。其中海信君璽簽約17.84億、海信臻悅簽約16.89億、海信璟悅簽約12.94億。

2025年1-10月

商品住宅銷售總面積TOP10

2025年1-10月商品住宅銷售總面積TOP10中，平度藍(lán)樹(shù)生態(tài)谷集中網(wǎng)簽12.18萬(wàn)㎡住宅，遙遙領(lǐng)先。

榮盛錦繡外灘（品月苑）和星河灣分別以簽約9.15萬(wàn)㎡和9.09萬(wàn)㎡位居第二、三位。

1、統(tǒng)計(jì)時(shí)間為：2025年1月1日至2025年10月30日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業(yè)，不包含保障房；

3、針對(duì)數(shù)據(jù)不一致的情況，銳理數(shù)據(jù)通過(guò)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)、公開(kāi)數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行多方驗(yàn)證和復(fù)核，采取多方數(shù)據(jù)交叉復(fù)合原則，依照網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與市調(diào)價(jià)格綜合統(tǒng)計(jì)。

4、《新建商品房開(kāi)發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計(jì)的為該房企旗下所有商品房樓盤(pán)的總計(jì)銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目按各房企的股權(quán)占比口徑來(lái)計(jì)算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)。

2025年，青島該不該買(mǎi)房？